原告刘**诉被告李**、张**确认合同有限纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告刘**诉被告李**、张**确认合同有限纠纷一案，本院于2014年2与我25日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘**及其委托代理人孙**、被告李**及其委托代理人韩**、被告张**及其委托代理人魏**、王**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称：2008年4月6日，我从被告李**处购买位于郾城区城关镇北环路商贸大世界20栋13号房产一处，总价款10万元房款交给被告李**后，被告李**同时将房产证交给我，但房产证登记人为被告张**，约在2008年4月20日左右，当我要求二被告为我办理过户时，二被告与我一起前往漯河市房屋产权交易管理处办理过户手续。房管局以该地段的所有房产因开发而停办过户为由拒办过户，故我和被告未能完成过户手续。此后多年来，我对该房一直拥有和使用，并应租赁户的需要，我对房屋进行大面积改造封闭。二被告对此从未提出过任何异议，现如今我所购买的该处房产已被列为拆迁户，被告张**看到有利可图，在明知该房产已卖给我的情况下，反而说假话声明房产证已遗失，并申请要求漯河市房屋产权交易管理处为其刊登公告补发新的房屋产权证，被告张**的行为严重侵害了我的合法权益。为此，向法院提起诉讼，请求判令：1、依法确认原告与被告李**之间的房屋买卖合同有效，并协助原告办理房产过户手续，把张**的名字办在刘**的名下；2、本案诉讼费由被告承担。

为证明自己的诉讼请求，原告向本院提交证据如下：

李**与刘**转让协议及李**出具的收条各一份，证明李**向刘**出卖房屋的事实；

2、漯河市郾**居民委员会出具的证明一份，证明商贸大世界20栋13号住户为刘**，系刘**于2008年购买李**的房屋，刘**并对房屋进行了改造；

3、证人刘**、李**的证言各一份，证明商贸大世界20栋13号自2008年来一直为刘**居住、管理、收益，刘**在2008年7月对房屋进行了改造；

4、刘**与王**签订的租赁协议三份及王**出具的证明一份，证明自2009年3月份起王**即开始向刘**租赁房屋；

5、房产证一份，证明该房屋登记所有人为被告张**；

6、2014年2月20日漯河日报一份，证明被告张**于2014年2月20日以房屋权属证书遗失为由刊登的公告。

针对原告的诉称，被告李**辩称：1、本案所诉的房产是答辩人在98年出资购买的，对该房产享用实际的所有权。答辩人和第二被告张**曾在新店镇合伙做汽车配件生意，1998年8月答辩人向在市内投资开一个汽车配件门市部，在北环路（即现在的淞江路）转着找房，中午在郭**的饭店吃饭时得知郭**不想干了，就请他帮忙给答辩人联系房主当时的郾城**发公司买房，房地产开发公司开价5.3万元，答辩人把款凑齐后找郭**一起到房地产开发公司交款，并叫上合伙人张**同去。当经办人要身份证时答辩人才发现没有带，答辩人怕夜长梦多，急于把房子弄到手，情急之下，干脆借用张**的身份证办，一来在新店做生意合伙关系好，不分彼此，二来张**的儿子学习过汽车配件，做生意有经验答辩人为了让他当成自己的生意经营，用他的名字办证对生意有利，三来相信张**日后不会赖账，所以用张**的名字办理房产证，但房产证办好后一直由答辩人保存，张**从来没有持有过。房子买回来后答辩人还向郭**支付了装修款及附属物折价3000元，郭**腾出房屋后直接交给了答辩人，答辩人即开始对房产完全行使了占有、使用、收益、处分的权利，从1998购买到2008年转手的10年间张**对答辩人行使权利的行为是知情的，但从没有提出过任何异议，这一切说明，答辩人才是该房产的实际所有人；2、答辩人不应当成为本案的被告，由于当时生意不景气，张**于2001年底提出退出合伙，双方结清账目后，答辩人独自经营，直到2006年把门市部搬到郾襄路口该房产才闲置下来。2008年刘**找到答辩人买房子，答辩人就把房子卖给了他。同时把房产证一并交给他。刘**要求过户时，答辩人把张**叫来协助换证，但因该房产处于拆迁范围，房管局不给换证才未过户。2012年老证换新证时，答辩人又找到张**要来身份证交给刘**才顺利换了新证。综上所述，答辩人对本案所诉房产在出卖前拥有实际的房产权，卖给刘**后在过户换证中又积极配合，从来没有反悔。因此在刘**确认合同有效之诉中答辩人不应当成为本案的被告。

