杭州联合农村商业**蒋村支行与浙江报**发有限公司民事一案执行裁定书

案件描述

本院在执行申请执行人杭州联合农村商业**蒋村支行（以下称蒋村支行）与被执行人黄*、徐*、浙江报**发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人黄**对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

请求情况

案外人黄**称，2012年11月，因黄*对黄**负有300万元债务，双方协商以位于杭州市西溪诚园知敬苑2号楼1单元405室房屋（以下称案涉房屋）抵偿债务。2012年11月30日，案涉房屋交付验收时，黄**已实际占有、使用该房屋。2012年12月21日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2012年12月21日至2032年12月21日，租金按市场价每年20万元，因黄**代交的按揭款以及欠款利息等合计已经远远超过20万元，故视为租金已经付清。此外合同还约定，如黄*在2013年1月21日前未能清偿债务的，则案涉房屋归黄**所有，黄*自愿将该房屋过户至黄**名下，以抵偿欠款。案外人黄**认为，案涉房屋自交付起由其占有、使用，且以债务抵销的方式支付了房款。黄**系善意第三人，应视为案涉房屋的实际所有人。请求依法确认黄**与黄*之间的房屋租赁协议合法有效，黄**对涉案房屋享有租赁权。

答辩情况

申请执行人蒋村支行称，案外人黄**提出的执行异议缺乏事实依据。案涉房屋的抵押登记时间是2009年12月15日。且根据生效判决，蒋村支行就案涉房屋享有优先受偿权。对黄**主张的租赁权不认可，依法不应予以保护。

本院查明

本院查明，蒋**行因其与黄*、徐*、浙江报**发有限公司之间的金融借款合同纠纷，本院审理后于2014年2月判决黄*、徐*返还借款并支付相应利息，蒋**行有权以案涉房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。2014年12月，蒋**行申请强制执行。执行过程中，本院于2015年5月11日裁定拍卖案涉房屋。

案涉房屋因本案所涉借款于2009年12月15日办理抵押登记。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，申请执行人蒋村支行就案涉房屋设定抵押权的登记时间是2009年12月15日。案外人黄**主张其于2012年12月21日就案涉房屋签订《房屋租赁合同》。按照案外人黄**之主张，该租赁合同成立于申请执行人蒋村支行享有的已登记的抵押权之后，依法不得与之对抗。故案外人黄**主张提出的执行异议，缺乏相应依据，本院依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回案外人黄**的异议。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，按审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年十二月八日