河南**限公司第三分公司与张**、第三人新乡经济开发区大兴**员会买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告河南**限公司第三分公司（下称正大三分公司）诉被告张**、第三人新乡经济开发区大兴**员会（下称大兴村委会）买卖合同纠纷一案，原告于2011年5月25日诉至本院，本院于2011年9月27日作出（2011）新民初字第475号民事判决书。一审判决后，被告张**对判决不服提出上诉，至新乡**民法院，2012年12月17日，新乡**民法院作出（2012）新中民五终字第96号民事判决书。被告张**申请再审，河南**民法院于2013年8月13日作出（2013）豫法立二民申字第000937号民事裁定书，指令新乡**民法院再审。新乡**民法院于2014年7月9日作出（2014）新中民再字第44号民事裁定书，撤销（2012）新中民五终字第96号民事判决和（2011）新民初字第475号民事判决，发还新乡县人民法院重审。2014年8月15日本院受理该案，向原被告及第三人送达了应诉手续。本院依法另行组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔**、刘**，被告张**及其委托代理人胡**到庭参加了诉讼，第三人大兴村委会经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2006年11月15日，原告与第三人签订合同，承包了第三人的新农村建设大兴村商住楼工程，根据合同约定，工程的售房权归原告所有，原告承担施工，负责施工中材料和水电等费用，第三人收取土地使用费和工程管理费。2007年3月27日，原告以第三人的名义与被告签订了售房协议书，将南楼一至五楼约650平方米售予被告，单价为每平方米860元，后院配置费5000元，合计564000元。付款方式约定为：被告在协议生效时付房款10万元，5月1日前付房款20万元，7月1日前付房款10万元，余款在购置房交付前付清。交房日期为2007年11月1日，任何一方违约，按房款总价的2%违约金罚款。该房已按期完工，但被告只交纳了购房款30万元后，下欠购房款275825元（含面积增加部分房款11825元）至今未付，并且未经原告同意就已入住。2009年7月22日，原告已为被告办理完毕房产证，面积比合同原定面积增加13.75平方米，房款相应增加11825元。原告诉至法院：1、请求被告支付原告购房款275825元及违约金11800元；2、被告承担本案诉讼费用。

原告提交的证据材料有：证据1、原告营业执照及组织机构代码证；证据2、原告与第三人合同书一份；证据3、第三人证明一份（该证据在中级法院卷宗内）。证据1-3证明涉案房屋的实际权利人是原告，尽管售房协议书上是被告与第三人签订，但实际上是原被告之间达成的买卖合同关系。证据4、售房协议一份，证明被告张**购买原告具有售房权的商住楼五套房屋，合同对面积、单价、付款方式、总房款的计算、违约责任均作出了明确的约定，并且第三人的领导宋**是被告的经办人；证据5、房屋产权证五套，证明被告已于2009年7月取得房屋产权证书，房屋总面积为663.75平方米；证据6契税完税证五份，证明被告购买的房屋已于2009年7月15日缴纳了契税；证据7被告缴纳房款存根四张，证明收到被告房款30万元。

被告辩称

被告张**辩称：原告不是该房屋的实际所有人，不是开发商，无权售房；与被告无任何法律关系，应当驳回原告诉讼请求。

被告张**提交的证据材料有：证据1、售房协议一份，证明是与村委会签订的，与原告无关；至今未交房，一审时原告也承认，房屋现在没人管，仍空着；证据2、广告宣传页，证明房屋样式与宣传页不符，我方一直在与第三人交涉，其上显示开发商是第三人并非原告，宣传页显示向社会销售，属于商品房；证据3收据7张，证明被告已经交了51万元，有的上面有村委会公章，是村委会收的款；证据4裁定书，证明第三人曾给张**出具过证明，证明第三人就一个房屋出具过所有权证明，原告出具的大兴村委会证明是无效的。

