上诉人韩**与被上诉人李**为租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人韩**与被上诉人李**为租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2014）西*三初字第510号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩**及其委托代理人张**、李**，被上诉人李**及其委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年3月9日，原告李**委托贠**与被告签订“院落租赁合同”一份，约定被告韩*银出租其位于洛阳市西工区红山乡唐屯村面积为1300平方米的院落给原告李**，租赁期限自2009年3月9日起至2014年3月9日止，共五年；每年租金11500元，租赁期间，原告可以根据自己的经营特点进行建筑。该合同还对其他事项进行了约定。原告根据该合同约定，对被告原有的石棉瓦车间进行了拆除，并在原址上搭建了钢结构厂房。2014年3月9日，上述“院落租赁合同”到期当日，原、被告双方续签“协议书”一份，约定原告租用被告车间一幢用作机械加工，房屋六间用作办公及生活，租用时间为2014年3月9日至2019年3月9日止，共五年；每年租金45000元，半年付一次，每次付一年的一半；租用期内，原告可根据自己的需要进行建筑，但协议终止后，原告的建筑物归被告所有。该协议对其他事项进行了约定。协议签订后，原告依照约定向被告支付了租金。后，原、被告为此产生争议，原告提起诉讼，被告在举证期内提起反诉。

一审法院认为

原审法院认为，原告李**与被告韩**之间的租赁合同关系，有2009年3月9日的“院落租赁合同”、2014年3月9日的“协议书”为证，予以确认。自2009年3月9日签订合同至今，原、被告均依照上述两份协议各自履行了相应的义务。原、被告已经按照协议全面履行了合同，原告要求变更2014年3月9日的合同，没有证据证明签订合同时双方违背真实意思表示，其诉讼请求不能成立；被告要求解除合同，因原告已经履行了合同义务，且无违约事实，其请求亦不能成立。被告辩称2009年3月9日的“院落租赁合同”系其与贠**所签，但原告对被告的石棉瓦车间进行改造发生在2009年3月9日至2014年3月9日合同履行期间，且原告持有2009年3月9日至2014年3月9日期间被告向其出具的收取租金的证明，因此被告抗辩的双方非租赁合同关系的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告李**的诉讼请求；二、驳回被告韩**的反诉请求。本案受理费150元，原告李**承担100元，被告韩**承担50元；反诉费50元，由被告韩**承担。

