刘*与韦*农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第1052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

刘*在原审法院起诉称：2014年11月6日，北京**人民法院作出的（2014）门民初字第3138号民事判决书，判决我与韦*于2003年8月2日签订的买卖房屋契约无效。韦*对涉案房屋进行了装修和院落的整理，现我与韦*对涉案房屋和院落返还、腾退以及相关补偿没有达成一致意见，故向法院提起诉讼，希望通过司法鉴定解决涉案房屋补偿问题，并要求判决：韦*返还和腾退53号院内房屋及宅基地。

韦*在原审法院答辩并反诉称：根据北京**人民法院作出的（2014）门民初字第3138号民事判决书，虽然判决了双方签订的买卖房屋契约无效，但也驳回了刘*关于退还53号院内房屋及宅基地的诉讼请求，判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效，刘*提起本案诉讼，本案与（2014）门民初字第3138号案件当事人相同、诉讼标的相同、且刘*在本案的诉讼请求实质上否定了上述案件的判决，已构成了重复起诉，应予以裁定驳回。对于53号院内房屋及宅基地，刘*并未取得宅基地使用权审批手续，其在取得具有物权公示效果的证明后，才有资格要求返还涉案房产，因此即使双方签订的买卖房屋契约无效，涉案房产归还的对象权利缺失。另外，涉案房屋是我唯一住房，现尚不具备返还和腾退条件，且我在购买涉案房屋后对房屋及其院落进行了大量的翻建和装修，如果归还房屋，刘*应给付我相应的补偿。综上，我不同意刘*的诉讼请求，并提起反诉，要求：1、本案构成重复起诉，请求法院裁定驳回起诉；2、请求法院裁定刘*补全53号院宅基地使用权审批手续，待取得相应资质证明后再要求归还本案诉争房屋及宅基地；3、判令刘*返还购房款及其增值部分共计130500元，实际支出的装修翻新费用554900元，隐蔽工程建设费用42400元以及信赖利益损失398000元，以上合计1125800元。

一审被告辩称

刘*在原审法院针对韦*的反诉答辩称：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，根据（2014）门民初字第3138号民事判决书和相关法律规定，我要求韦*返还和腾退涉案房屋于法有据。合同无效和返还、腾退属于两个法律事实，并不构成重复起诉。对于韦*的第二项反诉请求，其忽视了双方作为买房人和卖房人的主体资格，双方是合同的相对方，且涉案房屋，村委会已出示了宅基地的拉地证明，足以证明本案原告的主体资格。另外，对于合同无效，双方均有过错，且韦*对涉案房屋和院落并未进行翻建，仅是进行了装修，韦*提出的补偿数额明显不实、存在夸大，应出具相应的原始发票进行证明，本案中，亦应按照责任大小对费用进行分别负担。对于具体的赔偿数额，购房款及增值的部分共计130500元以及信赖利益损失398000元，均缺乏依据，对于装修费用，存在明显夸大，且自2003年至今，房屋装修存在折旧，故我不同意韦*的赔偿数额。综上，我不同意韦*的全部反诉请求。

一审法院查明

原审法院审理查明：刘*与赵**夫妻，53号院内房屋六间系刘*与赵*于1987年4月修建，1998年10月7日赵*因死亡注销户口。2003年8月2日，刘*与韦*签订房屋买卖契约，双方约定，刘*自愿将其小院一处（即53号院）卖给韦*，其中北房（平**）五间，东面耳房一间，购房款为47000元，购房款已当日全额付清。韦*取得该院房屋后，对房屋进行了改造装修。

2014年8月11日，刘*以确认合同无效为由将韦*诉至法院，要求确认其与韦*签订的买卖房屋契约无效，并返还和腾退涉案房屋及宅基地。该案经法院审理后，作出（2014）门民初字第3138号民事判决，判决确认双方签订的买卖房屋契约无效，但因双方对返还院落及房屋的相关补偿问题没有达成一致意见，且韦*坚持认为合同有效，并不提起反诉，相关补偿问题不能在该案中一并得到解决，故判决驳回了刘*关于返还和腾退涉案房屋及宅基地的诉讼请求。现该判决书已经发生法律效力。

