詹**与商丘市梁园区人民政府、商丘市人民政府行政征收二审行政判决书

审理经过

上诉人詹**因不服商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定一案，不服商丘**民法院（2015）商行初字第82-1号、（2015）商行初字第82-2号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人詹**，被上诉人商丘市梁园区人民政府的委托代理人刘**、华立，被上诉人商丘市人民政府的委托代理人张*、高*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本案被诉行政行为是梁园区政府2014年12月18日向詹**作出商梁政征补（2014）86号、87号房屋征收补偿决定。86号补偿决定认定，因郑**专高铁建设需要，决定对梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋及其附属物实施征收。被征收人詹**的房屋在征收范围内，房屋用途为经营性用房，砖混结构，合法面积87.17平方米，应补偿面积87.17平方米。目前征收决定规定的签约期限已过，经征收部门多次做工作，被征收人詹**未能与房屋征收部门达成补偿协议。遂依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，作出征收补偿决定：一、按照《郑**专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人詹**货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据《郑**专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和河南金**有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为850431元，一次搬迁费697元，两项共计人民币851128元，由房屋征收部门予以支付。三、如被征收人选择产权调换，根据《郑**专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在高铁商城B座四层B4010号，安置面积65.28平方米，高铁商城B座四层B4011号，安置面积65.28平方米，高铁商城B座四层B4012号，安置面积65.28平方米，安置面积共计195.84平方米，安置房屋评估价值为957853元。按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价，两次搬迁费为人民币1394元，停产停业损失76539元，由房屋征收部门予以支付。

商梁政征补（2014）87号房屋征收补偿决定认定，被征收人詹双印的另一处被征收房屋亦为经营性用房，砖混结构，合法面积53.75平方米，应补偿面积53.75平方米。决定：一、按照《郑**专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人詹双印货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，被征收房屋评估价值为512238元，一次搬迁费430元，房屋装修补偿1613元，三项共计人民币514281元，由房屋征收部门予以支付。三、如被征收人选择产权调换，安置房屋在高铁商城B座四层B4009号，安置面积65.28平方米，高铁商城B座四层B4013号，安置面积65.28平方米，安置面积共计108.8平方米，安置房屋评估价值为532141元。按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价，两次搬迁费为人民币860元，房屋装修补偿1613元，停产停业损失46101元，由房屋征收部门予以支付。

詹**不服两房屋征收补偿决定，向商丘市人民政府申请行政复议，商丘市人民政府于2015年4月10日作出商政复决（2015）19号行政复议决定，维持被诉商梁**（2014）86号、87号房屋征收补偿决定。詹**认为两补偿决定侵犯其合法权益，遂提起诉讼，请求人民法院依法予以撤销。

一审法院查明

一审经审理查明，2014年7月4日，被告梁园区政府为了促进郑*客专高铁建设项目顺利实施，作出了《关于对郑*客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋进行征收的决定》，原告的两处房屋均在商丘市梁园区市场街，位于被征收范围之内。2014年7月5日，被告梁园区政府房屋征收部门公告了《关于郑*客专（梁园段）路网改造及配套设施建设房屋征收价值评估的通知》，对房屋征收范围内房屋征收价值评估，并确定协商确定和抽签确定评估公司两种选择方式，并于同日在被征收区域内公布。因协商及多数人推选的形式无法确定评估机构，2014年7月7日，被告梁园区政府房屋征收部门在商丘市梁园区公证处的现场公证下，通过抽签随机选定原告被征收房屋范围内的评估机构为河南金**有限公司。2014年9月28日，河南金**有限公司出具对原告詹双印房屋征收分户评估报告，认定两处房屋建筑面积分别为87.17平方米和53.75平方米，砖混结构，评估单价分别为9756元和9530元，房屋在估价时点的市场价值分别为850431元和512238元。被告梁园区政府房屋征收部门于2014年11月19日向原告送达分户评估结果报告。被告梁园区政府根据《郑*客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，将原告詹双印87.17平方米的被征收房屋安置在高铁商城B座四层B4010号，安置面积65.28平方米，高铁商城B座四层B4012号，安置面积65.28平方米，安置面积共计195.84平方米，安置房屋评估价值为957853元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款，两次搬迁费1394元，停产停业费76539元，由房屋征收部门予以支付。将原告詹双印53.75平方米的被征收房屋安置在高铁商城B座四层B4009号，安置面积65.28平方米，高铁商城B座四层B4013号，安置面积65.28平方米，安置面积共计108.8平方米，安置房屋评估价值为532141元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款，两次搬迁费860元，停产停业费46101元，由房屋征收部门予以支付。由于被告梁园区政府与原告未能达成征收补偿安置协议，被告梁园区政府于2014年12月18日分别作出商梁政征补（2014）86号、87号房屋征收补偿决定，并于2014年12月24日向原告送达。2015年4月10日商丘市人民政府作出商政复决（2015）19号行政复议决定，维持上述两房屋征收补偿决定。

