赵**与周**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第22301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人赵**及其委托代理人屈**，被上诉人周**及其委托代理人张**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

周**在原审法院起诉称：2014年3月3日，我与赵**签订房屋租赁合同，赵**将位于北京市海淀区田村山南路15号底商房屋出租给我使用，出租房屋面积为190平方米，用途为足疗、美容馆，租期三年，第一年租金30万元，以后视情况调整；房屋水、电等押金为6万元。我租房时，赵**自称因该房屋为军产房没有产权证，所以在租赁时未出示产权证，但其表示对该房屋拥有合法所有权，为自有房屋。我按照合同约定向赵**支付了一年的租金30万元和6万元押金，之后开业经营。2014年11月，一个自称李*的人来到我的足疗馆，称其是房东，对我的经营不知，要求我停业关门腾房。我找赵**核实，但其躲避不见，电话不通，无法联系。李*出示了《总参通信部北京第二干休所经济适用住房出售协议书》，我经了解，才确认李*是房主，赵**仅是租户。我无法经营，被迫关门。故诉至法院，要求赵**退还押金6万元及2014年11月至2015年3月的租金10万元，并赔偿装修损失4万元，承担本案的诉讼费用。

一审被告辩称

赵**在原审法院答辩称：双方确实于2014年3月3日签订了房屋租赁合同，由周**租赁李*所有的位于北京市海淀区田村山南路15号底商房屋，用于经营足疗和美容。该房系我从李*手中承租过来，合同签订后我收取了周**押金6万元和一年的租金30万元。2015年4月初，周**口头表示不再租赁该房，并将房屋上锁，我于2015年5月报的警，并换了门上的锁。至于周**什么时间从承租房屋内搬走我也不清楚。综上，不同意周**的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年3月3日，出租方赵**（甲方）与承租方周**（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租合同房屋位于北京市海淀区田村山南路15号底商，建筑面积为190平方米，精装修，该房屋用途为足疗、美容养生馆，租赁期限自2014年3月10日至2017年3月9日止。合同第四条约定房屋租金为每年三十万元，租金按年交付。合同第五条约定乙方需向甲方交纳房屋水、电等押金6万元，租赁期满后，乙方再结清应承担的所有费用后，剩余部分甲方退还乙方。当天，周**向赵**交纳押金6万元及2014年3月10日至2015年3月10日的租金30万元。庭审中，周**主张赵**在签订租赁合同时隐瞒了房屋的基本信息，例如房屋所有权人的基本情况以及房屋性质，致使2014年11月房主李*找到其要求腾房，致其受损，为此，周**向法院提交了下列证据予以佐证：1、2009年12月23日售房人总参通信部北京第二干休所（甲方）与李*（乙方）签订的《总参通信部北京第二干休所经济适用住房出售协议书》，约定甲方将房屋一套出售给乙方，房屋建筑面积为140.41平方米，乙方购买的经济适用住房每建筑平方米价格为11000元，房屋总价款为1544510元。2、军队房地产租赁许可证，有限期限至2010年12月31日。赵**对上述证据的真实性予以认可，亦认可该房屋所有权人系李*。周**主张2014年11月，李*找到其要求停业，并腾房，之后，一直与赵**联系不上，故将门上锁。赵**不认可周**曾与其联系，辩称2015年4月初周**口头表示不再租赁该房，并将房屋上锁，双方均未就上述主张与辩称向法院提交进一步的证据。周**要求赵**赔偿装修损失4万元，未就上述主张提交证据。

