司**等与司嘉坡等房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人司槐树、赵**因与被上诉人司嘉坡、司**，原审原告司**、司铁树房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第4202号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官马**担任审判长，法官梁**、法官刘**参加的合议庭，于2015年11月12日依法公开开庭审理了本案。上诉人司槐树、赵**及其委托代理人吕**，被上诉人司嘉坡、司**的委托代理人张**，原审原告司铁树、司**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

司**、司铁树、司槐树、赵**在一审法院共同诉称：原被告系兄弟姐妹关系，从大到小依次为司嘉坡、司**、司**、司铁树、司槐树。司嘉坡、司**分别在东城、丰台居住，司**、司铁树、司槐树在五里坨地区居住。2010年五里坨地区拆迁，司嘉坡、司**都想借五里坨拆迁的机会，占用拆迁面积指标购买回迁房。司**，司铁树、司槐树应司嘉坡、司**的要求将原属于司槐树爱人赵**的拆迁利益中的部分安置房指标让出，让司嘉坡、司**能各买到一套房屋。又应司嘉坡、司**要求，司**、司铁树、司槐树共同为司嘉坡垫付购房款476224元，共同为司**垫付477668元，并约定司嘉坡、司**拿到安置房钥匙后向司**、司铁树、司槐树归还为其垫付的购房款，并因此签订了购房借款协议。2013年10月28日，司嘉坡、司**拿到安置房钥匙，却迟迟不肯还款，并明确表示不履行购房借款协议约定的还款义务。为维护原告权益，特提起诉讼。诉讼请求：1、解除原被告签订的《购房借款协议》中关于被告占用家中拆迁面积指标购买回迁房和原告为被告垫付购房资金的协议条款；2、司嘉坡将xx小区xx号楼x单元xx号房屋、司**将xx小区xx号楼x单元xx号房屋归还给司槐树和赵**；3、判令被告承担本案的诉讼费用。

一审被告辩称

司嘉坡与司**在一审共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有房屋买卖合同关系的证据，也不存在所谓的事实，房子是继承所得，请求法院驳回原告的起诉。

一审法院查明

一审法院经审理查明，司嘉坡、司**、司**、司铁树、司槐树为兄弟姐妹关系，均为司**与高**夫妇之子女。司**于2014年4月24日去世，高**于2002年4月24日去世。司槐树与赵**系夫妻关系。

2010年，北京市石景山区五里坨地区拆迁。

2010年1月，司**就北京市石景山区xx东街xx路xx号与北京实**有限公司签订了北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议、北京市拆迁定向安置房选房协议、北京市住宅房屋拆迁补偿安置补充协议。

2010年1月25日，司**与司**、司**、司**、司铁树、司槐树签订了《购房借款协议》：因五里坨开发整村拆迁，兹有司**老宅100平米共赔偿1471500元，经全家协商司**分得271500元；司**日后住谁的房，给谁71500元。视同老人应该居住的，谁也不能有怨言；其余五个子女每个人各分得金额24万元；大哥司**、大姐司**因家里住房紧张都想在五里坨借拆迁的机会，占用家中拆迁面积指标购买回迁房一套；大哥司**购房面积为79.36平米，每平价格按照9025元计算。共计716224元，因大哥支付所分24万后暂无支付剩余资金的能力，剩余476224元购房资金由三个兄弟暂垫付；大姐司**购房面积79.52平米，每平价格按9025元计算。共计717668元，因大姐扣除所分24万后暂无支付剩余资金的能力，剩余477668元购房资金由三个兄弟暂垫付；大哥、大姐购房所差资金合计953852元，由三兄弟每人分摊垫付317964元，应在拿到钥匙时偿还给三个兄弟。以上协议一式六份，望相互共同遵守，按时还款。此协议签字后生效。签字：司**、司**、司**、司**、司铁树、司槐树。

当事人双方确认诉争房屋是司**因北京市石景山区xx东街xx路xx号拆迁后的安置房。现司嘉*居住于xx小区xx号楼x单元xx号房屋、司**居住于xx小区xx号楼x单元xx号房屋。上述房屋均尚未办理房屋产权登记手续。