一审法院认为

一审法院认为，（一）被告梁**政府作出的征收决定合法。郑徐*专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目系公共建设项目，符合公共利益要求，本案被诉补偿决定的依据《关于对郑徐*专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋进行征收的决定》目的和主体合法，符合”四规划一计划”要求，并已被法院生效判决所维持。被告作出被诉征收补偿决定具有相应的法定基础事实要件。原告认为征收决定存在违法之处的理由不能成立。

（二）被告梁**政府作出房屋征收补偿决定符合法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：”房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”被告作出征收决定之后，依据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。为确定被征收房屋的市场价值，被告公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构。因为被征收人协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，被告在公证机关的公证下通过抽签方式随机选定河南金**有限公司，该评估机构具有相应的房地产评估资质。河南金**有限公司在作出评估报告之前，评估人员进行了现场勘查，并对房屋状况进行了准确描述，依据能使估价对象保持现状持续使用最为有利估价方式，依法作出了房地产估价报告。因此，被告选定评估机构和评估过程符合法律规定。因被征收人与被告房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，被告依据征收补偿安置方案确定的补偿方式，以原告房屋征收分户评估报告确定的被征收房屋价值为基础，对原告作出了房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内进行了公告。因此，被告作出房屋征收补偿决定符合法定程序，原告所称被告选定评估机构及作出补偿决定违反法定程序的理由不能成立。

（三）被诉房屋征收补偿决定货币补偿公平，补偿安置合理。河南金**有限公司出具《房屋征收分户评估报告》认定，原告詹**被征收房屋面积分别87.17平方米和53.75平方米，经营性用房，考虑原告房屋租金收入、空置率、营业税、房产税及房屋的维修费、保险费、年租费等元素，根据年总收入、以后的营业期限和周边的商业氛围，得出原告房屋单价分别为9756元和9530元每平方米，房屋在估价时点的市场价值分别为850431元和512238元。且被征收范围内一共涉及9千余户居民，绝大部分已与被告达成了安置补偿协议，绝大部分群众对被告的补偿标准均予以认可。因此，被告对原告詹**的货币补偿公平。原告詹**房屋合法面积分别为87.17平方米和53.75平方米，安置面积分别为195.84平方米和108.8平方米，安置房屋评估价值分别为957853元和532141元。通过以上安置情况可以看出，虽然安置位置在高铁商城，但安置面积比原有面积增加一倍，且新建安置房屋评估价值高于被征收房屋评估价值。同时，高铁商城是以专业市场为重点，覆盖商业超市、商务酒店、写字楼、仓储物流、停车场的一座大型商场。综上所述，通过新建安置房屋面积及评估价值对比被征收房屋面积及评估价值得知房屋评估和补偿安置基本体现了公平、合理原则。

