张**与王*返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人王*返还原物纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民四初字第488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张**及其委托代理人高**、被上诉人王*之委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原告（反诉被告）张**系被告（反诉原告）王*的姐夫。张**系洛阳耐**责任公司职工。2001年，洛阳耐**责任公司集资建房。2001年8月28日，洛阳耐**责任公司生活服务总公司出具《收款收据》一张，载明：交款人张**，事由19-8-351选房押金，人民币1000元。2001年8月31日，洛阳耐**责任公司生活服务总公司出具《收款收据》一张，载明：交款单位营销公司，交款人张**，事由19-8-351首次房款，人民币28846元。2002年1月15日，洛阳耐**责任公司生活服务总公司出具《收款收据》一张，载明：交款单位营销公司，交款人张**，事由19-8-351第二次房款，人民币17308元。2002年5月20日，洛阳耐**责任公司生活服务总公司出具《收款收据》一张，载明：交款单位营销公司，交款人张**，事由19-8-351第三次房款，人民币10538元，备注：抵押金1000元。2002年5月28日，洛阳耐**责任公司生活服务总公司出具《收款收据》一张，载明：交款单位营销公司，交款人张**，事由19-8-351垃圾清运费，人民币40元。

以上《收款收据》原件均由王*持有，张**和王*均认可上述购房款和费用均由王*出资交纳，王*未向张**支付任何款项。2003年房屋建成交房后，王*对洛阳市涧西区西苑路1号19街坊8栋3单元351号房屋进行装修并居住使用至今，期间固定电话装机、燃气初装、有线电视业务等均由王*办理并交纳相关费用。2003年11月25日，洛阳**管理局为上述房屋颁发了房屋所有权证书，房屋所有权证号：洛市房权证（2003）字第X239482号，所有权人张**，并载明：房改售房，价款57692元，售房单位洛阳耐**责任公司，产权比例个人100%，单位0%。张**领取房屋所有权证书后将原件交予王*。

庭审中，张**提交了其从洛阳市房地产产权产籍管理处调取的上述房屋的《房屋所有权证存根》、《公有住房出售产权界定卡》，洛阳**服务中心调取的《土地登记查询证明》，证明其对上述房屋拥有所有权。其中《公有住房出售产权界定卡》载明：产权单位洛耐**任公司，购房职工姓名张**，配偶姓名王*，房屋座落位置：涧西区西苑路1号19-8栋3单元351号，发卡日期2003年9月25日。

张**主张其与王*之间口头约定，涉案房屋由王*出资、居住，待王*条件好了将房屋归还给张**，张**将房款归还给王*，双方之间系以息代租，其并未将涉案房屋的所有权转让给王*。王*主张双方口头约定张**将涉案房屋转让给他，由其交纳全部房款，待颁发房屋所有权证后再办理过户手续，双方之间是房屋买卖关系。王*申请证人葛*出庭作证，葛*称其与王*的媳妇从小在一个街坊住，王*买房时曾告诉过他房屋是其亲戚在洛阳耐**责任公司的房子，当时王*的亲戚说房子多住不完，就把房子让给王*，让王*拿钱购买，后来王*说没有买卖的手续。张**对葛*的证人证言质证称，其不认识证人，证人和王*是发小，不清楚证人所说是否真实。

一审法院认为

原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告双方均认可洛阳市涧西区西苑路1号19街坊8栋3单元351号房屋的购房款由王*出资交纳，且交房后由王*出资装修居住使用至今，所有《收款收据》原件及房屋所有权证书原件均由王*持有，能够证明洛阳市涧西区西苑路1号19街坊8栋3单元351号房屋系王*借用张**的名义购买。因此，王*关于张**已将房屋转让，由其出资购房，该房屋应归其所有的主张，该院予以认可。该房屋登记在张**名下，王*要求张**协助办理房屋过户手续，合理合法，该院予以支持。张**关于该房屋系以息代租由被告使用的主张，不能提供相关证据证明，该院不予采信，张**要求王*返还房屋的诉讼请求，该院不予支持。综上，本案经该院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、最**法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、洛阳市涧西区西苑路1号19街坊8栋3单元351号房屋归被告（反诉原告）王*所有；二、原告（反诉被告）张**于判决生效后三十日内协助被告（反诉原告）王*办理洛阳市涧西区西苑路1号19街坊8栋3单元351号房屋的过户手续；三、驳回原告（反诉被告）张**的诉讼请求。本案本诉受理费3459元，反诉受理费1730元，由原告（反诉被告）张**承担。

