北京市**限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京市**限公司（以下简称潞洲源公司）因与上诉人刘**、侯**租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第16669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年10月，潞**公司起诉至原审法院称：2010年12月6日，潞**公司与刘**、侯**签订了《厂房及场地租赁合同》。合同约定，潞**公司将位于通州区西集镇的部分厂房及场地出租给刘**和侯**，合同期限为5年，同时合同第7条约定在合同期内，如遇国家、地方政府发生征用土地、拆迁、占地等政策出现，本合同自动终止，承租方应无条件拆迁。2011年，因西集镇综合配套区土地一级开发，上述合同约定的厂房场地在规划搬迁范围内，北京市通州区西集镇人民政府作为一级开发的被授权方已经向法院提起诉讼，要求潞**公司腾退全部厂房并交由相关部门进行一级开发。因此，潞**公司与刘**、侯**所签上述合同已不具备继续履行的条件，故潞**公司诉至法院，请求法院依法判令：1.解除潞**公司与刘**、侯**于2010年12月6日签订的《厂房及场地租赁合同》；2.刘**和侯**将租赁厂房及场地腾退；3.刘**和侯**支付拖欠的租赁费60500元（自2013年12月1日至实际腾退之日止，暂计算至2014年5月31日）；4.刘**和侯**按每月650元支付三年的卫生费、水费共计23400元（计算至2013年11月30日）；5.刘**和侯**支付2013年4月至8月的电费3224元；6.刘**和侯**赔偿租赁场地内两棵树、车间墙面地面、院大门、西山墙门及原有的厕所；7.本案诉讼费由刘**和侯**承担。

一审被告辩称

刘**、侯**辩称：刘**和侯**接到潞**公司发出的拆迁通知及要求刘**和侯**腾退房屋的通知后即停止生产经营，潞**公司亦于2013年8月上旬将租赁房屋强行断电，故刘**和侯**没有实际使用房屋。同时，潞**公司不同意赔偿刘**和侯**的装修损失及停产停业损失，刘**和侯**才未予腾退房屋，故刘**和侯**不应向潞**公司继续支付租金。因租赁场房内所有垃圾是由刘**和侯**自行处理的，潞**公司并没有给清理，因此，刘**和侯**不同意给付卫生费。根据双方合同约定，潞**公司收取水费以有关部门出具证明为准，且刘**和侯**自2013年2月停产也不可能使用水，故不应给付水费。关于电费，潞**公司没有证据证实欠付电费，故刘**和侯**亦不应支付该费用。由于潞**公司不同意对刘**和侯**的投入进行赔偿，故刘**和侯**不同意解除双方所签合同，也不同意赔偿租赁场地内两棵树、车间墙面地面、院大门、西山墙门及原有厕所的损失。同时，刘**和侯**提出反诉，要求潞**公司赔偿刘**和侯**对租赁房屋所作装修、新建等损失，数额以鉴定机构出具的鉴定报告为准。

潞**公司针对反诉辩称：潞**公司不同意刘**和侯**的反诉请求。理由是双方所签合同约定租赁期限仅为5年，双方均能预料到有拆迁的可能。因此，刘**和侯**应考虑5年内拆迁的可能性对厂房慎重投入。双方所签合同无法履行是因政府拆迁所致，潞**公司没有过错，刘**和侯**对租赁厂房也有破坏，且刘**和侯**对其所提请求应提供票据证实。本案处理应以鉴定数额为依据，但本次鉴定是对造价进行的评估，且鉴定公司也没有资质，故鉴定报告不应采纳。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。潞**公司与刘**、侯**签订厂房及场地租赁合同后，遇西集综合配套区土地一级开发，租赁合同约定的厂房场地在规划搬迁范围内，造成合同目的无法实现，且刘**、侯**已将租赁的厂房场地腾清交付政府。故对于潞**公司要求解除其公司与刘**、侯**所签订的厂房及场地租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。刘**、侯**租赁厂房及场地后，原有的院大门、树木、厕所应予赔偿潞**公司，故对于潞**公司要求刘**、侯**赔偿其院大门、树木、厕所的诉讼请求，法院予以支持，具体赔偿数额法院依据当地市场价格予以酌定。对于潞**公司要求刘**、侯**赔偿其车间地面墙面、西山墙门的诉讼请求，因其未提供充分的证据加以佐证，故法院不予支持。刘**、侯**得知拆迁后理应按照合同约定配合拆迁。但刘**、侯**未积极配合拆迁，由此造成的损失，应由其承担，故对于潞**公司要求刘**、侯**支付拖欠的租赁费、卫生费的诉讼请求法院予以支持。对于潞**公司要求刘**、侯**支付水费的诉讼请求，因合同中约定由相关部门出具证明为准，但其未提供相应的证据，故法院不予支持。对于潞**公司要求刘**、侯**支付电费的诉讼请求，因潞**公司未提充足的证据加以佐证，故法院亦不予支持。对于潞**公司要求刘**、侯**腾退租赁厂房场地一节，因法院已另案受理，故关于相关腾退的诉讼请求本案不再处理。因合同目的无法实现解除合同后，潞**公司应对刘**、侯**所租赁厂房及场地的投入进行合理的补偿。故对于刘**、侯**要求潞**公司赔偿损失的反诉请求，法院予以采信。具体赔偿数额法院依据鉴定报告予以确认。据此，原审法院于2014年7月判决如下：一、解除潞**公司与刘**、侯**于二〇一〇年十二月六日签订的《厂房及场地租赁合同》；二、刘**、侯**支付潞**公司租赁费、卫生费等共计六万一千四百元，于判决生效后七日内执行清；三、刘**和侯**补偿潞**公司有争议部分院大门、树木、厕所的损失二万元，于判决生效后七日内执行清；四、潞**公司补偿刘**、侯**房屋装修、水泥地面、新建房屋损失等共计三十八万二千四百六十四元五角九分，于判决生效后七日内执行清；五、驳回潞**公司其他的诉讼请求；六、驳回刘**和侯**其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