为证明自己的主张，被告李**申请证人郭**、春常礼、刘**、梁**出庭作证，由郭**证明涉案房产是由被告李**出面联系、出资购买的，借用了张**的身份证，房产证由被告李**收纳；由证人春常礼、刘**证明涉案房产一直由李**独自占有、使用、收益，直到2008年出卖，没有和他人发生过纠纷；由证人梁**证明在给李**帮忙过户时，知道李**保存着写有张**姓名的房产证，张**也提交了本人的身份证，也说明张**对李**卖房的事是知情的且没有异议。

针对原告提交的证据，被告李现周质证称：对证据一，收条和转让协议在形式要件上是合法的，是双方的合意。张**是否对房屋是否有所有权，第二被告在庭审中有待证实。对证据二，居委会证明的真实性无异议，证明内容虽然没有证实房屋所有权的真实性，但是证实了刘**行使了管理、使用、没有和其他人发生争议的事实。对书面证人证言无异议，证实了原告对该房屋长期行使了使用、收益、管理的权利，但是否有该权利需在庭审中证实。对租房协议真实性无异议，证明内容也无异议，该协议证明刘**几年来从该房屋享受收益权。对房产证和公告真实性无异议但对内容有异议，房产证的名字和实际所有权人不一致，登记错误。公告内容有异议，公告内容与客观事实不符。

针对原告的起诉，被告张**辩称：1、我不是适格的被告，我没有把房子出售给李**和原告，原告无权起诉我。2、我对于原告和被告李**买卖的房屋享有权利，1998年9月2日我向原郾城**发公司交纳房屋购买款，并办理了房屋所有权证书，均证明本案所争议的房屋所有权属于我。3、原告和被告李**签订的合同无效，买卖的房屋为我所有，我没有授权买卖，李**也没有把房款交给我。4、原告和李**恶意串通，李**在明知房屋是我的情况下将房屋卖给原告。5、本案的原告是合同纠纷提起的诉讼，按照合同的相对性，我不是合同的签订人，与本案无关，不是适格的被告。6、我以公告声明房产证丢失，补办房产证的行为是合法的，原告的起诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的起诉。

为证明自己的主张，被告张**提交1998年购房手续一套，证明被告张**系房屋的所有人。

针对原告提交的证据，被告张**质证称：对证据一，转让协议和收款收据，我方认为无效，因房屋产权人是张**，李**无权处分，又未获取张**的授权，所以该证据无效。对证据二，北**委会出具的证明，该证明不能证明产权转移，只能证明20栋13号住户是刘**，并不能证明该房屋的产权人是刘**。证人李**、刘**的证人证言，从形式上证人应当出庭作证，从内容上将，该证言只能证明原告在该房屋内居住，并不能证明原告是该房屋的产权人。另外证人李**上下两个名字写的不一样。王**签订的租房协议也是一种无效协议，因原告无产权无权对外出租获取收益。对房屋所有权证和公告无异议。

被告辩称

针对被告李**的证人证言，被告张**质证称：证人郭**的证言与事实不符，因为我所说的买房情况从开始到最后交钱有一段时间，去买房子的时候郭**都没有去。春常礼、刘**证言只能证明房子由李**管理、使用而不能证明房屋的所有人是谁。证人梁**与李**是战友关系，其证言不客观真实，并且说曾经办理过户，但因房屋拆迁没法办理，但后来又换发了新证，所以对证人梁**的证言不予认可。

针对被告李**的证人证言，原告刘**质证称：对证人证言均无意见。

针对被告张**提交的证据，原告刘**质证称：对购房手续真实性无异议，被告张**应该出示房产证的正本。

针对被告张**提交的证据，被告李现周质证称：对该组证据的真实性均无异议。但登记人与实际购买人即出资人不符。对房屋所有权证书存根无异议，但是存根是两个，第一个是1998年买房时候的存根，第二个是2008年换新证时的存根，但换证人不是张**而是刘**。换证是持房产证和张**身份证去换的。

