赵*与薛*买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告赵**被告薛*买卖合同纠纷一案，原告于2012年3月16日诉至南阳**民法院，我院经审理后，于2013年1月14日作出（2012）宛民初字第571号民事判决。薛*不服原判，于2013年1月30日向南阳**民法院提起上诉，南阳**民法院于2013年5月20日以原审法院判决认定事实不清，适用法律不当为由，作出了（2013）南民一终字第214号民事裁定书，裁定：一、撤销南阳**民法院（2012）宛民初字第571号民事判决；二、发回南阳**民法院审理。本院于2013年9月16日受理后，依法组成合议庭，并于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告赵*的委托代理人唐*、被告薛*的委托代理人黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2010年7月原告赵*与被告薛*达成口头协议，原告以37万元的价格将位于南阳市**花园小区的8幢3单元702室，建筑面积147.29平方米的房屋连同一间地下室，以37万元的价格卖于被告。当时该房正统一办理产权，出于信任未签书面合同。在被告支付3万元房款并一再要求下，我将该房钥匙交于被告，并约定下余房款在双方协同办理更名手续时支付（指房地产商的更名手续），被告随后搬入该房屋。被告入住该房屋后，闭口不提交款和房屋更名的问题，原告屡次催促被告，被告至2011年春节前陆续支付房款总计26万元。之后原告多次催促被告去办理房屋更名、结清房款手续。被告一直不予理睬，原告多次打电话，被告都不接电话；上门催办也不开门；信息也不回复。形成被告长期占有原告房屋却不支付房款的事实。原被告签订房屋买卖合同后，原告交付房屋，被告却拒绝支付房款，已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告经多次催促其履行合同均得不到其回复，故诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告之间房屋买卖合同；2、被告返还房屋；3、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，2010年7月，我看到赵*的卖房广告，同赵*联系并协商购买此房。经双方协商，该房位于南阳市独山大道“凤凰城花园小区”的8幢3单元702室，建筑面积147.29平方，连同地下室共37万元。关于过户费用，赵*当时表态，她跟开发商很熟，她保证出面将她的名字改在我的名下。万一改名不成，过户费用由赵*全部支出。买卖成立后，我陆续支付房款26万元，并多次催促赵*办理房屋更名或过户手续。在此期间我同赵*一起多次去找开发商办理更名事宜，但开发商拒绝办理。之后当我再次催促赵*时，赵*谎称更名手续已经办理完毕。我到市房管局对此事进行落实，原来更名手续毫无进展。之后我同赵*一起到房管局办理更名手续，但房管局拒绝办理。迫于无奈，我催促赵*办理过户手续，但赵*一拖再拖，以种种理由不予办理。余下的房款11万只要赵*办理更名或过户手续，我马上付清。另2010年7月，该房已交付于我，我随即花10万余元进行了装修，并搬入居住至今。原告诉状不实，不是被告不去，而是去了办不成。开发商不同意改名，就是开发商改了，房管局也不办，因为房管局已经备案了。我们找过开发商，我们去过房管局，房管局说得过户，不过户不给办，得交过户费，关于过户费双方有争议。综上原告起诉要求解除合同，既无法律依据，也无事实依据，恳请法庭驳回原告诉讼请求，并判令原告迅速办理房屋更名或过户手续。另，人民法院在处理该案时应对房屋装修部分一并予以处理。

原告为支持其诉称，向本院提交证据如下：

第一组：1、个人住房借款合同一份。2、建设银行个人贷款结清证明一份。证明原告为凤凰城花园小区8幢3单元702室的房主。具有本案诉讼主体资格。

第二组：2012年3月29日薛育诉赵梦的民事诉状。证明被告认可原告为凤凰城花园小区8幢3单元702室的房主。同时被告认可原告将房屋转让给被告，但被告未支付完全部房款就已经入住的事实。

第三组：1、手机短信照片三张。2、小灵通短信四条附摘抄件。3、原告15539999036的话单一组附摘抄件。证明原告方通过短信，电话方式多次催促被告，要求被告履行合同，办理变更手续，支付剩余房款的事实，但被告一直未予履行。

第四组：2012年3月6日公证书一份。证明原告在与被告约定2012年3月2日最后变更手续交钱的日子，被告又失约了，原告在被迫无奈的情况下，请了公证员、律师，告知被告解除合同，要求被告在2012年3月15日之前腾房的事实。

被告薛*对原告赵**提交的证据质证意见为：第1组、第2组证据无需质证，承认原告是卖主。第2组真实，不能证明违约。第3组证据的真实性不得而知，怀疑，不能证明原告多次催促被告。第4组证据真实性无异议，但被告要生产，去医院，去不成。公证书证明原告违约在先。

被告为支持其辩称，向本院提交证据如下：

1、家庭装饰工程承包合同。证明被告装修房子花了十二万元。

2、收条一张。证明装修房子原告同意。

3、报价表一份。证实装修合同中装修费用的明细。

原告赵*对被告薛**提交的证据质证意见为：证据1是复印件，不能作为证据使用，与本案无关。本纠纷是买卖纠纷，不是装修纠纷。被告认可他有一部分房款未付，并且未办理房产更名手续，因此被告不是该房房主，无权在他人所有的房屋内装修。该合同未附装修发票等相关证据，并不能证明装修的实际花费。实际花费应以中介机构评估为准。对证据2的真实性无异议，但证明方向有异议，不能证明原告允许被告装修事实，钥匙是两套，拿走一把不能证明允许他装修。对证据3，报价表是被告自己打的，同其它证据质证意见。

本院查明

对以上双方不持异议的证据本院予以确认，对有异议的证据在评理部分综合予以认定。

经审理查明，2010年7月，原告赵*与被告薛*就房产买卖达成口头协议：原告将位于南阳市独山大道凤凰城花园小区8幢3单元6楼东户建筑面积147.29平方，连同地下室共以37万元的价格卖于被告，在被告支付部分房款后，原告将房屋钥匙交付被告，被告入住。同时约定余款在双方去开发商处办理变更姓名之后再付。现双方因变更姓名及余款的支付引发纠纷，原告诉至本院。

另查明，本案诉争的独山大道凤凰城花园小区8幢3单元702室房屋即凤凰城花园小区8幢3单元6楼东户房屋。截止庭审时，被告薛*已经向原告赵*支付房款26万元，下余11万元房款尚未支付。

本院认为

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方对解除该合同的条件并无约定，双方对解除合同也未能协商一致，原告起诉被告至人民法院判决解除双方之间房屋买卖合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，购房人即被告薛*已经交付了70%的购房款，应视为主要债务已经履行；该争议房屋原告已经实际交付给被告并由被告方装修入住，应视为双方买卖房屋的合同目的已经实现。故本案原告要求解除原、被告之间房屋买卖合同的请求不符合关于合同解除的相关法律规定，不予支持。因双方合同尚未解除，对原告的第二项诉讼请求，本案不予处理。原、被告之间因本案诉争房屋所产生的其他纠纷，可另行起诉主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告赵*的各项诉讼请求。

案件受理费100元，由原告赵*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十七日