王*与赵**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*因与被上诉人赵**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第09183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王*的委托代理人郑**、被上诉人赵**及其委托代理人曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

赵**在原审法院起诉称：2012年12月28日，我与王*签订转让601室房屋的《定金合同》，约定房屋转让价格为五百四十五万元，定金为三十万。同日，我以银行转账方式直接将定金三十万交付王*，双方委托北京金**有限公司进行中介服务。2013年1月5日，我与王*签订《北京市存量房屋买卖合同》，写明我要向商业银行申办贷款来支付购房款，拟贷款金额为三百万元整。2013年1月17日我们双方在海**建委办理了网签手续。2013年2月5日，我们双方共同前往农业银行签署贷款申请文件，其后王*不再配合提交离婚判决书、集体户口首页、房屋未出租承诺书，致使贷款不能发放。为此我多次催促王*，要求她提供该文件，但她一拖再拖，拖延至2013年春节假期后，王*告知我不想卖房了。我为购买该房，卖掉原有住房，多方筹集资金，已经向王*支付二百四十五万元首付款，并为此准备数月，若王*不履行房屋买卖合同，我将面临巨大的经济损失，王*的毁约行为是我无法接受的。我认为我与王*签订的《北京市存量房屋买卖合同》确定房屋的价格是当时小区的最高价格，是合法有效的，双方应当严格按之间的约定履行，我已经完全履行合同义务。现将王*起诉至法院，请求法院依法判令王*继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助我办理贷款手续；王*协助我办理房屋过户手续；王*承担中介费用3万元。王*承担本案诉讼费。

一审被告辩称

王*在原审法院答辩称：我不同意赵**的诉讼请求，赵**起诉条件并未成就。我与赵**双方约定了支付尾款及办理产权过户的日期为2013年3月15日之前及60个工作日，该日期矛盾。赵**在2013年2月起诉，双方约定2013年3月15日办理房产过户，赵**不具备起诉条件。赵**起诉理由不属实。赵**已确认我于2013年1月17日配合她去办理银行贷款手续，赵**当时按银行要求提交了身份证件及房屋所有权证，此后我没接到银行要求补充其他材料的通知，我已经向法院提起反诉，有一条理由就是赵**在申请贷款时以虚假的单身首套房申请贷款，存在骗贷风险，我方要求赵**如实提供信息，更正信息，赵**是否更正，我方不知情，故赵**诉讼条件不成就。且赵**向银行提供虚假信息，赵**与我的交流沟通中，透露其另有住房，但其向房屋管理部门申报购房资格中家庭拥有的住房套数写的是无，该行为也是隐瞒真实情况，提供虚假材料，以不正当手段取得购房资格。赵**以阴阳合同的行为劝导我签订合同，我要求赵**更改信息，赵**没有更改，且赵**少报交易价格偷逃税金，我要求赵**变更虚假信息为真实的，赵**拒绝，因此我认为赵**的行为违法违规，侵害国家利益及社会公众利益，赵**以虚假信息与我签订合同的行为应认定无效。我与赵**双方与中介方约定，中介费由赵**承担，由于赵**违约导致合同没有履行，赵**要求我方支付中介费无依据，不同意支付中介费，请求法院驳回。赵**资格审核提交的资料和信息，与实际不符，或提供虚假信息已被行政主管部门认定，导致双方签订房屋买卖合同不能履行的责任在赵**。我提出反诉，请求法院依法解除双方之间签订的房屋买卖合同。反诉费由赵**承担。

