裴**与姜**、朱**为返还原物纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人裴**与被上诉人姜**、朱**为返还原物纠纷一案，姜**于2010年4月9日向镇**民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、朱**、裴**返还姜**的房屋并赔偿因此造成的损失；2、诉讼费用由朱**、裴**负担。原审法院于2010年10月18日作出(2010)镇城民初字第121号民事判决。裴**不服，向本院提起上诉，本院2011年8月19日作出（2011）南*一终字第449号民事裁定书，裁定撤销原审法院(2010)镇城民初字第121号民事判决，发回原审法院重新审理。原审法院于2013年7月9日作出（2012）镇民初字第103号民事判决书，裴**不服，向本院提起上诉，本院2013年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月13日公开开庭进行了审理。上诉人裴**的委托代理人马**、贾**，被上诉人姜**的委托代理人张**，朱**的委托代理人朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：姜**与朱**原系夫妻关系，双方离婚后，姜**在镇平县县城卫生路东侧，县计生委对面购买门面房平房两间(办理有房权登记)。1991年卫生路扩路改造，将该房屋拆除。1991年7月18日经批准姜**在剩余部分土地上建造房屋一座(两间三层、砖混结构，其中一层南北长6.5米，北边东西长2.2米，南边东西长1.2米。二层南北长6.5米，北边东西长3.2米，南边东西长2.2米。三层南北长6.5米，北边东西长3米，南边东西长2米。)该房屋未进行产权登记。该房屋南边和东边与裴*钢的房屋相邻。房层建成后，姜**将房屋交给朱**管理。自1991年开始，朱**以自己的名义将房屋对外出租并收取租金。2003年8月11日，朱**、裴**签订卖房协议书，主要内容为“卖房人朱**(简称甲方)买房人裴*钢(简称乙方)1、兹有甲方在卫生路东侧南邻裴*钢房，北邻路房屋二间，面积南北长6.5米，北边宽2.2米，南边宽1.2米。甲方自愿将此房屋卖于乙方永久使用。2、乙方需一次性付清房屋价款：贰万壹仟元整……。4、原房屋如有任何争议，所造成的一切损失均由甲方承担。5、自付款之日起甲方房屋所有权归乙方所有……。”协议签订后裴*钢将房款21000元交付给朱**，该款朱**未交给姜**。裴*钢在购买房屋后，对房屋进行改造，将自己的房屋改造成门面房。现姜**诉称的房屋原状已不存在。在本案审理过程中经申请，原审法院委托河南光大海纳资产评估事务所对朱**与裴*钢所签协议中约定的房屋进行评估，评估结论为，截止2003年8月11日房屋评估价值为34125元，其中房屋21528元，土地使用权12597元。截止2012年12月26日房屋评估价值为53123元，其中房屋30139元，土地使用权22984元。经姜**重新申请，原审法院委托河南华**有限公司作出房地产价格鉴定报告，估价结果为：以2013年6月8日为估价点，位于镇平县卫生路东侧姜**所属的房地产建筑面积44.85平方米，建设用地使用权11.05平方米。在估价点的价值为143700元。

一审法院认为

原审法院认为：公民的合法财产受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”。第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”。姜**1991年经政府批准建造房屋，房屋建成后虽未办理相关的产权登记，但该房屋系姜**合法建造，故姜**对该房屋享有所有权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。第三十七条规定：“侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损失赔偿。也可以要求承担其他民事责任”。朱**在姜**不知情的情况下将房屋卖给裴永钢并收取价款系无权处分，姜**有权要求房屋的实际占有人裴永钢返还房屋，但裴永钢在购买房屋后已经将房屋进行改造，致使房屋原状不存在，无法返还。故姜**要求裴**返还房屋的请求不予支持。房屋虽不能返还，但姜**有权要求裴**赔偿因此造成的损失。朱**明知房屋系姜**所有，还将房屋进行出卖并收取价款，裴永钢在购买房屋后进行改造，裴**、朱**的行为使姜**丧失房屋，因此给姜**造成的损失，应由裴**、朱**进行赔偿，且裴**、朱**应当承担连带责任。赔偿数额按房屋评估价143700元计算。姜**要求赔偿其租赁费损失，无具体损失数额，亦未提供相应证据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、限被告朱**、裴永钢于本判决生效后十日内赔偿原告姜**143700元。二被告互负连带责任。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费800元、评估费4200元，共计5000元，由被告朱**、裴永钢连带负担。

上诉人诉称

裴**上诉称：请求撤销原审判决，改判姜**的损失由朱**承担，其主要理由为：1、涉案房屋自1991年起便由朱**以自己的名义对外出租，姜**对朱**的代理行为一直认可。裴**在购买房屋时主观上没有过错，双方的买房协议具有法律效力，不应让裴**承担赔偿责任。2、涉案房屋2004年拆除，裴**即使有责任，造成的损失也应当按照2004年该房屋的市场价值计算。3、姜**在长达十几年的时间里对朱**的行为不管不问，导致房屋被拆除不能及时修复，其应当对扩大的损失承担责任。4、原审法院在无证据认定河南光大海纳资产评估事务所鉴定意见违法的情况下，又委托河南华**有限公司重新鉴定并采信该房地产价格鉴定报告，属于认定证据错误。

被上诉人辩称

姜**答辩称：1、朱**与姜**原系夫妻关系，离婚后房产登记在姜**名下，姜**委托朱**出租该房屋，朱**背着姜**将房屋出卖，属于无权处分。朱**与裴**的房屋买卖合同不受法律保护。2、姜**并无过错。姜**只委托朱**出租房屋，并未委托其出卖房屋。裴**明知房屋相关证件上登记的是姜**的名字而向朱**购买，裴**具有过错。3、原审判决认定的赔偿数额姜**予以认可。

朱**无答辩意见。

根据双方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、裴**与朱**的卖房协议是否有效；2、姜**的损失应如何计算，应当由谁承担。

本院查明

本院对原审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：朱**未经姜**授权，将姜**的房产出售给裴**，其行为系无权处分；裴**的房产与姜**房产相邻，其应当知道该房产的状况，且在房产登记在姜**名下的情况下从朱**处购买房产，其主观上具有过错，因此朱**与裴**之间的房屋买卖合同系无效合同，双方因该合同取得的财产应当返还。但裴**在购房后将房屋进行改造，致使房屋原状不存在，无法返还原物，因此造成姜**的损失理应由裴**和朱**进行赔偿。

关于姜**的损失，理应按照房屋的市场价值进行计算。河南光大海纳资产评估事务所的鉴定报告将涉案房屋的南北宽度测量错误，姜**以此为由申请重新鉴定符合法律规定，原审法院又委托河南华**有限公司重新鉴定并采信该房地产价格鉴定报告并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裴**的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由裴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二?一三年十月十一日