河南省**展有限公司与郑州**限公司、路**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人河**展有限公司（以下简称旅游产业公司）因与被上诉人郑州**限公司（以下简称海**司）、被上诉人路**房屋买卖合同纠纷一案，原告**公司于2010年6月29日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令二被告买卖位于郑州市金水区民航路32号5号楼1层××号房产（产权证号04××15）行为无效；并承担本案的诉讼费用。该院2013年6月25日作出（2010）金**初字第408××号民事判决书，路**不服，上诉至本院。本院以一审认定事实不清为由，发回重审。重审后，该院作出（2014）金**初字第6653号民事判决书。旅游产业公司不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金**初字第6653号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人韩**、被上诉人海**司委托代理人刘**、刘**、被上诉人路**委托代理人靳少晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院重审查明，1.1995年1月16日，河**星公司（2006年5月19日变更登记为河南省**展有限公司）与被告郑**限公司签订《合作开发〈瑞莱星旅游工程〉协议书》一份，双方合作开发位于郑州市金水路与民航路交界处北55.594亩的土地。协议约定，甲方（河**星公司）负责提供开发用地，乙方（郑州**限公司）负责筹集设计、土建施工、给排水、电器、暖气、燃气安装、开发工程所需要的资金和施工管理，建设符合本协议所规定要求符合有关标准的楼房。双方共同商定售房价格，所得利润按双方各占百分之五十的比例分配。等。1997年3月13日，双方就开发的海星花园292套商品房售房款签订《关于共同管理海星花园售房款的协议》约定双方共同售房、共同收款。1999年6月9日，原告与海**司签订《协议书》，约定在办理房产权证件时双方均同意各派一人共同参加办理；除携带房管局要求的有关资料时，河南**公司出具一份证明，内容为同意办理《海星花园》某号楼某几套房子的产权证，并加盖河南**公司的公章。2002年8月28日、8月30日，原告与海**司将共同开发的“海星花园”部分房屋产权在决算完成前先行进行分配：一、“海星花园”AB楼自北向南四套底商（其中含本案争议的房产）、自北向南第贰个单元（24套）房屋及自北向南两个车库的房屋产权归甲方，乙方负责提供有关手续，为甲方办理“房屋产权证”。二、双方同意将AB楼自北向南数第壹个单元、第叁个单元捌套房屋及四号楼1楼3套各178平方米的房屋作为遗留问题，在今后决算中解决。2.2005年8月18日，河南**公司（即本案原告）与张**签订《房屋买卖协议书》，河南**公司将位于郑**航路海星花园”5号楼自北向南数××号底层商用门面房（本案争议房产）以3650元／平方米销售给张**。该房产一直由张**使用收益。3.1999年11月6日，被告海**司与路**签订《商品房购销合同》一份，海**司将与原告共同开发的“海星花园”5号楼1层××号房产以3121元价格出售给路**。同年的11月25日，被告路**与中国工**原路支行签订《个人住房担保贷款合同》，借款金额为41万元，并于当日办理《房地产抵押登记表》。路**于2004年3月3日取得房产证，产权证号为04××15。

一审法院认为

原审法院认为，原告与被**公司签订的《合作开发﹤瑞莱星旅游工程﹥协议书》及房屋分配等协议，均是双方内部约定，对其双方当事人具有法律效力。被**公司作为对外销售的签约主体，其与路**签订的房屋购销合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被**公司虽然无权处分其与原告的共有财产，但就路**而言，其在原告与海**司2002年房屋分配前即与原告签订房屋买卖合同，并且支付了合理价格。虽然路**系海**司法定代表人刘**的亲戚，但其购买房屋的行为并不违反法律禁止性规定。即使房屋买卖合同、贷款合同及还贷等信息上路**签名不是路**本人签字，也不违反法律强制性规定，且路**对此均予以追认。故对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。

案件受理费10297元、诉讼保全费3520元，由原告负担。

上诉人诉称

宣判后，旅游产业公司不服，向本院提起上诉称，被上诉人路**从未参加购房，为虚假购房人，二被上诉人为了套取银行贷款的非法目的，签订虚假买卖合同，侵犯了上诉人合法权益，应认定为无效行为。综上，一审认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销一审判决，改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人海**司辩称，路**与海**司的合同合法有效，海**司与瑞**公司的行为是两公司内部行为，不能对路**的买卖房屋的行为产生影响。海**司已用其他房产与上诉人对涉案房产进行调换。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

被上诉人路**辩称，路**从海**司购得的房产程序合法，不存在任意恶意串通及违法行为。路**购买房屋的时间为1999年11月份，支付房屋价款后，路**就取得了房屋的产权。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

本院经审理查明，1.1995年1月16日，河**星公司（2006年5月19日变更登记为河南省**展有限公司）与郑州**限公司签订《合作开发〈瑞莱星旅游工程〉协议书》一份，双方合作开发位于郑州市金水路与民航路交界处北55.594亩的土地。2.1997年3月13日，双方就开发的海星花园292套商品房售房款签订《关于共同管理海星花园售房款的协议》约定双方共同售房、共同收款。3.1999年11月6日，海**司与路**签订《商品房购销合同》一份，海**司将与上诉人共同开发的“海星花园”5号楼1层××号房产销售给路**，同年的11月25日，路**与中国工**原路支行签订《个人住房担保贷款合同》，借款金额为41万元，并于当日办理《房地产抵押登记表》，该表领证签字人为刘**，银行还款签字人有路**、王**、路长宽、白有团。4.2002年8月28日、8月30日，上诉人与海**司先后签订《协议书》两份，将共同开发的“海星花园”部分房屋产权在决算完成前先行进行分配：一、“海星花园”AB楼自北向南四套底商（其中含本案争议的房产）、自北向南第贰个单元（24套）房屋及自北向南两个车库的房屋产权归甲方，乙方负责提供有关手续，为甲方办理“房屋产权证”。该两份协议代表海**司签字人为刘**。5.路**于2004年3月3日取得房产证，产权证号为04××15。其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，上诉人与被上**公司签订的《合作开发﹤瑞莱星旅游工程﹥协议书》及房屋分配等协议，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。海**司无权处分其与上诉人的共有财产。《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。被上诉人路**提交的证据有其与海**司于1999年11月6日签订的房屋买卖合同、路**于1999年11月26日签订的房屋贷款合同及购房发票、契税发票、争议房屋房产证等。其中，房屋贷款合同及购房发票、契税发票均只有复印件，其不能提供发票及契税的原件，且提供的发票是记账联，并且无论是路**签订的房屋买卖合同还是房屋贷款合同、房地产抵押登记表、质押清单、抵押物清单以及部分银行还贷均非其本人签名，且均与海**司存在利害关系。海**司的刘**既代表海**司与上诉人签订房屋开发合同，又代表海**司与路**签订房屋买卖合同。综上，路**虽是房屋产权的登记人，但是其与海**司提交的证据均不足以证明双方对涉案房屋存在真实的买卖关系，故上诉人请求判令二被上诉人买卖位于郑州市金水区民航路32号5号楼1层××号房产（产权证号04××15）行为无效的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实不清，判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2014）金**初字第6653号民事判决；

二、被上诉人郑州**限公司与被上诉人路喜娣买卖位于郑州市金水区民航路32号5号楼1层××号房产（产权证号04××15）行为无效。

一审案件受理费10297元、诉讼保全费3520元，共计13817元，由被上诉**有限公司、被上诉人路喜娣各负担6908.5元。二审案件受理费10297元，由被上诉**有限公司、被上诉人路喜娣各负担5148.5元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日