原告郭**诉被告许昌市天地和置业有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郭**诉被告许昌市天地和置业有限公司商品房买卖合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告郭**的委托代理人贾*、王**到庭参加诉讼，被告许昌市天地和置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郭**诉称，2013年8月19日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，一次性全款购买被告位于许昌县尚集镇魏庄路与滨河路交汇处建造的部分商品房166套，已交付91套，至原告起诉时尚有75套没有交付，面积为8917.05平方米，价值16050690元。根据合同约定被告应于2013年9月30日前交付房屋及房产证等手续，每逾期一日按房款1％支付违约金。至今被告已逾期413天，按约定应支付违约金66289349.7元，现要求被告支付违约金2500万元，经原告多次催要，被告拒不履行，故提起诉讼，请求：1、要求被告继续履行合同，交付房产，办理过户手续；2、要求被告支付违约金，违约金暂计至2014年11月17日，为2500万元；3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告许昌市天地和置业有限公司缺席未答辩。

原告为支持其主张，向本院提供了以下证据：

1、商品房买卖合同75套，证明：原告与被告之间存在真实的商品房买卖的事实。

2、补充协议3份（时间为2012年11月30日、2013年5月21日、2013年8月20日）证明：2012年11月30日本案原被告签订补充协议一份，双方约定交房日期为2013年5月19日，违约金是每日购房金额的1%。后房子未能按期交付，于是在2013年5月21日双方再次约定补充协议将交房日期延期至2013年6月19日，违约金1276000元。后双方又于2013年8月20日签订第三份补充协议，将交房日期延期至9月30日，违约金为1607200元。

3、2012年11月12日股东会决议一份、房屋销控表一份，证明被告以1800元每平方米价格向郭**出售本案所涉房产。

4、建设银行回单5份（每份金额500万元）、收据一份（33599412元）、交通银行打款凭证一份（860万元），证明原告依约向被告支付了购房款。

5、委托收款书一份，证明天地和置业有限公司委托天地和光伏**限公司收取原告的房款。

6、网上查询的天地和置业有限公司的企业信息表两份。

案外人河南天地和投资**公司、何**向法庭提供了一套包含有郭**收款的收账明细，证明已支付给原告3140.77万元。原告称这就是被告卖房后支付给原告的购房款，其中对赖**的不清楚，其他都认可，但这些都是被告转交的卖房款。2013年9月30日之前的违约金双方已经结清了，补充协议上有。

本院对证据的分析认定意见：

对原告出示的证据：

证据之间相互印证，能够证明本案事实，均予以认定。对原告自认的事实予以认定。

根据有效证据，本院确认以下事实：

2012年11月12日，许昌市**限公司通过股东会决议：许昌市**限公司于2012年11月12日召开第5次股东会议，依照《公司法》、公司《章程》和规定，本次会议由公司执行董事召集，召开的时间和地点已于15日前以电话方式通知了全体股东。参加人员共代表公司100%的股份，会议由何**支持，经代表公司表决权100%的股东同意，会议审议并通过了以下事项：同意以不高于1800元的价格向郭**出售天地和.一号公馆的房产，相关房产房号、面积见附件。

2012年11月20日，许昌市**限公司出具委托收款书：我许昌市**限公司委托河**地和光伏**限公司收取郭**的购房款共计3359.9412万元（大写：叁仟叁佰伍拾玖万玖千肆佰壹拾贰元整），由此产生的一切经济纠纷由我许昌市**限公司承担。

2012年11月20日，郭**分五次通过建设银行汇入河**地和光伏**限公司账户2500万元，2012年11月21日通过交通银行转账860万元。

2012年11月20日河南天地和光伏**限公司出具收据：兹收到郭**交来代许昌市**限公司收购房款3359.9412万元。

2012年11月30日，许昌市**限公司、何**出具补充协议，内容为：1、出卖人在2013年5月19日前办理完毕分户产权证，包括契税、房屋登记费及其他一切相关费用均由出卖人承担。2、经双方协商确定，在出卖人未办理完毕分户产权证前，买受人若将所购房屋出售，出卖人需积极配合相关房屋买卖合同的变更手续，因此而产生的相关费用均由许昌市**限公司承担。3、出卖人在2013年5月19日前将买受人所购房产的相关手续包括但不限于开具相关发票、交付房产钥匙、交付住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表交付于买受人。出卖人若在上述约定的日期前不交付相关手续于乙方，自约定日期之日起，出卖人需支付买受人购房金额的1%／天的违约金直至出卖人将所购房产相关手续交付买受人止。

2013年5月21日，何**出具补充条款，内容为：1、出卖人延期交房，交房时间为2013年6月19日。2、因为延期交房，出卖人向买受人支付人民币壹佰贰拾柒万陆千元整（1276000）违约金。3、其它事项按原协议继续有效。

