上诉人冯**与上诉人新乡市**发公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人冯**与上诉人新乡市**发公司（以下简称鑫**司）商品房买卖合同纠纷一案，冯**于2014年8月19日起诉，要求判令：1、鑫**司立即按合同约定向冯**交付位于新乡市新五街与赵**十字西南角东方家园9号楼2单元17层17202号商品房，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及办理权属登记的相关资料，为冯**办理该商品房的权属登记，承担权属登记办理费用。2、要求鑫**司按合同约定支付冯**从2011年1月1日起至2014年8月31日的逾期交房违约金152200.78元（227335元×0.05%／日×1339日），并支付从2014年9月1日起按本金227335元和日万分之五标准计算至交房之日止的逾期交房违约金。3、要求鑫**司退还多收取的房款28066元、防盗门款520元、室外暖气管网施工费2807元及利息（利息计算方式：28066元和520元从2010年11月3日起、2807元从2011年6月8日起按同期银行贷款利率计算至退还之日止）。4、由鑫**司承担案件受理费等费用。2014年10月25日鑫**司提出反诉，要求确认2010年9月29日冯**与鑫**司签订的编号为2010-020501商品房买卖合同无效。2015年3月12日新乡市牧野区人民法院作出（2014）牧民二初字第398号民事判决。宣判后，冯**和鑫**司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：冯**与鑫**司于2010年9月29日签订了商品房买卖合同，约定鑫**司将位于新乡市新五街与赵**十字西南角东方家园9号楼2单元17层17202号商品房卖给冯**，建筑面积140.33平方米，单价每平方米1420元，总金额199269元，房屋交付时间为2010年12月31日前。逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。冯**按照合同约定期限实际支付房款227335元，鑫**司额外收取防盗门款520元、室外暖气管网施工费2807元。鑫**司交付房屋时，要求冯**加价支付房款，冯**认为鑫**司的要求没有依据，鑫**司至今未交付房屋。

另查明，案涉房屋的首付款65000元系名为李*个人支付，该房是团购房，后李*将该房转卖给冯**，剩余房款由冯**支付，商品房买卖合同由冯**与鑫**司签订，且已由新乡**易中心备案登记。

一审法院认为

原审法院认为：冯**、鑫**司于2010年9月29日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，是合法、有效的合同，对双方均具有法律约束力。鑫**司反诉及辩称为无效合同且涉案房屋当时是由李*购买的理由，不予支持。冯**按约全额付清房款，鑫**司未能按约定期限交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应责任。冯**要求鑫**司交付房屋并办理权属登记的诉讼请求予以支持。关于冯**要求鑫**司退还多收取的房款28066元、防盗门款520元、室外暖气管网施工费2807元及利息的诉讼请求，因冯**系自愿交付，故不予以支持。关于冯**主张合同约定的按日支付已交付房价款万分之五的逾期交房违约金标准过高，因合同实际支付的房款为227335元，而根据合同约定计算标准计算至2015年1月1日的违约金为161862元，显然过高，根据公平原则，调整为中**银行同期同类贷款利率的四倍。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条的规定，经原审法院审委会讨论决定，判决：一、鑫**司应于判决生效后三十日内将位于新乡市新五街与赵**十字西南角东方家园9号楼2单元17层17202号商品房交付冯**，并协助冯**办理房屋所有权证。二、鑫**司应于交付案涉房屋后十日内向冯**按合同约定房款227335元为基数和中**银行同期同类贷款利率四倍的标准计算支付从2011年1月1日起至交房之日止的逾期交房违约金。三、驳回冯**的其他诉讼请求。四、驳回鑫**司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2000元，由鑫**司承担；反诉案件受理费用减半收取2150元，由鑫**司承担。

上诉人诉称

冯**上诉称：一、原审认定鑫**司按中**银行同期同类贷款利率四倍的标准支付逾期交房违约金明显错误。合同约定逾期交房违约金为日万分之五，符合国家规定。而且鑫**司未主张予以减少，原审依职权调整无法律依据。二、鑫**司多收取的房款28066元、防盗门款520元、室外暖气管网施工费2807元及利息属于不当得利，应当返还，一审认定冯**自愿交付是错误。请求二审法院依法改判，支持冯**的上诉请求。

被上诉人辩称

鑫**司答辩称：一审期间，鑫**司曾主张过原合同约定的违约金过高，要求予以调整。案涉合同违反国家强制性规定，应当无效。请求二审法院驳回冯**的诉讼请求。

鑫**司上诉称：一审认定冯**与鑫**司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规规定是错误的。案涉房屋系团购房，不允许向团购单位以外销售，原购买人是李*，后转让给冯**。该行为违反了**务院第224号令《契税暂行条例》第一条、《城市房地产管理法》第36条，冯**与案外人李*逃避国家税费，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。原审法院驳回鑫**司的反诉请求错误，请求二审法院支持鑫**司的反诉请求。