原审法院认定上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《总参通信部北京第二干休所经济适用住房出售协议书》、军队房地产租赁许可证等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：周**主张赵**在签订租赁合同时，隐瞒了有关承租房屋的基本信息，包括房屋所有权人自然情况以及房屋性质，造成其在履行合同过程中由于房屋所有权人要求腾房，导致其无法履行该份合同，为此，周**向法院提交了《总参通信部北京第二干休所经济适用住房出售协议书》、军队房地产租赁许可证以及《房屋租赁合同》予以佐证。上述证据可以显示赵**在与周**签订租赁合同时，未向周**交代清楚该房屋的基本信息以及房屋的性质和现状，赵**辩称系2015年4月初周**口头表示不再租赁该房屋，未就上述辩称向法院提交证据，故对于赵**的此项辩称不予采信。另，作为出租人赵**，相对于承租人周**来讲，地位处于优势，更容易对出租房屋的基本状况加以掌控，其却辩称不知周**何时从承租房屋内搬出，显属不妥，亦应就此承担对其不利的法律后果。据此，结合周**提交的证据以及双方当事人陈述，法院认为，周**要求赵**退还押金6万元及租金10万元，有事实及法律依据，予以支持。周**要求赵**赔偿装修损失4万元，未提交证据，故法院对其此项诉讼请求不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、本判决生效后七日内，赵**向周**退还押金六万元及租金十万元。二、驳回周**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，赵**不服原判，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回周**的全部诉讼请求。主要理由为：1、原审法院依据不真实的证言作出判决不当。2、合同并未解除，不应当退还租金或者押金。3、原判程序存在错误。4、我方有新证据能够证明我方主张。请求二审法院公正处理本案。

周**同意原判，不同意上诉人赵**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

另，在本院审理期间，上诉人赵**、被上诉人周**均向本院提供了新证据。赵**提供的证据为李*的证言，内容为：李*是该房屋的出租人，李*将该房屋出租给赵**，李*同意赵**转租给周**。李*没有将房屋买卖合同复印件给过周**，只给过赵**。与赵**订立的合同是2014年11月11日到期，合同即将到期时，赵**欠租金又联系不上，因此到过周**的店，出示过购房合同，后来赵**于2014年11月将所欠租金给了李*，于是又在原合同上变更了租赁合同的期限。赵**提供上述证言用以证明周**提供的李*购房合同复印件不是李*提供的。周**认为李*的证言证实了2014年11月李*确实去过店里并出示过购房合同，也能证明李*在2014年11月份也找不到周**的事实。赵**提供了证人王**的证言，内容为：派出所警察拿着以前门上的锁，赵**和周**都在，说什么听不清。2015年过完春节看见一个男店员来过赵**提供上述证言用以证明店铺不经营锁门到2015年5、6月份的事实。周**不认可该证言的真实性，主张该证人与赵**有利害关系，该证言内容与本案无关联性。周**提供了杨**的证言，内容为：和周**认识，周**让杨**帮忙看店，店里的人说有一个男的过来说是房东，那人说欠钱要锁门，还拿了购房合同的复印件。我看了购房合同上面写的购买人是李*，他说房子是他的，赵**欠他的房租没给，要锁门。复印件我给周**了。赵**提供了照片，显示上锁的玻璃门上贴有“内部装修，暂停营业”的字样，用以证明周**一直控制涉诉房屋。周**不认可该字条系本人所贴。不认可该证据的真实性。周**提供杨**证言用以证明房主让周**腾房。赵**对该证言的真实性不予认可，认为杨**与本案有利害关系。

上述事实，有双方当事人陈述及证人证言等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。周**与赵**签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约履行自己的义务。

我国合同法规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。结合本案的实际情况，可以认定周**与赵**签订租赁合同过程中，并未向周**披露房主的实际情况，周**在履行租赁合同过程中，李*持购房合同以房主的身份，要求周**腾房，周**在联系不上赵**的情况下，将房屋腾空并无不妥。而赵**在结清欠缴租金后，并未与周**进行沟通，以消除影响，可以认定双方所签合同已经解除。二审审理期间，赵**虽提供了新证据，但其提供的证据均未能达到证明其所述事实成立的效果。周**提供的证人证言亦因证人与本案有利害关系，本院不予采信。原审法院判令赵**退还押金及未履行合同的租金并无不妥。

综上所述，上诉人赵**的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二千一百五十元，由周**负担四百三十元（已交纳），由赵**负担一千七百二十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费四千三百元，由赵**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十五日