孙**、李**与谢*、丁**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孙**、李**诉被告谢*、丁**、河南省鼎恒房**淮河路分公司（以下简称：淮河路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙**及其同原告李**的共同委托代理人王**，被告人丁**及被告谢*、丁**的共同委托代理人张**，被告淮河路分公司的委托代理人刘**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告孙**、李**诉称，2013年5月14日，原告与被告谢*的代理人丁**在河南省鼎恒房**淮河路分公司（中介）的居间下，三方签订关于位于郑州**大学路80号7号楼2层S2007号房屋的第2013051401号房屋买卖（居间）合同。按照合同约定原告支付了中介佣金及定金共计30000元，其中20000元交由中介代为卖方保管，另外10000元由丁**直接收取。合同约定，待审批通过且乙方将首付款打入房管局账户后五个工作日内，共同到房管局办理房屋过户手续。原告的按揭手续己于2013年6月初审核完毕，因被告提出首付款打入被告丁**账户，由丁**再打入房管局资金监管账户，故原告于2013年6月4日将首付款135000元交给丁**，但在合同履行期内被告却迟迟不予办理过户手续。原告为此多次找到中介，但中介也是一再推迟办理时间。实属无奈之下，原告于2013年7月17日向各被告下发书面解除合同通知。因在房管局签订的房屋买卖合同非当事人之间的真实意识表示，2013年9月，原、被告已经共同到房管局将郑州市存量房买卖合同解除，故房屋买卖合同已经终止。综上所述，因被告严重违约，一次次拖延过户时间，最终导致合同目的无法实现，现合同已经解除，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及有关法律之规定，特向贵院起诉，请依法判令：1、被告谢*、丁**将直接收取的定金10000元退还原告。2、被**路公司将佣金及代办费8000元退还原告，并协助将代收的定金12000元退还原告。3、三被告共同承担定金赔偿金22000元，并承担连带赔偿责任。4、本案诉讼费由被告承担。

原告提交的证据有：1、结婚证一份；2、房屋买卖（居间）合同一份；3、收据两份；4、补充协议一份；5、郑州市存量房买卖合同一份（复印件）；6、解除合同通知书及回执各三份；7、证人孙*、李*的证言。

被告辩称

被告谢*、丁**辩称，原告所述与事实不符，真正违约的是二原告而非被告。1、2013年5月14日，原、被告及中介签订的三方合同第三条约定：付款方式（按揭贷款）：签订本合同后，甲乙双方共同到银行办理按揭贷款手续，乙方应在过户当日按所申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用在签合同之初就约定了在过户支付。从这里可以看出，三方须将房款全部支付完毕（首付款＋按揭贷款），而这也与房管局的规定完全一致，在原、被告签订的《资金监管协议》中也明确规定了必须在房款支付完毕之后房管局才允许过户，否则根本过不了户。2、合同第四条约定交易时限（按揭贷款）：甲、乙双方协商同意在本合同签订后5个工作日内，共同到贷款银行办理相关按揭手续，审批通过且乙方将首付款打入房管局账户后5个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续。事实上正是因为二原告不配合二被告到银行办理资金发放手续导致银行无法将批下资金转入房管局的资金监管账户。同时在税费问题上由于二原告一直没有将过户所需要的税款按照协议约定交给中介公司进行代为缴税，所以一直拖到2013年7月11日，中介才与二原告达成了补充协议，被告将过户需要的部分税款交给中介。因7月11日已是周四，而7月16日已是下周二，除去周六和周日，中间不足3天的时间，而原告就又将过户需要的税费要求中介退还，同时二原告7月17日即向二被告和中介下达了解除合同的通知，被告认为二原告擅自违约，恶意退房的情形十分明显，因此违约方是二原告夫妇而非被告，原告应承担违约责任。3、二原告真正退房的原因是觉得税费太高，而非被告违约。由于在2013年5月14日原、被告及中介签订的三方合同中明确约定：乙方负担过户的所有税费，同时补充协议显示原告对于房产状况清楚明了（说明原告实地查验过被告的房产证，对于房产是商业房的事实清楚明白），并特别注明该房产不能迁入户口，原告李**作为一个成年人，有着完全的民事行为能力，对于商业房税费较高的情况有着基本的判断能力。同时考虑到该房屋税费较高的事实，被告在出售该房屋时已经将房价压得很低，单价才5842元／平米（不含税费），如果含税的话也就是7163.9元／平米，这样的价位还远远低于涉案房屋的周围同等房产价位。因此二原告并非因为被告原因不想要房，而是为自己无理退房需找理由罢了。3、被告人配合原告解除在房管局的资金监管协议，是应原告要求，被告予以配合是为了防止损失的继续扩大，该行为发生在诉讼中，法院审理违约责任的承担应以起诉前的行为为准。双方网签合同的解除并不意味着房屋买卖（居间）合同的解除，三方在合同中的义务主要在三方合同中体现，房管局的资金监管协议约束的是买卖双方和过户费用等，并不体现税费的承担问题及佣金的承担问题，也不体现违约责任的承担问题，三方合同并未解除。综上，双方合同合法有效，原告违约在先，造成交易无法进行，应承担违约责任，法院应依法驳回原告诉讼请求。

