彭**与朱**房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告彭**与被告朱**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭**及其委托代理人赵*、被告朱**及其委托代理人朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告彭*洋诉称，隆源酒业烟酒店位于源汇区民主路民生街交叉口路南，张*为该店铺的出租人，被告朱**为承租人，二人签订房屋租赁协议，协议约定，承租人不得将店铺私自转租，转让费的一半归出租人所有。2014年6月11日，被告在未说明情况的条件下与原告签订转租协议，协议约定转让之前的一切债务由被告负责、与原告无关，被告负责在2015年元月更换新合同，保证原告的房屋使用权。协议签订后，原告依约向被告支付了现金52000元，被告出具了收条。随后，原告开始进货准备开张。出租人却向原告索要转让费的一半即26000元，并要求与原告签订协议约定以后转让房子时也要支付给出租人转让费的一半，出租人在原告拒绝后有要求原告搬走，不愿将该店铺租赁给原告。综上所述，被告在未说明情况的条件下与原告签订转租协议，原告支付了转让费并进货，现出租人又拒绝出租该房屋，原告认为这显然是被告对自己的欺诈，据此，原告起诉来院，要求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还原告房屋转让费52000元，并赔偿原告的损失5000元；3、被告承担诉讼费用及律师代理费3000元。

被告辩称

被告朱**辩称，首先，被告收取的是原告的转让费，而不是租金，并且没有给被告带来损失，应当驳回原告的诉讼请求。其次，原、被告之间的转让费问题，被告已经和房东商量好了，给了房东8000元，原告不同意的是合同中关于“转让费需要交付房东一半”的条款。

本院查明

经审理查明，2014年1月，被告朱**承租张*的位于源汇区民主路民生街交叉口路*的房屋，用于经营隆源酒业烟酒店，每月租金1000元，租期一年。租赁合同中约定：房屋转租需要房东同意、如果转租房东有权收取转让费的一半。2014年6月11日，被告与原告协商将房屋转租给原告，原告接收了屋内空调、电脑和货架，并于当日和被告签订了《转让协议》。《转让协议》约定：“甲方朱**转让给乙方彭明洋隆源酒业烟酒店（地址位于民主路与民生街交叉口路*）面积：54m2，转让费为：5.2万圆整（伍万贰仟圆整），双方本着平等互利的原则，特此达成协议，转让之日起在转让之前一切债务与乙方无关，由甲方负责，甲方负责2015年元月份更换新合同（负责签订房屋租赁合同）甲方负责乙方房屋使用权，乙方承诺按时交房租，如有更改甲方负责协调。”当天，原告向被告缴纳转让费52000元，被告给原告出具收条一份。原告称接到房屋后开始经营烟酒生意，陆续进货价值5000多元。2014年7月1日，房东向原告催收房租，原告才得知租赁合同当中有“房东有权收取转让费的一半”的约定。庭审时，被告认可自己在和房东签订合同时也不清楚有此条款，所以没有在转租时向原告告知，为此，被告通过多方与房东协商，双方达成协议，房东仅收取被告交付的8000元房屋转让费，并让自己的代理人史**于2014年7月22日给被告的丈夫曹**出具收到条一份。2014年7月10日，原告和房东沟通转让费事宜，原告认为有此条款无法顺利转租，房东则认为转让费也包含货物、可以收取扣除货物价值后的余款的一半，但原告不认同房东该说法。原告认为被告故意隐瞒其与房东的约定，诱使自已与其签订房屋租赁协议，因为转让费问题无法与房东达成合意，致使无法正常经营和使用该房屋，故2014年7月10日就关门停止经营。原告认为被告已经违背合同法的约定，致使合同目的不能实现，故可以行使单方解除权，现起诉来院，请求法院判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还原告房屋转让费52000元，并赔偿原告的损失5000元；3、被告承担诉讼费用及律师代理费3000元。

另查明，被告称与房东之间的合同在房东手中，无法提供。被告向房东缴纳房租至2014年6月30日。原告未缴纳租赁期间的房租。

本院认为

本院认为，被告朱**在租赁期间将租赁张*的房屋转租给原告彭**，房东认可转租并开始向原告彭**催收房租，由于原告彭**和房东尚未签订租赁合同，并且房东和被告朱**的合同尚在租赁期限内，故原、被告之间形成了租赁合同关系，该合同关系的存续期间截止至2015年1月1日。原告彭**称被告朱**未在签转让协议时告知其与房东之间的合同的全部内容，导致自己无法与房东达成协议，并于2014年7月10就关门不再营业，其应当承担全部责任的说法，由于转让协议约定的被告的义务有两条：第一，2015年1月1日之前保证原告的房屋使用权；第二，2015年1月1日之后负责协调原告和房东签订房屋租赁合同。对于被告是否履行了第一个合同义务，原告于2014年7月1日房东催收房租时才得知要向房东缴纳转让费的一半的内容，故于2014年7月10日关门中止履行转让协议，但被告于2014年7月22日向房东缴纳了8000元转让费，原告在2015年1月1日前的房屋使用权恢复正常行使，根据原、被告在关门停止经营的过错程度，2014年7月10日至2014年7月22日之间的租赁费433.33元（1000元／月÷30天×13天=433.33元）应当由被告承担，2014年7月23日至2015年1月1日的房租应当由原告承担。由于原告从未缴纳房租，故原告应当向被告缴纳2014年7月1日至2014年7月9日的房租300元（1000元／月÷30天×9天=300元）和2014年7月23日至2015年1月1日的房租5366.67元（1000元／月÷30天×161天=5366.67元）共计5666.67元。对于被告是否履行了第二个合同义务，由于被告向原告隐瞒了再次转让时还要向房东缴纳转让费一半的条款，导致原告无法与房东达成新的房屋租赁合同，故被告应当承担违约的责任，被告应当退还转让费52000元，同时原告应当向被告交付房屋和屋内空调、电脑、货架。由于被告没有协助原告与房东签订租赁协议，导致原告在2015年1月1日之后续租房屋的合同目的无法实现，考虑原告确实存在投入上的损失，但原告要求的5000元损失没有其他证据佐证，本院酌定被告承担赔偿原告损失1000元的责任。对于原告要求解除原、被告之间的租赁合同的请求，由于原、被告的租赁合同的有效期截止至2015年1月1日，原告可以使用该房屋至2015年1月1日，届时合同已经到期无需再解除。对于原告的其他诉讼请求，由于没有证据予以佐证，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告朱**于本判决生效后十五日内返还原告彭**转让费52000元和损失1000元，原告彭**于2015年1月1日前（包含当天）搬出租赁房屋，并向被告朱**交付房屋和屋内空调、电脑、货架；

原告彭**于本判决生效后十五日内向被告朱**支付租赁费5666.67元；

三、驳回原告彭**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1300元，原告彭**负担300元，被告朱**负担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月一日