赵**在原审法院针对王*的反诉辩称：我按照双方签订的房屋买卖合同支付首付款，按照约定办理贷款手续，我已经全面合法履行了房屋买卖合同规定的各项义务，因合同约定王*应当积极配合我方办理银行贷款手续，但因王*不同意办理银行贷款手续，构成根本性违约，导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，违约方是王*；网签合同是合法有效的，是双方真实意思签署的协议，双方2013年1月5日签订房屋买卖合同及补充协议，买卖合同约定的房屋价格545万在补充协议里体现的是房屋净价值285万、装修设备260万，两份协议系同时签署，1月17日双方进行网签时由于我需要贷款购房，中介委托的评估机构对房屋的贷款评估价是430万，故430万的价格是经过评估和双方认可的，不存在阴阳合同的问题。我不同意王*主张虚假信息申报购房资格审核申贷因而认定网签合同无效的主张。我不同意解除双方之间的房屋买卖合同。我申报购房资格经房管局审核认定是真实有效合法的，王*无中生有捏造事实从而主张我虚假信息申报是别有用心的。双方签署房屋买卖合同及履行房屋买卖合同都是合法有据的，也是双方真实意思表示，我没有隐瞒真实情况，提供虚假材料，偷逃税金的违法行为。我在申请贷款过程中向银行提交了本人真实合法有效的材料，并未隐瞒真实情况提供虚假材料，且我方申请贷款与本案买卖合同履行与否、合同有效无效、履行或解除没有直接法律关系。王*不同意继续履行房屋买卖合同，大量的证据证明王*的违约行为，现王*以诉讼手段继续其违约行为，达到其违约的目的，且不愿意承担违约责任，反诉状体现了王*的违约真实意图，我方认为王*在浪费诉讼资源，同时我方要求追究王*的根本违约责任。王*举报我以提供虚假材料取得购房资格，属于诬告陷害行为，其目的是达到其违约的目的，王*举报我材料中没有任何证据证明我提供虚假信息。我提供的全家有效证件均有效真实，经北**建委审核通过，属于有效文件，因此我取得购房资格是合法有效，双方签订的网签合同是合法有效的，经北**建委审核通过的购房资格是合法有效的，我家庭实际住房是零套，属于北京市限购政策条件，王*诬告我与房管局相关工作人员弄虚作假违法违纪干扰司法公正，因此海**管局出具的答复书是弄虚作假的，是与市住建委出具的审核通过相矛盾的。即使我存在瞒报问题，也不影响购房资格，应当由行政主管部门追究行政责任，行政法律后果由我承担，行政法律关系与我们之间的房屋买卖合同没有任何法律关系，因此不影响我们之间的合同买卖关系。海**管局恶意曲解篡改北京市的限购政策，限购政策是限购拥有2套以上住房数量，就是说北京家庭持有2套以上住房取得住房资格的属于提供虚假资料，而我申请购房资格时拥有1套住房，且已经网签在售，双方网签之前该拥有的房屋已经出售，所以我属于无房户，且当时已经报给北**建委，我已经申报了，之后由北**建委审核后出具了我名下无房的文件，我没有任何虚报材料的行为。王*举报时，海**管局没有经过核实调查，没有向我了解任何情况，作出答复书也没有有效送达我，所以该部门的行为存在严重的违法程序性问题。

一审法院查明

原审法院审理查明：2012年12月28日，王*（卖方）与赵**（买方）就买卖601号房屋（产权所有人为王*）签订定金合同，约定房屋出售价格为545万元，赵**在签订本合同时向王*支付定金30万元，作为双方订立正式合同之凭证，签署正式《房屋卖卖合同》后，赵**支付的定金转为购房款。定金合同签订当天赵**通过银行转账方式支付王*定金30万元。2013年1月5日，赵**（买受人）与王*（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定王*将601号房屋出售给赵**，房屋成交价格为人民币545万元；买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币300万元；出卖人应当在银行放款或付清全款后十个工作日将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起60个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在2013年3月15日前取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。《补充协议》约定，买卖合同约定房屋成交价格为人民币545万元，该价款包括：房屋净价人民币285万元，固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等人民币260万元，上述两项经双方协定不可分割；买卖双方一致同意按照房屋净价，即人民币285万元办理房屋的缴税、过户手续。同日，赵**（甲方）、王*（丙方）与双方共同委托的居间方北京金**有限公司（乙方）签订《房屋买卖及居间协议书》，约定该房屋成交价格为人民币545万元；丙方于银行放款后十个工作日或付清全款后十个工作日向甲方交付房屋，甲丙双方于2013年3月15日前办理该房屋权属转移登记手续，甲方承担所产生的营业税、个税、契税；佣金为人民币3万元，由甲方支付。

2013年1月9日，赵**通过银行转账方式向王*支付购房款50万元。2013年1月10日，赵**通过汇款方式向王*支付购房款50万元。2013年1月17日，赵**、王*办理存量房买卖网上签约手续。2013年2月3日，赵**通过银行转账方式向王*支付购房款80万元；2013年2月25日，赵**通过汇款方式向王*支付购房款35万元。至今赵**已向王*支付购房款共计人民币245万元（包括定金30万元）。2013年1月28日，赵**与王*相约共同到中**银行办理房屋贷款手续，王*需向银行提供相应的材料协助赵**办理相关贷款手续，因材料不齐全，贷款手续未办成。之后，双方多次通过电话沟通及面谈方式协商办理房屋贷款及履行合同相关事宜，但协商未果。

本案审理过程中，法院前往海淀**理局调查核实相关情况。经查，赵**在办理网签手续前已经按照北京市住房限购政策的相关规定向海淀区房管局提交家庭购房申请表及相关材料，之后北京市住房和城乡建设委员会通过了对赵**家庭购房资格的核验，赵**具有购房资格。经查，不存在王*所称赵**隐瞒真实情况，提供虚假材料，以不正当手段取得购房资格的情况。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述，赵**提供的北京市存量房买卖合同等证据，王*提供的定金合同等证据在案佐证。