（四）被告商丘市人民政府作出行政复议决定程序合法。其在接到原告詹**复议申请后，依法立案受理，并在法定期限内向梁园区政府送达行政复议提出答复通知书和行政复议申请书。商丘市人民政府听取申请人、被申请人的陈述和意见，认定梁园区政府依法履行了现场调查、社会稳定风险评估、征收决定、征收公告等法定程序，行政程序合法。由于无法按照协商和多数被征收人推选方式确定评估机构，梁园区政府通过现场公证，以抽签方式随机确定评估机构，符合《国有土地上房屋征收评估办法》的有关规定。被告梁园区政府在与原告詹**达不成征收补偿协议的情况下，作出房屋征收补偿决定，事实清楚，适用依据正确，程序合法，内容适当。遂依据《行政复议法》第二十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条之规定，作出维持被诉房屋征收补偿决定的行政复议决定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。

综上所述，被告梁园区政府作出的房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理。被告商丘市人民政府作出复议决定程序合法。原告所提诉讼理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条之规定，判决驳回原告詹**的诉讼请求。

上诉人诉称

詹**向本院上诉称，1、被诉补偿决定缺少事实依据。涉案评估报告不显示上诉人的房屋价值是否按照市场价评估，评估中缺少三个以上可比交易实例。2、被诉补偿决定程序违法。包括没有进行被征收房屋价值初评，对被征收房屋的调查登记情况没有在征收范围内公布、没有将补偿决定公布等。3、被诉补偿决定实体违法。没有提供安置房屋的房源，产权调换方式不合法。请求撤销一审判决，撤销被诉补偿决定，撤销被诉复议决定。

被上诉人辩称

梁园区政府答辩称，被诉补偿决定程序和实体均符合法律规定。被诉补偿决定的评估程序符合法律规范，评估机构作出的分户评估报告综合考虑了多种因素，合法有效；被诉征收房屋的调查情况和被诉补偿决定都进行了公告；被诉补偿决定货币补偿公平，房屋产权调换合理。请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人商丘市人民政府答辩称，商丘市人民政府收到詹**的申请后依法受理并审查，对詹**作出的复议决定合法。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审经审理查明，根据詹**提供的房产证，商梁政征补（2014）86号房屋征收补偿决定涉及的被征收房屋面积为87平方米，结构为框架；房屋征收分户评估报告显示被征收房屋的面积为87.17平方米，结构为砖混。其他认定事实与一审一致。

本院认为

本院认为，（一）被征收房屋的建筑结构是影响被征收房屋价格的重要因素之一，但梁园区政府对分户评估报告中显示的被征收房屋的结构与詹双印提供的证据之间的误差，没有做出合理解释，本院对房屋分户报告中确定的被征收房屋的状况不予认定，涉案分户评估报告不能成为确定被征收房屋价值的依据。被诉86号房屋征收补偿决定主要证据不足，依法应予撤销。（二）詹双印53.75平方米被征收房屋的评估报告，考虑了房屋租金收入、空置率、营业税、房产税及房屋的维修费、保险费、年租费、营业期限和周边的商业氛围等因素，评估报告合法有效，被诉87号补偿决定依据该报告确定被征收房屋价值，并无不当；且安置房屋评估价值高于被征收房屋评估价值，安置房屋面积大于被征收房屋面积，被诉87号补偿决定基本公平合理。本院对上诉人撤销该补偿决定的请求不予支持。（三）因被诉86号补偿决定主要证据不足，被诉87号补偿决定应予支持，故商政复决（2015）19号行政复议决定中对86号补偿决定部分依法应予撤销，对87号补偿决定部分依法驳回上诉人诉讼请求。综上，一审判决部分事实认定错误，应予纠正；部分事实清楚，使用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、第（二）项、第七十条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销商丘**民法院（2015）商行初字第82-1号行政判决；

二、撤销商丘市人民政府商政复决（2015）19号行政复议决定中关于维持商梁政征补（2014）86号房屋征收补偿决定部分；

三、驳回上诉人詹**对商丘**民法院（2015）商行初字第82-2号的上诉，维持原判。

本案一、二审受理费各50元，由上诉人詹双印和被上诉人梁园区人民政府承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十九日