冯**答辩称：冯**与鑫**司签订的商品房买卖合同不违反我国的任何法律规定，应为有效合同，鑫**司的上诉理由不能成立，请求二法院驳回鑫**司的上诉请求。

本院查明

二审查明：2010年9月29日冯**交纳住房维修基金8419.8元。2010年9月13日以冯**丈夫周**的名义交纳了7.5元印花税。2010年9月21日冯**交纳契税3985.38元。2010年10月9日冯**向鑫**司交房款49269元，2010年11月3日分三次分别向鑫**司交房款150000元、12335元、15731元，四次共计交纳房款227335元。2011年6月8日冯**向鑫**司交纳室外暖气管施工费2807元，2010年11月3日向鑫**司交纳防盗门520元。2008年3月21日李*交给鑫**司的65000元并未冲抵冯**的房款。二审查明其他的事实与原审法院认定相同。

本院认为

本院认为：2010年9月29日冯**与鑫**司签订商品房买卖合同，合同载明冯**是买受人，鑫**司为出卖人。鑫**司称案涉房屋原购买人是李*，李*将案涉房产转让给冯**，为方便和少交税费，才直接与鑫**司签订了商品房买卖合同。从商品房买卖合同分析，合同签订双方为冯**与鑫**司，并非李*与冯**；李*交纳的65000元房款，也未冲抵冯**的房款，冯**向鑫**司支付了超出合同约定的房款及其他款项，并非向李*支付房款；李*同意鑫**司将案涉房屋卖给冯**，实质是解除了与鑫**司的购房合同。鑫**司与冯**重新签订了商品房买卖合同，并收取了冯**的房款，说明鑫**司也同意解除与李*的购房合同关系，与冯**形成商品房买卖合同关系。故，鑫**司称案涉房屋系李*转让给冯**，为了交易方便更名为冯**的主张没有事实依据。因我国法律、法规没有限制商品房买受人身份的规定，案涉房屋是否为团购房，是否可以向团购单位之外的人出售均取决于鑫**司。鑫**司与冯**签订案涉商品房买卖合同，冯**向鑫**司交纳房款，并于2010年9月21日向税务机关交纳了3985.38元的税费，以上行为并不违反法律、法规的强制性规定，双方的买卖合同应为有效合同。因此，鑫**司主张其与冯**之间签订的商品房买卖合同无效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉商品房买卖合同第四条“计价方式与价款”约定的房款为199269元，同时该条款还约定，出卖人不得再向买受人价外收费。冯**共向鑫**司支付房款共计227335元，多交纳了28066元。此外，鑫**司还收取冯**防盗门款520元、室外暖气管网施工费2807元，均无合同约定和法律依据，上述多收的款项应当予以退还。冯**自2014年8月18日向法院起诉主张返还上述款项，故该部分款项的利息应自其起诉之日起算。冯**要求鑫**司返还多收房款28066元、防盗门款520元、室外暖气管网施工费2807元及利息的上诉理由成立，本院予以支持。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”明确约定，出卖人逾期交房应向买受人交纳日万分之五的违约金直至实际交付之日止。该约定并未超出中**银行同期贷款利率的四倍，冯**上诉认为日万分之五的违约金约定不应调整的上诉理由成立，本院予以采纳。鑫**司认为该违约金约定已经明显过高，要求予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因冯**多支付的钱款及利息已认定鑫**司返还，故在计算违约金时，应以总房款199269元为基数计算。综上，原审判决部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持新乡**民法院作出（2014）牧民二初字第398号民事判决第一、三、四项；

二、撤销新乡市牧野区人民法院作出（2014）牧民二初字第398号民事判决第二项；

三、新乡市**有限公司于本判决生效之日起十日内向冯**支付违约金（违约金以199269元为基数，从2011年1月1日起按日万分之五计算至实际交房之日止）；

四、新乡市**有限公司于本判决生效之日起十日内向冯**返还多收房款28066元、防盗门款520元、室外暖气管网施工费2807元，共计31393元及利息（利息自2014年8月19日起按中**银行同期贷款利率计算至本判决确定之日止）。

如果新乡市**有限公司未按指定的期间履行第四项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2000元，由新乡市**有限公司负担1753元，由冯**负担247元；反诉案件受理费用2150元，由新乡市**有限公司负担。二审案件受理费2400元，由新乡市**有限公司负担2104元，由冯**负担296元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十八日