2013年8月19日，郭**与许昌市**限公司签订商品房买卖合同75份（登记备案合同编号：许县2012001、2012070、2012097、2012008、2012105、2012135、2012139、2012149、2012148、2012136、2012142、2012133、2012103、2012023、2012073、2012064、2012129、2012031、2012063、2012079、2012099、2012096、2012072、2012050、2012027、2012047、2012056、2012083、2012040、2012122、2012030、2012101、2012062、2012020、2012075、2012078、2012033、2012025、2012077、2012126、2012012、2012094、2012051、2012132、2012128、2012113、2012035、2012117、2012082、2012045、2012009、2012039、2012086、2012115、2012044、2012066、2012091、2012015、2012022、2012100、2012014、2012137、2012146、2012140、2012145、2012106、2012107、2012114、2012093、2012071、2012068、2012076、2012060、2012088、2012089）。并且在许昌县房管局登记备案，合同补充协议作为附件4，内容为：1、出卖人在2013年9月30日前办理完毕分户产权证，包括契税、房屋登记费及其他一切相关费用均由出卖人承担。2、经双方协议约定，在出卖人未办理完毕分户产权证前，买受人若将所购房屋出售，出卖人需积极配合相关房屋买卖合同的变更手续，因此而产生的相关费用均由许昌市**限公司承担。3、出卖人在2013年9月30日前将买受人所购房产的相关手续包括但不限于开具相关发票、交付房产钥匙、交付住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表交付于买受人。出卖人若在上述约定的日期前不交付相关手续于乙方，自约定日期之日起，出卖人需支付买受人购房金额的1%／天的违约金直至出卖人将所购房产相关手续交付买受人止。

2013年8月20日，郭**作为甲方，何*、何**、许昌市**限公司作为乙方，签订补充协议，内容为：1、双方2012年11月18日签订的《商品房买卖合同》，约定交房日期为2013年5月19日，后变更为2013年9月30日，但乙方因故无法交房，经双方协商，甲方同意将交房日期延长至2013年9月30日，双方重新签订合同，并备案。2、乙方同意赔偿甲方延期交房损失壹佰陆拾万柒仟贰佰元整（1607200），2013年8月26日支付1176000元，余款9月19日付。3、其它内容按新的《房屋买卖合同》执行。4、如果每批还款具时决算。

郭**自认收到许昌市**限公司支付的卖房款2480.37万元，但系委托许昌市**限公司出卖其另外购买的91套房屋的款项。

本院认为

本院认为，原告郭**与被告许**有限公司签订的75份《商品房买卖合同》、《补充协议》除违约金条款外均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，其内容合法、有效。双方当事人应当按照《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定全面履行自己的合同义务。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同义务，被告应于2013年9月30日前向原告交付房屋及相应的手续，但其没有依约定交付，构成违约，应当向原告承担违约责任，故原告要求被告继续履行合同并支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告双方虽然在合同中约定了一方违约后违约责任的计算方式，但双方后来又签订了一份《补充协议》，重新约定了被告逾期交房应按购房金额的1%／天支付违约金，是双方对合同违约条款的变更，但截至原告起诉之日2014年11月21日被告已逾期一年有余，如按合同约定被告可能要承担支付相当于购房款三倍以上的违约金，严重背离了公平原则。原告郭**并未举证证明其因被告的违约行为给其造成的具体损失数额，故无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情形下，可结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出判断。因本案被告的主要合同义务系交付房屋，相应原告的主要合同权利系获得房屋。且房屋已依法进行登记备案，并且原告已选择请求继续履行合同，在原告获得房屋的权益可能获得有效保障的情况下，双方对被告逾期交房违约金的约定过高，对于逾期交房违约金本院酌定按已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告许昌市天地和置业有限公司继续履行与原告郭**所签订的75份《商品房买卖合同》（登记备案合同编号：许县2012001、2012070、2012097、2012008、2012105、2012135、2012139、2012149、2012148、2012136、2012142、2012133、2012103、2012023、2012073、2012064、2012129、2012031、2012063、2012079、2012099、2012096、2012072、2012050、2012027、2012047、2012056、2012083、2012040、2012122、2012030、2012101、2012062、2012020、2012075、2012078、2012033、2012025、2012077、2012126、2012012、2012094、2012051、2012132、2012128、2012113、2012035、2012117、2012082、2012045、2012009、2012039、2012086、2012115、2012044、2012066、2012091、2012015、2012022、2012100、2012014、2012137、2012146、2012140、2012145、2012106、2012107、2012114、2012093、2012071、2012068、2012076、2012060、2012088、2012089），于本判决生效之日起30日内向原告交付房产，以及依法协助办理过户手续；

二、被告许**有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭**支付违约金（自2013年10月1日起至交付房屋之日止按已付购房款总额16050690元，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。）。

一审案件受理费166800元，财产保全费5000元，由原告郭**承担80000元，被告许昌市天地和置业有限公司承担91800元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十九日