刘*为证明其系涉案房屋的权利人，向法院出具了北京市公安局门头沟分局清水派出所出具的亲属证明信及其亲属的声明予以证明。韦×对上述证据予以认可，且认可原房屋系刘*所建，但不认可刘*对涉案房屋享有宅基地使用权。为证明刘*对涉案房屋享有宅基地使用权，刘*向法院出具了燕**委会出具的有关“拉地基”的证明，以及时任村委会成员的陈*、李*、赵**、李*的书面证人证言予以证明。韦×对于上述证明和书面证人证言不予认可，并向法院提交了燕**委会出具的关于宅基地审批档案中无涉案房屋宅基地审批手续和记录的证明以及1986、1987年该村部分村民建房审批手续的复印件予以反驳，刘*对该证明不予认可，对上述复印件的关联性不予认可，刘*亦主张审批档案中无相关记录正好与“拉地基”的相关证明相印证。

对于韦*反诉要求的实际支出的装修翻新费用554900元，隐蔽工程建设费用42400元以及信赖利益损失398000元，韦*仅向法院提交了房屋翻建改造项目统计表，但未向法院提交相关票据等其他证据予以佐证。刘*认可韦*对涉案房屋进行了改造装修，但对于具体项目和花费的费用存有异议。

庭审中，刘*主张其名下无房，为此向法院出具了调查笔录一份予以证明，韦*对该调查笔录的证明目的不予认可。韦*亦主张其名下无房，为此向法院出具了中国人民解**台营区管理处开具的其夫王*住房无产权的证明以及丰**政协开具的韦*无分配住房的证明予以证实。刘*对上述证据均不予认可。

审理过程中，刘*、韦*分别向法院提出鉴定申请，刘*要求对涉案的房屋及其附属物的重置成新价进行司法鉴定，韦*要求对涉案房屋及所在宅基地的区位补偿价进行司法鉴定。经法院委托北京京**估有限公司对上述事项进行鉴定，2015年6月23日，北京京**估有限公司向法院出具复函，该函中称因门头沟区区位补偿价评估依据缺失，且房屋及附属物涉及房屋的装修翻新和隐蔽工程，超出了该公司的评估范围，故无法进行鉴定。其后，法院又委托了北京仁**有限公司对于鉴定事项进行鉴定，2015年9月6日，北京仁**有限公司向法院出具退函单，退函单中称“由于涉案房产未取得《宅基地使用证》，且双方当事人对2份证明意见不一致，估价师无法对涉案房产的宅基地情况进行认定，故本次评估工作无法进行，申请退函”。经法院询问，刘*、韦*无法就宅基地使用权情况提供其他证据，故本案不再组织鉴定。

另，法院多次对补偿问题进行调解，但双方对数额问题争议较大，无法达成一致意见。

原审法院认定上述事实，有房屋买卖契约、户口簿、户籍证明信、燕**村委会证明、书面证人证言、（2014）门民初字第3138号民事判决书、调查笔录、结婚证、声明、水泥平均价格表、照片、中国人民解**台营区管理处证明、证明、建房审批手续、项目统计表、利率表、复函、退函单、相关书证以及刘*、张*、王*、王**的当庭陈述等证据在案佐证。