另查明，2014年8月，司槐树、赵**以分家析产纠纷为由将司嘉坡、司**、司**、司铁树诉至该院，即（2014）石民初字第8500号案件，现该案正在审理中。

上述事实，有购房借款协议、北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议表、领款单、中国**汇凭证、中**银行存折、死亡医学证明及双方当事人庭审陈述等，在案佐证。

一审法院经审理后认为：当事人起诉维护自己的合法权益，首先应当厘清当事人间形成怎样的法律关系；其次当事人起诉所主张的诉讼请求必须有具体事实、理由。

本案中，司**、司铁树、司槐树、赵**认为2010年1月25日所签订的购房借款协议为房屋买卖协议，司槐树、赵**与司嘉坡、司**建立了房屋买卖关系，卖方是赵**，买方为司嘉坡、司**。在履行该房屋买卖协议过程中司嘉坡、司**不履行房屋买卖合同主要义务致使合同目的不能实现，现主张解除该协议中司**、司铁树、司槐树垫付购房资金的条款，并将诉争房屋归还给司槐树、赵**。经该院释明，司**、司铁树、司槐树、赵**坚持司槐树、赵**与司嘉坡、司**建立了房屋买卖关系。根据本案查明的事实，2010年1月25日，司**与司嘉坡、司**、司**、司铁树、司槐树签订的购房借款协议并非房屋买卖协议，司槐树、赵**与司嘉坡、司**未形成房屋买卖合同法律关系，不符合以该法律关系的起诉条件。据此裁定驳回司**、司铁树、司槐树、赵**的起诉。

上诉人诉称

司槐树、赵**不服一审法院裁定，向本院提起上诉，请求撤销一审裁定，指令一审法院进行实体审理。其主要上诉理由是：

一、一审法院关于上诉人和被上诉人之间不存在房屋买卖合同的认定是错误的，事实上双方存在房屋买卖合同关系。

1、拆迁房屋分为老宅和扩建，老宅88.76平米是司槐树1988年所建，扩建部分257.06平米是2003年至2009年司槐树、赵**所建。拆迁是对房屋院落的补偿，与户口无关。老宅部分88.76平米根据父亲司**的意愿按照货币补偿已经分配完毕。拆迁利益的其他部分包括回迁房和剩余拆迁款归赵**所有。

2、被拆迁房屋本有两个户籍人口，分别是司**和赵**。2007年司**得知房屋可能被拆迁，所以将其女儿、外孙的户口迁至被拆迁房屋，但从未在此房屋居住过。拆迁补偿是对房屋的补偿，并没有对拆迁人口进行补偿。因此，实际拆迁人为司**和赵**。

3、拆迁协议签订后，司嘉坡与司**得知司槐树、赵**有多套安置房，故要求购买司槐树、赵**的定向安置房。因资金紧张，在扣除分得的24万元后无力支付剩余购房款，故司嘉坡与司**请求其余房款由三个兄弟垫付。

4、垫付的购房款是从赵**拥有的拆迁安置补偿款中扣除的。涉诉房屋本应登记在赵**名下，但是为了省去过户的麻烦，应司嘉坡与司**的要求，在开发商处直接“登记”为司嘉坡与司**的名字，但此举并不能认为司嘉坡与司**直接向开发商买房子。

5、本案的实质法律关系是房屋买卖合同关系，赵**拥有定向安置房并交纳了购房款，而司嘉坡与司**购买定向安置房并约定购买该房的价格，将购房款直接支付给赵**。

二、请求解除房屋买卖合同的理由。司嘉坡与司**拿到了定向安置房的钥匙，不向司槐树、赵**交纳购房款，以其自身行动表明，该合同无法继续履行，根据合同法相关规定，赵**、司槐树有权解除合同。

被上诉人辩称

司嘉坡与司**的答辩意见为，不同意司槐树、赵**的上诉请求，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审裁定，主要理由如下：

一、上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系。签订合同时，由于对方的欺骗，我方才签订的合同。当时赵**告诉司嘉坡、司**，虽然房子拆迁了，但是一套房子都买不了，司**就说愿意出钱购买房子，于是赵**就让我们签协议，告诉我们房子是九千多元一平米购买，我们迫于无奈，才签订的购房借款协议。