一审判决后，潞**公司与刘**、侯**均不服原审判决，上诉至本院。潞**公司认为双方所签合同明确约定如遇拆迁，刘**、侯**二人无条件腾退，且鉴定报告有诸多错误，鉴定单位没有相应资质，不能作为确认损失的依据，同时二人在鉴定后将租赁房屋内可移除的东西全部搬离，因此，潞**公司无需赔偿二人装修等损失，二人应当支付所欠电费。故潞**公司请求二审法院撤销原审判决第四、五项，依法改判不赔偿刘**、侯**装修损失，二人给付电费3224元。刘**、侯**认为其已经停止经营，不应支付租赁费和卫生费，也不应当赔偿大门和厕所，树木是死树不应当赔偿，因此请求二审法院撤销原判第二、三项，依法改判驳回潞**公司的相应诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2010年12月6日，潞**公司（出租方）与刘**、侯**（承租方）签订《厂房及场地租赁合同》，合同约定：标的为厂房及场地；厂房及场地租赁期限为5年。自2010年12月1日至2015年11月30日止；租金为承租期内第一年租金为100000元。分两次付款，第一次签订合同之日起付50000元，第二次付款签订合同后5个月付50000元。第二年租金为100000元在9月份一次付清当年租金。第三年租金增长10%，为110000元在9月份一次付清当年租金。第四年租金在第三年的基础上增长10%，为121000元。在9月份一次付清当年租金。第五年租金在第四年的基础上增长10%，为133100元在9月份一次付清当年租金；出租方保证承租方的用电量。每度电按1.20元，按月收取；承租方在租期内承担自己使用的水费每月500元，由相关部门出具证明为准；承租方应搞好承租场地及场地外到南北路以东卫生，生产及生活垃圾按出租指定地点存放，由出租方统一处理，处理垃圾费每月150元。按月收取；在合同期内，如遇国家、地方政府发生征用土地、拆迁、占地等政策出现，合同自动终止。承租方应无条件拆迁等内容。2011年，因西集镇综合配套区土地一级开发，租赁合同约定的厂房场地在规划搬迁范围内。刘**、侯**将租金交至2013年11月30日。2014年6月间，法院依法对争议厂房场地进行先予执行。同时，刘**、侯**已将厂房场地腾清并交付。

2013年3月3日，刘**、侯**申请对租赁场地范围内新建的房屋、新铺设水泥砖场地、房屋装修进行评估鉴定。经北京**民法院随机摇号确定北京中新国地工程**限公司（以下简称评估公司）为本案的鉴定单位。2014年4月16日，评估公司出具北京市通州区西集镇涉案场地内房屋装修、水泥地面及新建房屋价格鉴定报告（报告编号：GD2014-ZJ04-JD04），鉴定结果为，一、无争议部分重置成新价：318545.37元（1.土建：227549.51元；2.安装：90995.86元）；二、有争议部分重置成新价：93215.42元（1.土建：72326.46元；2.安装：20888.96元）。潞**公司收到鉴定报告后，对鉴定报告提出异议。2014年5月29日，评估公司出具北京市通州区西集镇涉案场地内房屋装修、水泥地面及新建房屋价值鉴定复议报告。复议报告结果为，一、无争议部分重置成新价：294143.17元（1.土建：213705.02元；2.安装：80438.15元）；二、有争议部分重置成新价：88321.42元（1.土建：67324.42元；2.安装：20997元）。