被告谢*、丁**提交的证据有：1、郑州**证处公证书两份；2、房屋买卖（居间）合同一份；3、补充协议一份（2013年6月4日）；4、补充协议一份（2013年7月11日）；5、解除合同通知一份。

被告淮河路分公司辩称，1、本案原、被告三方就郑州**大学路80号70号楼2层S2007号房屋买卖事宜经充分协商后，自愿签订了《房屋买卖（居间）合同》，该合同为三方当时真实意思表示，同时也不违反法律法规的相关规定，故应为合法有效合同，三方均应按照合同履行自己应尽的义务。2、本案中被告淮河路分公司不存在违约行为，且协助原告办理了银行贷款和存量房屋交易合同等大量服务，根据法律规定，居间合同只要促成合同成立就有权收取报酬，故被告淮河路分公司有权利收取报酬即佣金和过户费。3、原告所称合同解除不符合相关法律规定，如其要求本案诉讼请求，应以本案合同解除为前提条件。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。

被告淮河路分公司提交的证据有：1、房屋买卖（居间）合同一份；2、《补充协议》原件一份（2013年7月11日）；3、浦**行浦**行汇款历史查询及汇款汇出回单各一份；4、房产证复印件一份；5、住宅性质、非住宅性质过户所需费用一览表一份。

本院查明

经庭审质证，结合原、被告双方当庭陈述，本院对原告、被告提供的证据认证如下：（一）、对原告提供的证据认证如下：1、对原告提交的1----4份证据的客观性、合法性及关联性三被告均无异议，本院对该六份证据的依法予以采信；2、对证据5、6的真实性三被告均无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认；3、对证据7证人孙*、李*证言三被告均提出异议，认为两位证人同原某害关系明显，本院认为证人孙*所证内容系听原告孙中江所说的传来内容，证人李*所证内容无其他证据相印证，且两位证人同二原告均有利害关系，故对二人的证言本院不予以采纳。（二）、对被告谢*、丁**提供的证据：原告及被告**公司对该组证据的真实性均无异议，本院依法对该组证据的真实性予以确认。（三）、对被告**公司提供的证据：对该组证据原告对其真实性均无异议，被告谢*、丁**均无异议，本院依法对该组证据的真实性依法予以确认。