第三人大兴村委会未到庭，未提交答辩状，亦未提交证据材料。

庭审质证：被告张**对原告提交的证据1无异议，原告的营业范围上没有显示房屋销售，原告无售房的权利。对证据2有异议，与被告无关，不能证明原告的主张，合同约定了乙方负责承建，是建筑合同，第四条约定是第三人委托原告销售，销售权在第三人，合同约定的售房权归原告，违反法律规定，该约定无效。对证据3有异议，是原告与第三人的内部约定，不能对抗被告，且没有法人签字，不合法；村委会将售房权转给原告，没有通知被告，被告不认可。对证据4协议书无异议，证明卖方是村委会，而非被告。对证据5无异议，但不能证明原告的主张。对证据6无异议，是被告缴纳的。对证据7证明是村委会收的钱，与原告无关；另被告已经交了51万元，而非30万元。

原告对被告张**提交的证据1的证明目的有异议，该证据从表面看是被告与村委会签订的，当时村长签字在被告下面，是经办人，证明该房屋仅能由大兴村的人购买，村长签字证明被告是该村人，另一方的经办人不是该村委会的人；对证据2有异议，不知来源，无法质证；对证据3有异议，在原告方提交的收据中，收钱都有两个人签名，而被告提交仅有许忠学一人签字的白条不认可；2007年5月22日证据真实性在省高院审理时有详细证言，不予认可，请求法庭调取该证言，2007年5月22日的6万元不予认可，因为宋**是被告的经办人，不能证明该笔钱交给了原告，被告提交的与原告方一致的4份予以认可；对证据4有异议，系复印件，无法质证。

本院认证：对原告提交的证据1、2、4、5、6、7本院予以采信，对证据3不予采信；对被告张**提交的证据1、4予以采信，对证据2不予采信，对证据3中与原告陈述一致的部分予以采信。

结合有效证据，本院确定以下案件事实：2006年11月15日，原告正**分公司与第三人签订大兴村委会签订合同，承包了大兴村商住楼建设工程，根据合同约定，原告负责施工中材料和水电等费用，第三人收取土地管理费和工程管理费。2007年3月27日，被告和第三人签订了售房协议书，将南楼一至五楼约650平方米售予被告，单价为每平方米860元，后院配置费5000元，合计564000元。付款方式约定为被告在协议生效时付房款100000元，5月1日前付房款200000元，7月1日前付房款100000元，余款在购置房交付前付清。交房日期为2007年11月1日。任何一方违约，按房款总价的2%违约金罚款。盖房已按期完工，原告为被告办理的房产证面积比原合同增加13.75平方米，按照合同约定的房价每平方米为860元计算，房价应相应增加11825元。张**于2007年3月31日交款100000元，于2007年7月23日交房款100000元，于2007年9月27日交房款50000元，于2008年5月16日交款50000元，被告仍欠房款275825元。

本院认为

本院认为，原告正**分公司与第三人大兴村委会签订合同承建大兴村商住楼工程，该合同从内容来看，不符合国家关于建筑工程承包合同及房地产开发性质的合同的规定，无土地出让、规划施工、许可等相关审批手续，该合同为无效合同。双方合同第四条第7款约定：“甲方全权委托乙方施工管理，包括售房权也全部委托给乙方，甲方若购房必须通过乙方同意后方可，否则无效。”第五条第7款约定“该工程售房权归乙方所有”。该合同此两款约定违背法律规定，为无效条款。被告与第三人签订的售房协议书，因没有证据显示被告张先峰系大兴村村民，无论原告或第三人均无权以商品房名义向社会销售他们承建的房屋，该合同也为无效合同。且原告和被告之间无权利义务关系，原告不是该房的实际所有人，原告要求被告直接支付房款及违约金的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，经审委会讨论决定，判决如下：

裁判结果

驳回原告河南**限公司第三分公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5400元，由原告河南**限公司第三分公司的承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费票据，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十五日