李**与沁阳市百货大楼为租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告沁阳市百货大楼为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人陈**、吴**，被告沁阳市百货大楼的法定代表人王**及其委托代理人李**、杨**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称，2012年2月13日原告租赁被告商场一楼东侧南端临路的53平方米场地经营化妆品，经营期限5年，自2012年2月15日起至2017年3月14日止。另外原告还租赁了被告商场四楼房屋21间，用于办公及存放货物。原告承租后，投资巨资装修进货后开始经营。2013年5月25日凌晨5时许，张**经营的沁百超市电线短路引发火灾，致使原告租赁场地范围内装饰部分及货物在火灾中损毁，损失巨大。原告就财产损失与被告多次协商未果后向沁**民法院提起诉讼，现该案正在审理中。2014年4月3日被告以原告不配合整体改造、装修为由向原告邮寄了解除合同通知书。原告认为，原告与被告之间的合同履行期尚未届满，不存在法定或约定的单方解约事由，被告单方解除合同行为与法无据，请求人民法院确认被告单方解除原被告之间的《租赁合同》行为无效。

被告辩称

被告沁阳市百货大楼辩称，1、原告诉称：“原、被告双方合同履行期尚未届满，不存在法定事由或者约定的单方解约事由，被告单方解除合同行为于法无据”依法不能成立。根据《租赁协议》第六条约定：“因百货大楼改造……可解除合同。”2014年4月3日，答辩人给原告发出《解除合同通知书》前已通知原告：“因沁阳市百货大楼发生火灾，需整体改造、装修，通知原告改造、装修履行合同。”但原告一直未进行改造、装修，事实上原告的行为足以说明其已不再履行合同义务，因此，答辩人以约定解除租赁协议，符合双方的约定，解除行为合法有效。2、根据《租赁协议》第三条约定，原告应在2014年3月1日前交纳租金，但至今仍未交纳，由此也说明原告已不再履行协议。3、原告租赁答辩人四楼的房屋，双方是口头约定，租赁期限为一年，至原告起诉前，租期已届满，已经终止，与答辩人解除《租赁协议》的行为无关。4、原告诉称，其投入巨资开始经营后，因火灾遭受的相关损失，原告提起诉讼请求赔偿与答辩人解除租赁协议无法律上的利害关系，更不是答辩人不能解除的理由。综上，在租赁期间因双方约定的解除事由出现，答辩人按约定提出解除租赁协议，并通知原告，符合双方的约定，答辩人解除租赁协议的行为合法有效。请依法驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告诉辨意见，本院归纳本案的庭审争议焦点为：原被告之间的租赁合同在履行过程中是否出现约定或法定的解除情形，租赁合同是否应当解除，原告的诉讼请求是否成立。

围绕庭审争议焦点，原告向本院提交的证据有：1、原被告双方签订的租赁协议，经营期限五年，自2012年2月15日至2017年3月14日，经营期内，甲方不得收回场地；2、沁阳市百货大楼解除合同通知书一份，证明租赁协议约定的合同履行期5年，自2012年2月15日至2017年3月14日，经营期内，被告不得收回场地，无权单方解除合同。

围绕庭审争议焦点，被告向本院提交的证据与原告证据相同，不再出示。

经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2真实性无异议，但根据租赁协议第6条规定，因不可抗力等因素致使不能履行合同的以及因百货大楼改造，甲乙双方可以解除合同。因沁阳市百货大楼在2013年5月25日发生火灾，致使大楼的装修等造成损失，需要进行整体装修和改造，在2014年4月3日之前，被告已通知原告对其租赁的场地进行改造和装修，以及要求原告缴纳下年的租金，但原告均未做答复。2014年4月3日被告又以书面的形式通知原告，根据协议第6条提出解除协议的通知，解除了原被告双方的租赁协议，被告的解除行为是建立在原被告双方租赁协议第6条基础上，解除行为符合约定和法定的条件，合法有效。