上诉人诉称

宣判后，韩**不服提起上诉称：一、本案一审判决认定事实错误，应予依法查清案件事实后改判。上诉人2009年3月9日并未与被上诉人签订租赁合同，而是与贠书*签订了租赁合同，建立了租赁关系，本案一审判决认定上诉人和被上诉人签订了租赁合同并建立了租赁关系是错误的，应予依法改判。二、本案一审程序错误，应予依法改判。1、本案一审判决在2009年3月9日租赁合同的当事人贠书*没有到庭的情况下就认定被上诉人李**“委托”贠书*签订合同是错误的。如果一审法院认定委托签订合同行为事实存在，就应当追加当事人贠书*参加诉讼查明案情，而在当事人贠书*不在场的情况下盲目认定委托行为存在是错误的，也是与本案的真实情况是相悖的，事实是上诉人因与贠书*的亲戚关系才与贠书*签订了租赁合同，与被上诉人没有任何关系。2、本案一审过程中被上诉人先后提交了两份明显伪造的证据，一审判决却对此没有明显表述，而是在判决结果中对被上诉人提交的假证据进行了采信。如果被上诉人不是刻意隐瞒案件事实，没有必要伪造证据，一审法院在不进行简单甄别的情况下就根据被上诉人提交的假证据认定了案件事实是极不严肃的，二审法院应予依法纠正。3、一审判决的认定事实部分侵害了案外人的合法权益，违反了民事审判基本原则，应予依法撤销。《民诉法》第十三条规定了当事人的处分原则，本案被上诉人一审起诉是请求变更合同，降低租金，并没有诉求确认诉争厂房的权属。而一审判决却认定原本由案外人贠书*与上诉人签订并已经履行完毕的合同权利是由被上诉人享有的，超出请求范围判决，与案件事实不符，并且严重侵害了案外人的权利，引发了更多的民事纠纷。三、本案一审没有支持上诉人的反诉请求，违反了《合同法》的规定，应予依法改判。根据《合同法》第九十四条的规定，被上诉人起诉请求变更合同、降低租金，就是以自己的实际行为表明不愿再履行双方已经签订并正在履行的合同，并且不与上诉人协商直接将上诉人起诉至法院。上诉人对被上诉人的行为深恶痛绝，同意解除与被上诉人的租赁合同，根据法律规定，双方解除合同的条件已经成就，应当依法支持上诉人的反诉请求，一审判决应予改判。综上所述，本案一审判决认定事实错误，程序违法，上诉人的反诉请求应予依法支持，保障当事人各方的合法权益，维护社会的正常秩序。请求：1、撤销洛阳市西工区人民法院（2014）西*三初字第510号民事判决，查清本案事实后依法改判。2、判决解除上诉人、被上诉人于2014年3月9日签订的租赁合同。3、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩：1、《合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形是：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在本案中，答辩人作为承租人，主要义务就是缴纳租金。答辩人从2009年3月开始租赁至今，均能按照合同约定的期限缴纳租金，从未有拖欠或者拒缴行为。因此，上诉人一审反诉要求解除租赁合同，不符合《合同法》规定的解除合同的条件。2、答辩人从2009年3月开始租赁上诉人的场院，虽然租赁合同是委托贠**签订的，但一直是答辩人在租赁使用，上诉人也在场院内居住，对这个情况是明知的，从未提出任何异议。更重要的是，答辩人持有上诉人给答辩人出具的租赁费的收据，贠**从未给上诉人缴纳租赁费。上诉人向答辩人收取租金，说明他认可答辩人的租赁行为。另外，第一份租赁合同从2009年3月开始，到2014年3月结束，期满后，上诉人又给答辩人延续了合同租期。这些情况足以说明，答辩人是真正的承租人。一审判决认定2009年的合同是答辩人委托贠**签订的，并无不当，并没有因此侵害案外人合法权益。3、关于场院内钢构车间的所有权问题，答辩人向法院提交了建设施工单位的施工合同以及收取建筑安装费用的相关票据。这些证据足以能证明钢构车间是答辩人投资建设的。而上诉人则没有提供任何证据证明他对钢构车间有投资行为。通过前后两份租赁合同的对比，也可以证明钢构车间是答辩人投资另行建设的。第一份2009年的合同，租赁标的物是场院；第二份2014年合同，租赁标的变更为车间一幢、房屋六间，这就证明车间是后来添加的，不是上诉人原有的。第一份合同在第七条约定，承租人可以根据自己的经营特点进行建筑。也正是在这种情况下，答辩人才根据需要建设了钢构车间。一审中，答辩人的诉讼请求本身包含了对钢构车间的权利主张，所以判决并无不当。4、一审判决未支持答辩人的诉讼请求，但答辩人为了修复并缓和双方的矛盾分歧没有上诉。但仅就认定的事实来看，一审判决是公正的。在二审尚未作出生效判决前，上诉人拒收答辩人向其缴纳的租金，并私自采取锁大门等手段，逼迫答辩人退出租赁，给答辩人造成了严重损失。不仅违法，也有违诚信。综上，请依法驳回上诉人的上诉请求。

