靳**与刘*、海*等合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告靳**与被告刘*、海*、刘**合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告靳**及其委托代理人余林、胡**，被告刘*、海*共同委托代理人赵**，被告刘**委托代理人高瞻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告靳**诉称：2012年8月11日，原告与被告签订联合建房的《协议书》，约定：由原告出资约40万元人民币（以实际花费为准）在属于被告使用的宅基地（证号为中土集建96号字第××号）上建房；建房面积504平方米；房屋建成后有252平方米的房屋归原告所有；此房屋拆迁后的所有补偿款等款项都有被告一半，此房如遇任何形式被拆迁，被告必须第一时间通知原告共同到有关部门及开发商处协商补偿安置的相关事宜，所有拆迁安置的费用，原、被告共同共有；若有任何一方违约，违约方除退还上述此房屋总建房款外，自愿承担开发商开盘后此年现房的房屋价格为单价、面积504平方米的总房款作为违约金。上述签订协议的过程，已经过郑州市二七区嵩山路法律服务所见证。被告刘*于2013年10月8日在未通知原告的前提下，单方私自与郑州市中原区桐树王片区村庄改造指挥部签订了《拆迁补偿安置协议》，并领取了应归原告所有的拆迁安置补偿费用，且至今未支付给原告分文，其行为已严重违约。鉴于双方签订协议书的效力问题，原告认为原告出巨资建设房屋致被告现在得到拆迁房补偿安置机会，却使自己面临无法得到安置房屋的现状，无论基于公平原则还是被告存在明显过错的原因，被告都应当退还原告相应的出资款，还应支付购买现同地段房屋的差价补偿款给原告。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：被告返还原告建房出资款40万元及利息3万元；被告支付原告购买现同地段房屋的差价补偿款30万元；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告刘*辩称：原、被告双方签订的协议书属于无效协议，对于原告建房的实际出资款应当按照原、被告双方各自的过错程度由被告承担其中的部分；原告所要求的利息及差价补偿款缺乏事实及法律依据，不应得到支持。被告房屋的拆迁按照拆迁政策，是按照宅基地面积的大小进行拆迁安置的，与房屋的多少没有任何关系，按照原、被告签订的协议书，原告只对建成房屋的其中250平方米享有所有权及使用权，对宅基地原告不享有使用权，因此，原告无权得到拆迁安置的房屋，只能得到属于原告的250平方米房屋的补偿款。

被告海*辩称：签订协议时海*尚未成年，其签字无任何法律效力，该协议对海*不产生约束力。

被告刘**辩称：关于原告起诉被告刘*、海*一案，被告刘**针对双方于2012年8月11日签订的协议只负有监督和督促的权利和义务，被告刘**在合同中没有任何收益，因此不应负有任何义务。关于本协议的真实性刘**确认该事实，关于协议的有效性，应当结合本案的双方提供的协议内容确定，被告刘**不应针对该案负有任何责任。

本院查明

经审理查明：海向生与被告刘*系夫妻关系，被告海*系海向生与被告刘*之子。海向生系中原须水镇址刘*四组、集体土地建设用地使用证号：中土集建（96）字第23334号的宅基地登记的使用权人。2012年8月5日，郑州市中**理委员会出具证明一份，证明海向生已死亡。2012年8月5日，郑州市中**村民委员会出具证明一份，证明海向生已死亡，其宅基由海*、刘*使用。

2012年8月11日，原告靳**（乙方）、被告刘*、海*（甲方）、被告刘**（担保方）在郑州市二七区嵩山路法律服务所的见证下签订《协议书》一份，约定：海向生名下的位于郑州市中原区须水镇址刘村四组宅基地一处，宅基地使用证存根号：中土集建（96）字第23334号；现因海向生去世，上述宅基地经该村村委会同意由其儿子海*、孩子母亲刘*使用，现此宅基使用权面积168平方米（此宅基地上无任何建筑物），现因甲方无资金，乙方投资重新建房，甲方对工程质量进行监督，并负责该建房申请手续的申办等事项；乙方建房三层，出资约40万元人民币（以实际花费为准），甲方建筑面积不少于504平方米；房屋建成后，甲方享有上述此房252平方米的房屋所有权，剩余房屋面积全部归乙方所有；乙方建房时，在三层的基础上甲方允许乙方建其炮楼、挂梁延伸部分等建筑物，其超出面积归乙方所有；甲、乙双方都在房屋未拆迁前享有居住权及房屋租赁权，其所得租金归甲、乙双方共同所有，如有租赁等情况甲方必须第一时间通知乙方；甲方监管质量，协调四周邻里关系，若因建房所引起的一切伤亡及劳务纠纷由甲、乙双方共同承担；该房屋如遇任何形式被拆迁情况，所有拆迁安置补助费及过渡等费用的所得全部归甲、乙双方共同所有（按照双方所占房屋面积比例享有）；不管是按户口人头分配安置房屋或者是按面积分配安置房屋，甲方只占有252平方房屋所有权，其它分配全部归乙方所有，同时甲、乙双方均同意拆迁安置新房的位置、楼层等平等协调分配；如果此房屋分配后需要过户，甲方应积极配合乙方过户工作（可过户到乙方指定人名下），该过户费用由乙方承担，如果全部为赔偿款，甲方按比例享有252平方米房屋的赔偿款，乙方享有剩余面积的房屋赔偿款；房屋被拆迁补偿安置过程中，甲方必须第一时间通知到乙方共同到有关部门及开发商处协商补偿安置的相关事宜；甲方所占252平方米房屋面积及乙方所占剩余房屋面积都是指房屋的建筑面积，双方均可按开发商房屋实际面积，房款多退少补（此房款以开发商价格为准）；甲、乙双方自觉履行上述协议约定义务，若有任何一方违约，其违约方除退还上述此房总建房款外，自愿承担开发商开盘后此年现房的房屋价格为单价，面积为504平方米的总房款作为违约金；本协议书一经签订，担保方享有督促、监督的权利，甲、乙双方任何一方违约担保人承担连带责任，其担保期限为本协议书全部履行完毕；在此协议签订后，甲、乙双方的继承人均对本协议书享有同样的权利及义务，甲方的继承人应履行甲方应尽的义务；本协议履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可起诉至郑州市中原区人民法院诉讼解决。