原审中，潞**公司对鉴定复议报告提出异议，但表示与此前所提异议一致，没有新的意见。同时，潞**公司申请鉴定人员出庭接受了质询。另，潞**公司提供原厂房图纸，证实原厂房有大门和厕所等。刘*新、侯**对此不予认可，并提供为其施工的人员出庭作证。潞**公司对该证人证言不予认可。

上述事实，有厂房及场地租赁合同、鉴定报告书、鉴定复议报告及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：潞**公司与刘**、侯**就租赁通州区西集镇的部分厂房及场地签订了《厂房及场地租赁合同》，因有关部门对上述租赁房屋所在区域实施拆迁，致使双方合同目的无法实现，原判确认解除上述合同，潞**公司与刘**、侯**均未就此提出上诉，本院不持异议。

关于潞**公司上诉请求不应赔偿装修等损失一节，因潞**公司认可其知晓刘**、侯**对上述租赁厂房进行了装修建设，但在合理期间内并未提出异议，可以视为潞**公司同意刘**、侯**实施上述行为。因此，双方所签《厂房及场地租赁合同》解除后，潞**公司应当赔偿刘**、侯**相应损失。关于赔偿数额，经当事人申请，原审法院组织双方通过向北京**民法院申请随机摇号方式，确定由北京中新国地工程**限公司进行了鉴定。经审查，该公司具有相应的鉴定资质。鉴定后，该公司出具了鉴定报告，并对于潞**公司的相关异议不仅作出书面答复，还派鉴定人出庭接受了质询。现潞**公司对该鉴定报告虽仍有异议，但未提供足以推翻该鉴定报告的证据。因此，本院对于该鉴定报告的证明效力予以确认。潞**公司上诉主张鉴定报告不能作为确认赔偿数额的依据，依据不足，本院不予采纳。潞**公司上诉主张刘**、侯**在鉴定结束后将租赁房屋可拆卸物品搬走，但并未提供充分证据予以证实，故本院对其该项主张不予采信。因潞**公司未提供充分证据证实刘**、侯**是否欠付电费及欠费的具体情况，故潞**公司上诉请求刘**、侯**支付所欠电费，证据不足，本院不予支持。

关于刘**、侯**上诉请求不应给付腾房前的租赁费一节，因该期间潞**公司与刘**、侯**所签合同并未实际解除，刘**、侯**亦实际占用租赁房屋，故二人应当交纳实际占用租赁房屋期间的租金。关于卫生费，根据双方所签合同约定，租赁房屋垃圾由潞**公司统一处理，处理垃圾费用由潞**公司收取。刘**、侯**上诉主张垃圾由其自行清理，但未提供相应证据证实，故本院对二人该项主张不予采纳，刘**、侯**应当给付潞**公司卫生费。关于双方争议的租赁厂房是否存在院大门、厕所一节，潞**公司提供了厂房图纸证实租赁厂房原有大门和厕所。刘**、侯**虽对潞**公司主张的上述事实予以否认，但仅提供与其有利害关系的证人证言并不足以证实租赁厂房并无大门和厕所，因此，本院对潞**公司的主张予以采纳。关于树木，刘**、侯**上诉主张树木是死树不应赔偿，但未就此提供证据证实，本院对其主张不予采纳。原审法院综合本案情况酌情确定刘**、侯**补偿潞**公司原有大门、树木、厕所的数额亦属适当。

综上，潞**公司及刘**、侯**所提上诉请求均依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

鉴定费13000元，由北京市**限公司负担（已交纳1000元，余款于本判决生效之日起7日内给付）。

一审案件受理费2010元，由北京市**限公司负担175元（已交纳），由刘**、侯**负担1835元（北京市**限公司已预交，刘**、侯**于本判决生效之日起7日内给付北京市**限公司）；反诉费7300元，由北京市**限公司负担（刘**、侯**已预交，北京市**限公司于本判决生效之日起7日内给付刘**、侯**）；二审案件受理费4124元，由北京市**限公司负担180元（已交纳），由刘**、侯**负担3944元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十日