二审中，上诉人韩**提交以下证据：第一组：洛阳**有限公司和河南**限公司的《私营企业基本注册信息查询单》各一份，拟证明被上诉人在本案一审中提交的与“河南**有限公司”签订的《钢结构工程承包合同书》（一审卷宗第32页）是故意伪造的，“河南**有限公司”这个企业根本就不存在。第二组：洛阳弘**限公司的《私营企业基本注册信息查询单》和该公司的宣传册各一份。拟证明洛阳弘**限公司的法定代表人是贠**，当时贠**经营的洛阳弘**限公司就是租用上诉人的厂房。该事实从上诉人一审提交的与贠**在2009年3月9日所签的真实的《院落租赁合同》（一审卷宗第66、67页）中也能印证。第三组：上诉人与贠**2015年2月9日的电话通话录音光盘一个及录音记录一份。拟证明上诉人与《院落租赁合同》原签订人贠**电话通话中，贠**否认曾经委托任何人和上诉人签订合同，合同是其本人与上诉人所签。第四组：被上诉人李**出具的《承诺书》和被上诉人又将租赁厂房私自转租的租户苏**、王**夫妻二人出具的《承诺书》各一份。拟证明被上诉人李**与上诉人在2014年3月9日签订《协议书》之后，将租赁上诉人的厂房私自转租给苏**、王**夫妻二人，二人通过洛阳市西工区红山乡政府调解搬出租赁厂房时，和被上诉人一起向上诉人出具了《承诺书》，并由乡司法所工作人员签字确认。被上诉人私自转租厂房的行为已经影响了上诉人的正常生活，并且违反了《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。故此应当支持上诉人的上诉请求，撤销一审判决，解除双方2014年3月9日签订《协议书》。经本院组织庭审质证，被上诉人李**提出异议称：四组证据都不认可。第一组证据1真实性无异议，但丰**司与本案没有关联性，我们提交的是另一个丰华公司。我们认可第一组证据2是我们提供的丰**公司，丰**公司已经改变名称是河南**限公司，名称变化上诉人查不到是正常的。第二组真实性没有异议，但与本案没有关联性，上诉人提供的弘**司登记的地址是红山工业园白湾村，我们的租赁地址是红山乡唐屯村，两个企业地址不同，上诉人证据不能证明我们没有委托贠**签订合同。第三组证据不符合法律规定的要件，这属于证人证言，证人应当出庭作证，否则不具有证明效力。第四组证据真实性没异议，但李**与苏**夫妇两人之间不是转租关系，而是加工合作关系，我们和苏**夫妇没有签订转租合同也没有收取租金，我们不存在转租情形，上诉人无权要求解除合同。本院认为，对上诉人证据：第一、二组均与本案争执焦点缺乏关联性，第三组因贠**未到庭，真实性无法确定，且亦与本案争执焦点缺乏关联性，均不予采信。第四组符合证据的三性，即客观、合法且与本案争执事实具有关联性，予以采信。

本院查明

经审理查明，2014年3月9日，韩**、李**双方签订“协议书”一份，约定李**租用韩**车间一幢用作机械加工，房屋六间用作办公及生活，租用时间为2014年3月9日至2019年3月9日止，共五年；每年租金45000元，半年付一次，每次付一年的一半；租用期内，李**可根据自己的需要进行建筑，但协议终止后，李**的建筑物归韩**所有。该协议对其他事项进行了约定。协议签订后，李**依照约定向韩**支付了租金。后，双方为此产生争议，李**提起诉讼，请求：1、依法判决双方于2014年3月9日签订的《协议书》中第一项变更为“乙方租用甲方房屋六间用作办公及生活，租用时间为2014年3月9日至2019年3月9日止，五年时间”；2、将《协议书》第三条的租金标准变更为2万元，即在原协议基础上减少2.5万元；3、判决由被告（韩**）负担诉讼费。韩**在举证期内提起反诉，请求：1、依法解除与李**2014年3月9日签订的《协议书》；2、由李**负担本诉及反诉的全部诉讼费。

另查明，韩**一家居住在涉案厂房内。

再查明，在租赁期内，李**曾将部分厂房转租给案外人苏**，其后李**、苏**均向韩学银出具承诺，对苏**搬离租赁厂房之事，均不向韩学银追究责任。

本院认为

本院认为，本案一审本诉及反诉之内容均指向的是上诉人韩**与被上诉人李**2014年3月9日所签订的《协议书》如何履行，但一审对2009年3月9日韩**与案外人贠**之间《协议书》的签订及履行情况作出认定，既与本案本反诉内容无关，也因案外人贠**一审并未参加诉讼而无法核实，故对一审该部分查明事实，不予认定。一审针对被上诉人本诉，作出驳回被上诉人诉讼请求的判决后，被上诉人对李**并未上诉，本院不再涉及。对上诉人韩**上诉称被上诉人李**在履行租赁合同过程中存在非法转租要求解除合同之请求，鉴于上诉人韩**一直在租赁厂房内居住，对被上诉人李**存在转租之事实明知且并未提出异议，故对上诉人该项诉求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费100元，由上诉人韩**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十四日