2013年，址刘村因政府城中村改造被拆迁。2013年10月8日，被告刘*与郑州市中**改造指挥部签订《拆迁补偿安置协议》一份，被告刘*自愿选择以合法有效宅基地使用证为依据，核算回迁安置面积504平方米，乙方自愿以20平方米回迁安置面积置换一个停车位后，核算确认的最终回迁安置面积为484平方米；村（居）民合法宅基地上主体建筑物按确认的回迁安置面积拆一平方米还一平方米的标准给予安置，核算后剩余主体房屋和其他附属物甲方应向乙方补偿（助）27168.8元；乙方在2013年10月15日前签订协议并搬迁完毕，凭《空房验收单》向甲方领取奖励费2万元。

上述事实，有2012年8月11日的《协议书》、2013年10月8日《拆迁补偿安置协议》、2012年8月5日郑州市中**理委员会出具的证明、2012年8月5日郑州市中**村民委员会出具的证明、中土集建（96）字第23334号宅基地使用权证及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：原告靳**并不是郑州市中原区须水镇址刘村的集体经济组织成员，其与被告刘*、海*签订的《协议书》中涉及到农村宅基地上房屋的支配权和使用居住权，也包括对宅基地使用权拆迁补偿权利的处分，上述权利不仅指向房屋本身，同时对房屋附着的宅基地使用权进行了约定和处分，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条和第六十三条的规定，农村宅基地属于集体所有，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的《协议书》应属无效，不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于被告海*是否应承担返还责任的问题，虽被告海*在2012年8月11日签订《协议书》时尚未成年，但被告刘*系被告海*的法定代理人，被告刘*亦在该《协议书》上签字，可以认定被告刘*对被告海*签字行为的认可，故被告海*应承担返还责任。因原告与被告刘*、海*签订的《协议书》属无效协议，被告刘*、海*应向原告返还建房款。原告主张建房款为40万元，但原告未提供有效证据予以证明，且被告刘*、海*不予认可，应按照政府文件规定的标准对原告靳**的建房成本予以认定。因原告与被告刘*、海*一致认可原告建房554平方米，根据政府文件规定的补偿标准每平方米600元计算，建房款为332400元，二被告应将该332400元建房款返还原告。关于原告主张的利息损失，因被告刘*系于2013年10月8日签订拆迁补偿安置协议，故被告刘*、海*应自2013年10月8日起至起诉之日（2014年4月2日）止按中**银行同期贷款利率向原告支付利息。对原告依据《协议书》约定要求被告刘*、海*支付原告购买现地段房屋的差价补偿款30万元的诉讼请求，因原告与被告刘*、海*签订的《协议书》已被确认为无效协议，且原告亦未证明该30万元系其损失，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。对被告刘*、海*关于其已将三层以上房屋的拆迁收益2万元支付原告的辩称，因被告刘*、海*对其辩称未提供有效证据予以证明，且原告不予认可，故本院对被告刘*、海*该项辩称不予采信。对于被告刘**是否承担责任的问题，《中华人民共和国担保法》第五条第一款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”原告与被告刘*、海*签订的《协议书》已被确认为无效协议，故该《协议书》中约定的担保条款亦属无效，故原告要求被告刘**承担责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国担保法》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告刘*、海*于本判决生效之日起十五日内返还原告靳**建房款332400元及相应利息（利息计算方式：以332400元为基数，自2013年10月8日起至2014年4月2日止，按中**银行同期贷款利率计算）；

驳回原告靳**其他及过高部分的诉讼请求。

如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11100元，原告靳**负担5894元，被告刘*、海*负担5206元。

如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一四年十一月二十一日