本院查明

本案经审理查明：2008年4月6日，被告李**与原告刘**签订转让协议，内容为：“甲方（卖方）李**，乙方（买方）刘**，一、甲方愿意将坐落在城关镇北环路商贸大世界20栋13号房的房地产（房建筑面积134.13平方米）出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹拾万元整（100000.00），乙方由2008年4月6日一次付给甲方，甲方将房屋证明交给乙方；三、自日起甲方不负责该房地产民事责任；四、本契约一式两份，甲乙双方各执壹份。甲方李**，乙方刘**，2004.4.6。”

协议签订后，由原告刘**向被告李**支付房款10万元，被告李**向原告出具收条一份予以证实。后该房屋交予原告刘**。2008年7月份，原告刘**雇佣李**对房屋进行了改造。改造后，该处房产于2009年3月份开始由原告刘**租赁给王**，直至现在。在王**租赁期间，租金一直由原告刘**收取。

庭审中，被告李**与被告张**均主张对本案中的房产享有所有权。依据庭审中当事人提交的证据，该处房产的登记信息为：房屋取得日期为1998年9月3日购买于商贸大世界20#13#房，房屋建筑面积为134.13平方米，房屋购买人为张**，交款日期为1998年9月2日，房款为53000元。该处房屋所有权证书编号为：郾城98私字第0277号。2010年9月该处房屋由徐**接受委托进行换证登记，2010年10月9日换发新证，该处房屋登记为：产权证编号为20100013479号，商贸大世界22幢201（建筑面积为84.38平方米）；产权证编号为20100013480号，商贸大世界22幢101（建筑面积为58.67平方米），房产登记所有人仍为被告张**。1998年9月颁发的房产所有权证书原由被告李**保管，2008年4月该处房屋出售给原告刘**后由刘**保管，2010年换证后的房产所有权证书由原告刘**保管。刘**表示2008年购买房屋时未见被告张**主张权利，2010年10月换证时经过被告李**将被告张**的身份证要来后由其负责去换发的房屋产权证书。2008年4月原告购买房屋后发现房屋产权证书登记所有人为张**，其到房管部门办理过户手续时，因商贸大世界房产过户手续被停办未办理过户手续。

被告李**主张其为房屋的实际所有人，其在购买房屋是借用了被告张**的身份证。被告张**不认可被告李**的主张，主张其本人为房屋的所有人。在庭审中，被告李**、张**均认可1998年9月购买房屋时是通过郭**介绍购买的，并在购买后向郭**支付了一定金额的经济补偿。同时被告张**不认可其在2010年9月16日向徐**出具委托书办理换证事宜，并表示其本人的身份证一直由其本人保管，未出借交予他们。但在办理换证时，换证材料中附有被告张**的身份证复印件。

另查明：被告李**与被告张**原合伙经营汽车配件生意，双方在多处由经营门市部，位于商贸大世界的房屋在购买后也用于经营汽车配件生意。双方于2001年散伙。

再查明：2014年2月20日，被告张**在漯河日报刊登公告，因编号分别为20100013480、20100013479号房屋权属证书遗失申请补发新证。

再查明：针对被告张**的陈述，被告李**向本院提交书面申请，要求对涉案房屋有谁购买这一事实针对被告张**进行测谎鉴定，因被告张**拒绝配合进行测谎鉴定，本院无法对被告李**的申请进行委托，遂于2014年7月15日告知被告李**对其鉴定申请不进行移送。

2014年2月25日，原告刘**以李**、张**为被告向**提起诉讼，请求确认与被告李**之间的房屋买卖协议合法有效。后原告刘**变更诉讼请求，要去依法确认与被告李**之间的房屋买卖协议合法有效，并协助办理过户手续，将房产过户至刘**名下。