原审法院判决认定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，关于刘*的起诉是否构成重复起诉，虽在（2014）门民初字第3138号案件中刘*亦提出了要求返还和腾退涉案房屋及宅基地的诉讼请求，但该案系确认合同无效纠纷，而本案为农村房屋买卖合同纠纷，且要求返还和腾退涉案房屋及宅基地的诉讼请求在（2014）门民初字第3138号案件中并未进行实质性处理，故不存在重复诉讼的情形。因此对于韦*关于本诉构成重复起诉的答辩意见，法院不予采纳。关于韦*要求法院裁定刘*补全53号院宅基地使用权审批手续，待取得相应资质证明后再要求归还本案诉争房屋及宅基地的要求，已超出法院主管的范围，法院不予处理。53号院内房屋系宅基地上房屋，刘*、韦*签订的房屋买卖契约约定的标的物为宅基地上房屋及院落，刘*、韦*双方系合同的相对方，故刘*以农村房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，其主体适格。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据已生效的法律判决，刘*与韦*签订的房屋买卖契约无效，因此，刘*、韦*基于该房屋买卖契约取得的财产应予以返还。庭审中，刘*认可韦*对涉案房屋进行了装修改造，故而相互返还时，刘*应就房屋的装修改造予以韦*相应补偿。但经法院两次委托，鉴定机构均退函称无法进行鉴定，进而无法对房屋增值的部分以及韦*的信赖利益损失的具体数额进行确定，且双方均未就相关补偿提供其他充分的证据予以证明，故本案中无法对补偿问题进行处理，双方亦无法通过调解对补偿问题达成一致意见，因此补偿问题暂不能得以解决。

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，由于双方签订房屋买卖契约时均属自愿，该契约因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，刘*有权要求确认合同无效，但刘*先后提起多次诉讼要求返还和腾退涉案房屋，明显违反诚实信用原则。在此前提下，若补偿问题又无法解决，要求韦*先行返还和腾退涉案房屋，明显有失公平，违背了合同法有关遵循公平的原则。因此，在补偿问题未得到解决时，本案涉案房屋暂不宜返还，对于刘*的诉讼请求，法院不予支持。刘*可在补偿问题解决后或有证据表明补偿问题能予以解决时重新主张。

对于韦*的反诉请求，因涉案房屋暂不返还，故购房款亦暂不应返还。韦*要求刘*给付购房款增值部分以及装修翻新费用、隐蔽工程建设费用、信赖利益损失的诉讼请求，现均无法明确确认具体数额，且双方均无直接证据证明具体数额，故法院不予支持。

一审法院认为

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条之规定，判决：一、驳回刘*的诉讼请求。二、驳回韦*的反诉请求。

上诉人诉称

刘×**法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，支持我方原审的诉讼请求。上诉理由：一、原审法院适用法律不当，原审法院认为我方多次起诉违背诚实信用原则与法律相悖；二、本案曾经过两次鉴定，有问题也是鉴定程序的问题，程序上未完成不是上诉人的过错，法院可委托有资质的评估机构进行评估，我方认为应该继续评估，故原审法院认定事实亦有问题。

韦*服从原审法院判决，不同意刘*的上诉请求及理由。称：原审法院已对上诉人的两次相同诉讼请求作出了两次判决，均不支持上诉人的请求，已说明上诉人的请求不符合法律要求。在两次庭审中上诉人均未拿出充分法律依据的证明让韦*腾退房屋；上诉人称脱离客观实际的情况是不属实的；上诉人称评估机构的情况，根据评估机构的意见书，我方的理解是因为刘*对房屋没有合法权益，所以评估机构无法进行评估，即使再要求其他评估机构进行鉴定，也不会得出鉴定结论。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依据生效判决确认，刘*与韦*签订的房屋买卖契约无效，因此，刘*、韦*基于该房屋买卖契约取得的财产应予以返还。但由于韦*购买争议房屋后进行了装修改造，且对房屋增值的部分以及韦*的信赖利益损失的具体数额暂无法进行确定，原审法院综合权衡买卖双方的利益考虑，确认在此情况下，刘*要求韦*先行返还和腾退涉案房屋，明显有失公平，违背了合同法有关遵循公平的原则是正确的。因此，在补偿问题未得到解决时，本案涉案房屋暂不宜返还。刘*可在补偿问题解决后或有证据表明补偿问题能予以解决时重新主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费七十元，由刘*负担（已交纳）。

反诉案件受理费一万四千九百三十二元，由韦*负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由刘*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日