二、被拆迁的房屋归司志*所有，作为子女，司**、司嘉坡有继承拆迁房屋的权利。虽然赵**主张三百多平米的房子，大部分都是其建造的，这个事实我们承认，但是并不能因为其建造就认为所拆迁的补偿都是给赵**的。房屋是司志*的，后建造的房屋也应当是司志*的，而不是赵**的，所以拆迁利益也不应当是赵**的。

三、根据拆迁协议，被拆迁主体是司**和司**。我方有拆迁公司给开具的证明，拆迁利益与赵**、司槐树没有关系。

四、由于被拆迁利益应当归司**所有，所以，本案诉争的两套房屋的所有权人并不是赵**和司槐树，他们也不是房屋买卖合同的适格主体。

五、实际所有购买房屋的钱都是从拆迁款扣划的，不存在赵**、司槐树他们给我们垫钱的行为。

司**、司铁树在二审期间发表的意见主要是，同意司槐树、赵**的上诉意见，认为《购房借款协议》是真实的房屋买卖合同，司槐树、赵**与司嘉坡、司**之间存在房屋买卖行为，也存在垫资购房行为。一审法院认定事实不清，裁定错误。

在二审审理期间，司槐树、赵**向本院提交了新证据，分别是《司**老院房产拆迁补偿款划分》、《石景山区拆迁工作宣传手册》、《拆迁测绘示意图证明》、张**、薛**证人证言并申请张**出庭作证，上述证据用以证明被拆迁房屋除老宅外，其余为司槐树、赵**所有，拆迁利益除司**拿走的部分外，其余均归司槐树、赵**所有。对上述证据，司嘉坡、司**均不予认可。

本院认为

本院认为，综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，以及原审原告的陈述意见，本案的争议焦点为双方当事人是否存在房屋买卖法律关系，即：《购房借款协议》的法律性质是否属于房屋买卖合同。对此，本院综合评判如下：根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。依据上述规定，房屋买卖合同一般应包括如下基本条款及内容：房屋出卖人、买受人、房屋权属状况、房屋坐落及基本状况、价款、付款方式及期限、交房期限、违约责任等。首先，本案中，涉案房屋的所有权属未定，且双方签订的协议中对房屋出卖人未予明确。《购房借款协议》中载明：“因五里坨开发整村拆迁，兹有司**老宅100平米共赔偿1471500元……大哥司**、大姐司**因家里住房紧张都想在五里坨借拆迁的机会，占用家中拆迁面积指标购买回迁房一套……”，协议中，既未明确所购房屋的权属，亦未明确被上诉人系向谁购买。诉讼中，上诉人主张涉案房屋为其所有，被上诉人主张涉案房屋为司**所有，根据本案现有证据及查明事实，尚无法对涉案房屋权属加以认定，故《购房借款协议》中的房屋出卖人无法确定。其次，双方签定的协议对于标的约定不明。《购房借款协议》仅载明：“大哥司**购房面积为79.36平米，每平价格按照9025元计算。大姐司**购房面积79.52平米，每平价格按9025元计算。”并未明确所买卖房屋的具体位置、坐落等有关房屋基本状况的必要内容。再有，《购房借款协议》中对购房付款方式、房屋交付时间、违约责任等均无明确约定。

根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，《购房借款协议》中虽涉及有关购买房屋的内容，但协议中对房屋出卖人、房屋的具体坐落、位置等基本信息并未明确，而上述条款系房屋买卖合同必备的基本条款，因此，不能依据该《购房借款协议》，认定双方房屋买卖合同成立，亦不能认定司槐树、赵**与司嘉坡、司**之间存在房屋买卖合同关系。司槐树、赵**以《购房借款协议》为由提起房屋买卖合同之诉，缺乏事实及法律依据，对于上诉人请求本院依法撤销原审法院裁定、指令原审法院进行实体审理的上诉请求，本院不予支持。原审裁定驳回司槐树、赵**的起诉，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉人司槐树、赵**的上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日