上诉人诉称

宣判后，张**不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判被上诉人返还涉案房产。事实与理由：一、本案所涉房产应归上诉人所有。2001年，上诉人根据国家房改政策，在本单位洛阳耐**责任公司参加房改售房，经本单位条件筛选、享受国家福利购买了本案房产，后相继取得了洛市房权证（2003）字第X239482号房屋所有权和洛市国用（2003）第04076237号土地使用权证，所以本案房产归上诉人所有没有任何事实和法律争议。二、上诉人与被上诉人之间就本案争执房屋没有任何买卖、转让的事实，更没有书面协议。本案的实际情况是：上诉人与被上诉人系亲戚关系，被上诉人得知上诉人有资格购买单位房改房后即找到上诉人夫妻，提出房屋购房款由被上诉人出资，房屋交付后由被上诉人居住使用，期间上诉人不承担购房款利息、被上诉人不支付房屋租金，待被上诉人住房条件好后，被上诉人交还房屋给上诉人，上诉人退还购房款给被上诉人。随后双方依约履行，上诉人办理完交款手续后，将购房款收据交给被上诉人，领取房产证后，由于被上诉人要在房屋中长期居住，便也将房屋所有权证交给被上诉人以便其能享受到上诉人单位的各种物业优惠，但土地使用权证一直在上诉人处。现在被上诉人已经具备搬出房屋的条件，故上诉人要求被上诉人如约归还房屋。三、原审法院将本案争执房屋判归被上诉人所有，属于明显的认定事实错误，违背法律法规。被上诉人称上诉人将房屋转让给他没有证据证明，也不符合客观事实。如果双方存在买卖合同关系，合同当事人就应取得对价，然而，上诉人不但没有取得任何收益，也丧失了其只能享受一次房改房福利政策中的可得利益以及上诉人缴纳的办理证书的费用、维修基金等，因此，认定上诉人将本案争执的房屋转让给被上诉人不符合常理。从证据角度讲，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。四、本案争执的房屋系房改房，相关政策明确规定，住房对象必须是符合分配住房条件的职工，而且每个职工和家庭只能享受一次，房改房的出售价格并未完全体现房屋本身的商品价值，带有“人身”色彩。基于房改房政策规定、房改房的特点以及不动产登记的公示原则，即使原审法院认定登记在上诉人名下的房改房的房款是由被上诉人出资的，也应认定本案争执的房改房所有权归上诉人所有，至于出资，可以按照债权债务关系处理。被上诉人不具有购买本案房屋的资格，如果上诉人不购买，也应由符合购买房改房条件的其他本单位职工购买，所以即使双方存在买卖合同关系，该买卖合同也是无效的，不应受到法律的保护。综上，原审法院认定本案事实严重错误，证据明显不足，适用法律错误，是一个应予撤销的判决。

被上诉人辩称

被上诉人王**辩称：原审法院审理查明认定的事实清楚，证据确实充分，作出的判决合情、合理、合法，应当予以维持，上诉人所述完全歪曲事实，不符合常理，有违诚实守信原则，应当依法予以驳回。一、上诉人与被上诉人之间存在口头上的约定，且双方已经履行了主要义务，即使没有书面约定亦不妨碍转让行为的效力。原审法院通过审理查明了本案的基本事实：1.该房屋的全部房款及相关费用由王*出资交纳。2.从最初的选房开始，王*不仅交了选房押金，并且直接选定的房屋。3.房屋建成后已向王*实际交付，王*接收后对房屋进行了精装修并居住至今。4.房屋所有缴费的相关票据原件及房产证书均由王*持有。5.王*出资申请安装了房屋的相关配套设施：煤气、有线电视等。6.王*对该房屋长期稳定的占有、使用达13年左右。7.张**是王*的亲姐夫。其于上述事实，虽然没有书面买卖协议，但双方的行为可以佐证房屋转让的意思表示。二、房屋所有权登记在张**名下，但并不影响王*取得房屋所有权。《物权法》明确规定不动产的取得可以基于合同，办理过户登记不过是双方履行买卖合同的内容，未办理登记手续依然可以取得所有权，只是不能对抗善意第三人而已。本案中上诉人违反诚实信用的原则，不配合办理房屋过户手续，被上诉人才提起反诉。三、该房屋交易不存在违反法律法规的禁止性规定使合同无效的情形。该房屋已取得产权登记证书，且具备100%的个人产权，符合交易条件。致于该房屋出售时是否存在溢价利益，这是上诉人对自己权利的处分，并不存在任何违反法律规定的情形，反而证明上诉人受利益驱动，随意反悔不讲诚信。四、上诉人在一审中主要声称双方以息代租，而在上诉中又只字不提，也足以看出上诉人虚假陈述、捏造事实、违反诚信、恶意诉讼的行为。综上，请二审法院查明事实，依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。