经庭审质证，本院认证如下：对原告提交的证据1、2的真实性被告无异议，对上述证据真实性本院均予以采信。

本院查明

经审理查明：2012年2月13日原告李**（乙方）与被告沁阳市百货大楼（甲方）签订租赁协议，协议约定“第一条、甲方为乙方提供位于沁阳市百货大楼自东向西共两间，53平方米用于经营天姿化妆品店。第二条、经营期限五年，自2012年2月15日起至2017年3月14日止。经营期满前三个月，乙方如要求继续经营的应提出书面申请，同等条件下乙方拥有优先承租权，考虑乙方装修实际需求，合同自2012年3月15日开始履行。第六条、在合同有效期内，因甲方单方面提前终止合同，甲方须赔偿乙方经济损失，因乙方单方面提前终止合同，乙方须赔偿甲方经济损失。若遇城建拆迁和不可抗力等因素致使不能履行本合同的，甲、乙双方可解除本合同，双方不负赔偿责任。若百货大楼改造和商业体制改革，乙方要顾全大局，顺应改革，协商解除合同。”2013年5月25日凌晨5时许，同在沁阳百货大楼一楼紧邻原告李**北边张**经营的沁百超市发生火灾，致使沁阳百货大楼全部停业。因火灾造成原告损失，李**向本院起诉沁阳市百货大楼和张**要求赔偿，该案一审判决后，李**和张**不服向焦作**民法院提起上诉，二审正在审理中。2014年4月3日沁阳市百货大楼给李**邮寄送达了解除合同通知书，内容为：“李**2012年2月13日，你我双方签订一份《租赁协议》，租期5年，从2012年2月15日至2017年3月14日。租期内，因沁阳市百货大楼发生火灾，需要整体改造、装修，通知你改造、装修履行合同，至今你未答复。根据协议约定，现通知你解除《租赁协议》。”原告收到该通知后不同意解除租赁协议，也未答复被告，被告将原告租赁商铺的火灾现场清理后重新进行统一改造、整修，为此双方发生纠纷，原告诉至本院。此为本案事实。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中原被告双方自愿签订租赁协议，不违反法律强制性规定，故双方签订的租赁协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中被告沁阳市百货大楼给原告李**邮寄送达解除合同通知书，该通知书是以“根据协议约定”即双方签订的租赁协议第六条中约定的“若遇城建拆迁和不可抗力等因素致使不能履行本合同的，甲、乙双方可解除本合同，双方不负赔偿责任。若百货大楼改造和商业体制改革，乙方要顾全大局，顺应改革，协商解除合同”来行使解除权，首先本案中是由于意外发生火灾致使双方合同不能履行，不属于城建拆迁，是否属于不可抗力，双方存在争执。不可抗力是指那些不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。包括自然灾害和某些社会现象。本案中的火灾如果消防设施完好、消防安全措施到位、工作人员消防意识强，火灾是能够预见、可以避免、可以克服的，不属于不可抗力的范畴。原、被告双方约定百货大楼改造和商业体制改革，双方可以协商解除合同，但是本案中被告只是通知原告进行改造、装修，在原告未答复的情况下即单方通知对方解除合同，也不符合双方约定的合同解除条件，故被告沁阳市百货大楼主张按照协议约定来解除原、被告签订的《租赁协议》理由不能成立，本院不予支持。被告辩称根据《租赁协议》第三条约定，原告应在2014年3月1日前交纳租金，但至今仍未交纳，由此来说明原告已不再履行协议而解除合同的主张也不能成立，因为原、被告双方未约定原告不按期交纳租金，被告可以单方解除合同，且原告未交纳租金是因为发生火灾后不能正常经营，原告因火灾造成的损失案件正在诉讼过程中，双方应当对租赁费的交纳问题进行协商解决而不是解除合同。至于四楼房屋的租赁问题，因双方在《租赁协议》中未涉及，原告主张还租赁了该房屋，并未说明具体的租赁情况，被告称双方口头约定租期一年，但双方均未提供证据证明自己的主张，对双方的主张本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：

裁判结果

确认被告沁阳市百货大楼于2014年4月3日向原告李**送达的解除合同通知书无效。

案件受理费100元，由被告沁阳市百货大楼负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月二十八日