本院认为

本院认为：在本案中主要涉及以下几个问题，

被告李**的诉讼主体是否适格。

民事诉讼主体，主要是指行使在民事活动中的权利义务而产生纠纷，以自己的名义进行的民事诉讼活动，并愿意接受法院裁判行为约束的利害关系人。在本案中，原告刘**、被告李**、张**均可以自己的名义参加民事活动，李**为房屋的出卖人、张**为房屋的登记所有人、刘**为房屋的受让人，在此情况下，刘**、李**、张**均为与本案涉案房屋有利害关系的人，作为本案的诉讼主体参与诉讼完全适格。故对于被告李**的主张本院不予采信。

涉案房屋的实际所有人。

在本案中，作为被告李**、张**均主张其为涉案房屋的所有人。依据房屋产权证登记的信息，涉案房屋的购买人、登记所有人均为被告张**。但是，作为不动产的房屋，其物权权利的设立、变更和消灭，以登记为必要，房屋一经行政主管部门登记并向权利人颁发房屋所有权证书，即能够产生对外公示公信的效力，使得其他人对该房屋的所有人有充分的理由予以相信，从而放心大胆的与其发生民事活动。但是，房屋所有权证书具有的物权效力，仅具有推定的法律效力，也就是说在没有相反的证据证实存在可以推翻登记物权状态的情况下，推定登记所有人即拥有房屋的所有权，如果存在相应的证据证实登记的房屋所有人并不是真正的所有人的情况下，可以根据在审理期间查明的情况，由人民法院否定房屋登记主管部门确定的房屋归属，确定房屋真正的所有人。本案的被告李**、张**均主张对房屋享有所有人，同时在庭审中，二被告均认可1998年购买涉案房屋是通过郭**而购买的。郭**在庭审中作为证人表示，涉案房屋实际购买人为被告李**，在1998年购买房屋时，因被告李**未携带身份证，而借用被告张**的身份证购买的房屋，并办理的房屋产权登记。在颁发房屋所有权证书后，被告张**并未实际保管房屋产权登记证明，其仅在2014年2月份才以遗失为由办理新证。但被告张**又自认，房屋产权证书一直在涉案房屋中存放，而在涉案房屋于2008年进行买卖、2009年进行改造、2010年进行换证时，张**均表示不知情，作为房屋的登记所有人，在长时间内对自己享有权利的不动产不进行占有、管理，并不符合常理。在明知权利证书实际存在的情况下而进行刊登遗失公告进行重新办理的行为也容易使他人产生合理的怀疑。同时本案涉案的房屋过户手续而客观原因已经停止办理。被告刘**、原告刘**均提交相应的证据证实实际享有房屋权利。故依据本案查明的事实情况并结合证人的证言，本院对被告李**主张其应在1998年9月至2008年4月为房屋实际所有人的主张予以确认。

原告刘**的主张是否应予支持。

原告刘**以李**、张**为被告提起民事诉讼，请求依法判令其与李**签订的房屋买卖协议有效，并要求二被告协助办理过户手续。作为涉案房屋的实际所有人，被告李**可以对房屋进行必要的处分，其与刘**签订的转让协议虽存在瑕疵，但是依据被告李**的证人证言证实登记所有人张**对于李**的买卖行为是知情并未提出反对意见的，在刘**2008年申请办理过户及2010年换发新证时，被告张**均知情并提供了必要的协助，据此可以认定李**与刘**之间的转让协议应为合法有效的合同。故对于原告要求被告张**协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。但如涉案房屋因政策原因无法办理过户手续时，原告刘**作为2008年4月6日后即为涉案房屋的所有人，享有对涉案房屋占有、管理、收益、处分的权利。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：

裁判结果

确认原告刘**与被告李**于2008年4月6日签订的转让协议合法有效。

二、被告张**在本判决生效后十五日内协助原告刘**办理房屋过户手续（如涉案房屋因政策原因无法办理过户手续时，产权证编号为20100013479号，房屋坐落淞江路商贸大世界22幢1-2层201（建筑面积为84.38平方米）、产权证编号为20100013480号，房屋坐落淞江路商贸大世界22幢1层101号（建筑面积为58.67平方米）的房屋属于原告刘**所有，刘**自2008年4月6日起对上述房产享有占有、管理、收益、处分的权利。）

本案诉讼费2300元，保全费1020元，合计3320元由被告刘**、张**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年八月十二日