上诉人向本院提交的证据有：证据一、洛*（2001）136号文件《三期“安居工程”19-8栋新房预售方案》。拟证明购房人必须是本单位员工，统分本科以上学历，购房户必须将原（配）购本公司住房交还房产科，说明争议房产系单位福利房，需要严格按条件排队购买。证据二、《洛*证明》一份，拟证明争议房产的购买规定非常严格，排队、选房号、历次交款都是由申请购房人张**去办理的。证据三、洛**材料厂《住房证》和调换房屋单据。证据四、《洛*证明》一份。证据三和四拟共同证明上诉人张**在购买争议的房产前，在洛*公司已有分配的福利房一套，购买争议房产后，原分配的福利房被公司无偿收回。证据五、《洛*证明》一份，拟证明上诉人张**是公司的员工，取得19街坊8栋3单元351号房屋，房产证、界定卡、土地使用证已经发放给张**。证据六、房产证存根（注：房产证原件王*保管）。证据七、土地使用证原件、土地登记查询证明、产权界定卡查询证明。证据六、七拟共同证明除了房产证在被上诉人处保管外，土地使用证、产权界定卡都一直在张**处保管，上述证书显示，房产所有人是张**，房屋性质是“房改售房”，土地性质是“划拨用地”，房产购买价是57692元，购买单价低于当年成本价。上诉人从没有将争议房屋的全部证件交给被上诉人，没有转让房屋的意思表示。证据八、上诉人缴纳房屋维修基金和办证费的收据，拟证明张**已经缴纳了争议房屋的维修基金、办证费用。证据九：1.《洛阳市已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》（洛*（2000）102号文件）；2.《洛阳市已购公有住房和经济适用住房上市准入条件审查办法》（洛房委办（2001）051号文件）；3.洛阳市经济适用住房开发中心文件（2002第3号）；4.《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、40条、41条。拟证明：双方争议的房屋系“房改房”，土地性质是“划拨用地”，按照上述文件和《城市房地产管理法》第38、40、41条之规定，转让和出售首先要取得合法产权证书，必须征得房屋共有权人同意，其次，要求夫妻双方共同填写《上市出售申请表》、提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见等，报经政府部门审核通过，并补缴土地使用权出让金后，才能办理房产证、土地证变更手续。本案争议房产在没有经政府相关部门审核通过和转换土地使用权性质的情况下，一审法院直接判决确认争议房产归被上诉人王*所有、判决上诉人协助办理房产过户手续违背规定。

被上诉人王*对上述证据质证后认为：一、对证据一、二、三、四、五真实性无异议，但对证明方向有异议。该证据证明了上诉人购买了洛耐本案争议房产，并不能证明该房产目前的状态。上诉人取得该房产后，随后转让给被上诉人，并交付给被上诉人居住13年左右。二、对证据六、七、八，真实性无异议，对证明方向有异议。该证据证明了上诉人系争议房屋的原产权人，但事后上诉人已经将该房产出售给被上诉人，并且已经交付房屋，上诉人应当按照双方约定，为被上诉人办理过户登记手续。

被上诉人王**审中未提交证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为

本院认为：张**虽持有本案争议房屋的所有权证书，该证书显示房屋所有权人为张**，但本案争议房屋的全部购房款系王**交，该房屋建成后由王*出资装修后居住至今，所有交款收据原件以及房屋所有权证书原件均由王*持有，原审法院据此认定该房屋系王*以张**名义出资购买并无不当。张**上诉称双方约定该房屋由王*出资购买，以房款利息抵房屋租金，待王*住房条件好转从该房屋搬出后其返还购房款，对此，王*不予认可，张**又未能提交证据证明其主张成立，本院不予采信。综上，张**的上诉请求理由不充分、依据不足，本院无法支持。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十四日