上诉人中**司南阳分行（以下简称中**分行）与被上诉人周**为房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中**司南阳分行（以下简称中**分行）与被上诉人周**为房屋买卖合同纠纷一案，原告周**于2014年12月29日诉至西峡县人民法院，请求被告中**分行返还购房款201万元，赔偿拍卖费10.5万元、改造装修损失30万元及违约损失并承担诉讼费。河南省西峡县人民法院于2015年5月25日作出（2015）西*二初字第24号民事判决，中**分行不服于2015年6月3日提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原判认定：1993年11月，原中国**支行在参加原西峡县外贸局破产案件分配中，取得原西峡县外贸局座落于西峡县城区南大街中段（现西峡县卫生局对面）的房产一处（包括房屋所占土地及院子所占土地）。1998年8月4日，原中国**县支行将房屋过户登记在其名下，房屋所有权证号为西号字第03847号。2011年11月3日，被告中**分行委托新世界拍卖公司对该处房产进行拍卖，并对该处房产无土地使用证的情况向新世界拍卖公司进行了说明。被告中**分行与新世界拍卖公司之间的委托合同约定：一、新世界拍卖公司在2012年10月31日前对该处房产进行拍卖；二、拍卖成交的，由被告中**分行将标的物交付（转移）买受人；被告中**分行应在交割之日起三日内向新世界拍卖公司支付成交价0.8%的佣金；新世界拍卖公司在交割之日起五日内将拍卖成交款支付给被告中**分行。

2011年11月30日，新世界拍卖公司发出拍卖公告，涉及本案诉争的房地产的公告内容为：“受委托，新世界拍卖公司定于2011年12月8日上午10时在南阳**酒店公司拍卖位于西峡县城关南大街中段房地产一宗（建筑面积约627.26平方米及所占土地），房权证号为西号字第03847号，标的展示即日起；有意竞买者即日起向新世界拍卖公司咨询详情，并实地查验标的，携带有效证照及保证金到新世界拍卖公司办理竞买手续，报名截止2011年12月7日下午5时”。2011年12月8日，新世界拍卖公司在南阳**园酒店对该处房产进行拍卖。在拍卖过程中，原告以201万元的竞拍价最终拍取该房产。同日，原告与新世界拍卖公司签订《拍卖成交确认书》一份，《拍卖成交确认书》载明以下内容：原告在成交后七日内支付成交价201万元，并按成交价的5%向新世界拍卖公司支付佣金10.5万元；拍卖标的在价款及佣金结清后，由新世界拍卖公司现场交付。2011年12月12日，原告支付了购房款201万元及佣金10.5万元，被告中**分行在购房款支付后一周内将房权证及房屋交付给原告。

2012年6月18日，原告周**与李**签订房屋修缮（装修）合同一份，由李**为原告周**从被告中**分行处购买的房屋进行修缮装修，具体项目有拆除院内厕所、院内打地坪、增加加固大梁、拆除更换房屋窗户、房屋内外墙粉刷、东边房屋修缮、改造修建楼梯及卫生间、修补门边及院墙、前檐刷漆等，原告为此支付费用219830元。

2012年12月底，原告向房产登记机关申请办理房屋过户登记，因房屋所占土地无土地使用权证，房产登记机关拒绝为其办理过户登记。后原告向土地管理部门申请办理房屋所占土地的土地使用权证，土地管理部门以该土地使用权系原中国**支行在人民法院处理破产案件分配所得，应先由原权利人取得房屋所占土地的土地使用权证后，才能变更登记给原告。原告周*三无法取得房屋所有权证书致使其一直不能对房屋进行有效利用。

2013年4月2日，原告周*三向西**民法院提起诉讼，要求解除原告周*三与被告中**分行、新世界拍卖公司签订的房屋买卖协议。2014年7月22日，南阳**民法院作出（2014）南民三终字第00224号民事判决书，以被告中**分行未履行协助原告周*三办理房屋产权过户登记的合同主要义务为由，判决解除了原告周*三与被告中**分行就房权证号为西号字第03847号的房屋通过新世界拍卖公司以拍卖方式签订的房屋买卖合同。

另查：国土资源部2008年2月1日颁布施行的《土地登记办法》第四十五条规定：“因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法现将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记”。

原告提供以下证据：

1.（2014）南民三终字第00244号民事判决书一份。证明生效判决认定的原告与被告发生房屋买卖合同关系、合同履行及解除的情况。

2.房屋改造装修前及改造装修后的现场照片。证明房屋改造的情况。

3.原告与李**签订的房屋修缮合同一份。证明原告为改造及装修房屋支付的部分费用。

被上诉人辩称

被告中**分行辩称：1.针对原告要求返还购房款201万元的诉讼请求，被告对委托河南**有限公司（以下简称新世界拍卖公司）出售给原告的房屋并收取原告201万元购房款以及该合同经**法院、南**院解除合同的事实无异议。2.对于原告要求被告赔偿拍卖佣金10.5万元，被告认为该费用与被告无关联，该费用系拍卖公司收取。3.原告要求赔偿改造装修损失及利息损失的诉讼请求不能成立。原告已对该房屋实际占有并使用，不存在支付利息的问题。