经审理查明：在被告**公司（合同中的丙方）的居间服务下，原告李**（合同中的甲方）与被告谢*的代理人丁**（合同中的乙方）于2013年5月14日最终自愿达成房屋买卖意见，三方就位于郑州**大学路80号7号楼2层S2007号房屋签订了第2013051401号房屋买卖（居间）合同。合同约定：“第二条、甲、乙双方经协商一致，均同意第一条所述房产的总价款为人民币358000元。并包含该房屋所属设施厨*、固定装修、床、热水器、沙发、茶几、柜子。乙方自本合同签订时支付佣金和定金人民币30000元，其中佣金为人民币7000元，剩余部分为定金，甲方同意由丙方代收并托管至过户。甲方自本合同签订时将《房屋产权证》交由丙方保管。第四条、交易时限：2、按揭贷款：甲乙双方协商同意在本合同签订后伍个工作日内，共同到贷款银行办理相关按揭手续，审批通过后且乙方将首付款打入房管局账户后伍个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续。第五条违约责任：1、甲方若违反本合同第四条的约定，应双倍赔偿乙方所交付的定金，并承担丙方的全部佣金。2、乙方若违反本合同第四条的约定，则所交定金赔偿给甲方，并承担丙方的全部佣金。3、若甲、乙双方均违反本合同的约定，则甲、乙双方应协商承担丙方的全部佣金。第十一条、丙方的佣金由乙方支付总房款的2%，依据《中华人民共和国合同法》第426条规定，在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲、乙双方按约定向丙方付清佣金。第十三条乙方如委托丙方办理交易过户手续，须向丙方支付代办费1000元，丙方应协助甲、乙双方办理房产交易过户、银行按揭贷款及物业交割相关手续。甲、乙任何一方因提供资料不真实而导致房产无法过户，丙方不承担任何责任。”合同签订后，原告依约定交付了30000元，被告谢*收取10000元，被告**公司收取佣金7000元、代办费1000元并受被告丁**委托代管下余定金12000元，出具了20000元的收据。后双方办理了银行贷款的手续。2013年6月4日，原告孙**（乙方）与被告丁**（甲方）、淮**公司（丙方）签订补充协议，协议内容为：“一、房管局过户时网签合同成交价定为人民币270000元，但甲乙双方实际成交价为人民币358000元。二、乙方于2013年6月4日存入甲方银行账户135000元，三方协商在房管局资金监管时由甲方存入房管局资金账户人民币135000元。三、甲方收到乙方银行贷款人民币210000元后七日内将房产交付给乙方使用，并交割物业，同时丙方将物业交割金转交给甲方。”协议签订后，被告丁**于2013年6月28日将原告转给其的135000元存入房管局资金监管账户，并签订了郑州市存量房买卖合同（网签）。2013年7月11日，原告孙**（买方）又同被告**公司（居间方）经过协商，签订了《补充协议》，协议内容为：“一、买方除已交定金外再向居间方支付人民币72500元作为购房的过户费用。二、居间方保证在收到买方支付的上述款项后，将房产过户至买方名下。三、此补充协议一式两份，买方和居间方各执一份，自双方签字盖章之日起生效，至房产过户至买方名下后此协议终止。”原告孙**于当天向被告**公司交纳了72500元的过户费用。后原告以三被告未及时办理过户，存在违约行为，其不再购买房子为由要求被告**公司将上述款项退回。2013年7月16日，被告**公司负责人马*通过浦**行将72500元退回原告。2013年7月17日，原告以被告违约未办理过户为由，以邮寄方式向本案三被告发出解除本案房屋买卖合同的通知。之后，几方协商未果，原告诉至法院。本院立案受理后，原告同被告谢*、丁**协商一致，共同到郑州市房管部门将本案《郑州市存量房买卖合同》解除。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案三方所签合同及2013年6月4日签订补充协议和原告与被告**公司于2013年7月11日签订的补充协议均系各方在平等自愿基础上所签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依合同约定全面履行义务。原告与被告谢*、丁**在本案审理过程中解除了郑州市房屋存量房买卖合同，本案房屋买卖已无法实际履行，应视为买卖合同的解除。被告**公司做为居间方未促成本案涉及房产过户，其所收取的佣金7000元及过户费用1000元应当退还原告。原、被告各方签订居间合同和2013年6月4日签订补充协议后，原告孙**向被告谢*、丁**支付了定金22000元，佣金7000元，过户费1000元。并于2013年6月4日向被告丁**的账户转入135000元首付购房款，用于存入房管局账户。后原告孙**又于2013年7月11日向被告**公司交纳了72500元过户费用，在被告**公司保证在收到此款项后将房产过户至原告名下的情况下，被告谢*、丁**未办理相关过户手续，导致合同无法履行，被告谢*、丁**应当退还定金22000元。但原告在7月11日的补充协议中未对过户期间进行约定，也未给被告合理的期限，故对定金赔偿22000元的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十四条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

裁判结果

一、被告谢*、丁**于判决生效后十日内退还原告孙**、李**定金10000元。

二、河南省鼎恒房**淮河路分公司于判决生效后十日内退还原告孙**、李**佣金7000元、过户费用1000元、及其代管的定金12000元。

三、驳回原告孙**、李**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1100元，原告孙**、李**负担550元，被告谢*、丁**负担200元，被告河南省鼎恒房**淮河路分公司负担350元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法

院。

裁判日期

二〇一四年五月二十八日