被告中**分行未就其主张向本院证据。

原审法院认为：原告周**与被告中**分行之间通过拍卖方式签订的房屋买卖合同为有效合同。本案中虽然出卖人被告中**分行已将标的物交给原告周**，但其还负有协助周**办理房屋产权过户登记等合法所有权转移的义务，以实现原告购买该房屋的目的，且该义务为双方合同的主要义务。按照《土地登记办法》的有关规定，被告中**分行应当先将该房屋所占土地登记在其名下，再过户给原告，才能使原告取得土地使用权证，使原告能够对受让的房屋进行依法过户登记，实现合同目的。但被告中**分行未履行其应尽的协助义务，致使原告无法将受让的房屋及土地登记在其名下，原告购买该房屋的目的无法实现，致使原告周**与被告中**分行之间通过拍卖方式签订的房屋买卖合同被依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。被告中**分行未履行其应尽的协助周**办理房屋产权过户登记等合法所有权转移义务的违约行为，是导致合同被解除的原因，因此，被告中**分行除应当向原告周**返还其已支付的购房款201万元外，还应当向原告赔偿相应损失。原告支付的拍卖费10.5万元是房屋买卖合同解除后原告的直接损失，原告向新世界拍卖公司支付的拍卖费10.5万元应当由被告中**分行予以赔偿。被告未向本院提供证据证明原告主张的改造修缮费用存在的不合理之处，应当承担举证不能的法律后果，故被告应当向原告支付改造修缮费用219830元。

据此，原审法院作出如下一审判决：

一、被告中国**南阳分行在本判决生效后十日内向原告周**退还购房款2010000元及利息（利息从2011年12月12日起按中**银行同期同类人民币贷款利率计算至购房款付清之日）。二、被告中国**南阳分行在本判决生效后十日内向原告周**赔偿拍卖费损失105000元。三、被告中国**南阳分行在本判决生效后十日内向原告周**支付房屋改造修缮费用219830元。四、驳回原告周**的其他诉讼请求。

案件受理费26120元，原告周**负担868元，被告中国**南阳分行负担25252元。

上诉人中**分行上诉称：请求撤销（2015）西*二初字24号判决的一、二、三项；请求被上诉人将房产证和涉案房屋恢复原状后返还给上诉人。

被上诉人周*三辩称：涉案房屋因上诉人的原因致我无法实现合同目的被解除，上诉人负有返还财产和赔偿的义务，原审判决适当，请求维持原判。

本院认为

根据诉辩双方的意见，本院确定该案争议焦点为上诉人的上诉请求是否有法律和事实依据。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

另查明，双方同意就原审被告（上诉**阳分行）提出将房产证和涉案房屋恢复原状后返还给上诉人的请求由二审人民法院一并审理。

本院认为：上诉人中**分行和被上诉人周**签订房屋买卖合同后，双方均有相应的支付价款、交付房屋产权证、办理房屋过户等主合同义务。中**分行应当按照相关法律规定，先将该房屋所占土地登记在其名下，再过户给周**，才能实现周**房屋所有权转让并取得的目的。但中**分行未履行其应尽的主合同义务，致使周**购买该房屋的目的无法实现。双方解除房屋买卖合同的纠纷已有生效的（2014）南民三终字第00224号民事判决予以确认。上诉人上诉称请求撤销（2015）西*二初字24号判决的一、二、三项的上诉理由，经查，中**分行的违约行为，是导致双方合同被解除的原因，因此中**分行除应当向周**返还其已支付的购房款外，还应当赔偿相应损失。房屋买卖合同被解除后，周**支付的拍卖费用属其直接损失，合同违约方应予赔偿；因周**未能及时取得房屋所有权证书致使其未能对房屋进行有效利用，上诉人也没有提供周**实际使用或者从诉争房屋获利的证据，故原审判令上诉人支付购房款利息并无不当；周**在涉案房屋交付后对房屋进行了合理修缮，增加了房屋的价值，上诉人没有提供证据证实周**的改造修缮费用存在不合理之处，应承担举证不能的法律后果，原审判令其向周**支付修缮费用并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人称周**应将涉案的房产证和房屋恢复原状后返还上诉人的诉请，根据本案实际情况将房屋恢复原状明显不利于添附物的利用，但被上诉人应当在上诉人返还购房款、赔偿损失后一定时间将涉案的房屋和房产证返还给上诉人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第三百二十八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省西峡县人民法院（2015）西*二初字第24号民事判决。

二、被上诉人周**在收到上诉人中**司南阳分行支付的河南省西峡县人民法院（2015）西*二初字第24号民事判决所确定的第一、二、三项钱款后十五日内，将涉案的位于西峡县城区南大街中段的原西峡县外贸局房产和该房产的房屋所有权证返还给中国银**南阳分行。

上诉费10988元，由上诉人中**司南阳分行负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十日