原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵**与王*签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的规定，应为有效合同，双方当事人均应遵循诚实信用原则按照合同约定履行各自的义务。现赵**已经支付王*购房款245万元，且双方已经进行存量房网上签约，王*理应按照协议约定配合赵**尽快办理剩余300万元购房款的贷款手续，并待银行放款后或赵**付清全款后向赵**交付房屋并协助赵**将该房屋产权过户至赵**名下。故赵**要求王*继续履行房屋买卖合同，协助其办理贷款手续并协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，具备相应的事实和法律依据，符合双方合同约定的内容，法院依法予以支持。双方合同签订后，赵**已经按照北京市住房限购政策的相关规定向海淀区房管局提交家庭购房申请表及相关材料，相关部门已通过了对赵**家庭购房资格的核验，在此基础上双方进行了网签。事实证明，按照北京市住房限购政策就本市户籍居民家庭限购政策的相关规定，经过相关部门审核，赵**具有购房资格，不存在隐瞒真实情况，提供虚假材料，以不正当手段取得购房资格的情况。因此王*要求解除双方签订的房屋买卖协议，没有事实和法律依据，法院对此不予支持。赵**要求王*承担中介费3万元的诉讼请求，没有相应的事实和法律依据，且与居间协议约定不符，法院对此不予支持。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决：一、王*于本判决生效后十五日内协助赵**办理购买601室房屋的银行贷款手续；二、王*在银行向其发放贷款后或赵**向其支付剩余购房款三百万元后十日内将601室的房屋交付赵**；三、在王*将上述房屋交付赵**后，待该房屋具备所有权变更条件后十日内，王*协助赵**将该房屋所有权变更至赵**名下；四、驳回赵**的其他诉讼请求；五、驳回王*的反诉请求。

上诉人诉称

王*不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，解除双方签订的房屋买卖合同。上诉理由是原审法院事实认定不清，判决错误，应予纠正。

赵**服从原审判决，不同意王*的上诉请求及理由。

在本院审理中，王*提交了北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书，内容为：1.经查，被举报人赵**家庭于2013年1月9日提交购房资格审核申请，其时该家庭名下拥有2处住房。一位于东城区，为平房，属非成套住宅，不在限购范围内；一位于昌平区，为经济适用房，2012年11月29日办理网签（出售）手续并收取全款，2013年1月15日办理了房屋转移登记手续。2.根据《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）文件相关规定，房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。被举报人申请购房资格核验时申报的家庭名下已拥有住房套数确与实际不符。如被举报人赵**持存量房屋买卖合同等相关材料向房屋登记部门申请办理产权登记，房屋登记部门将依规定不予办理。3.被举报人家庭申报房产信息虽与实际情况不符，但不在限购范围内，具备购房资格。赵**对此提起行政诉讼，要求撤销北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书。2014年9月19日，海**院判决撤销北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书。王*不服一审判决，上诉至我院，我院于2014年3月13日作出（2014）一中行终字第10895号行政判决，认为:《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）系**建委为贯彻落实《**务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实**务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》精神所制定的规范性文件，旨在合理引导住房需求，落实各项限购措施。该通知第六条规定：“房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。”对该规定的理解适用应当基于前述规范性文件制定的背景和目的。本案中，赵**家庭申请购房资格核验时，其房产信息虽与实际情况不符，但该问题并不影响其购房资格审核结果，其家庭并不存在骗取购房资格的意图和行为。因此，市住建委仅以赵**申报的家庭名下已拥有住房套数与实际不符为由，认定不予办理其房屋权属登记，依据不足，所作被诉答复意见依法应予撤销。一审法院判决撤销被诉答复意见正确，本院予以支持。

王*关于一审判决严重背离事实，适用法律错误的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信；其关于赵**涉嫌伪造身份证件等材料的上诉主张，既无证据支持，亦与本案被诉答复意见的合法性审查无关，本院亦不予采信，故对其撤销一审判决，改判驳回赵**诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。因被诉答复意见认定“赵**持存量房屋买卖合同等相关材料向房屋登记部门申请办理产权登记，房屋登记部门将依规定不予办理”，该内容已对赵**的权利义务产生实际影响，故对市住建委关于被诉答复意见不属于行政诉讼受案范围的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。

本院查明

本院另查明，诉争房屋在（2013）海民初字第11002号婚约财产纠纷案中，因采取诉讼保全措施而被查封，目前不具备办理房屋权属转移登记的条件。

原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

以上事实，有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。现赵**已经支付王*购房款245万元，且双方已经进行存量房网上签约，依照双方约定王*理应按照协议约定配合赵**尽快办理剩余300万元购房款的贷款手续，并待银行放款后或赵**付清全款后向赵**交付房屋并协助赵**将该房屋产权过户至赵**名下。故原审法院对赵**要求王*继续履行房屋买卖合同的诉讼请求予以支持是正确的，应予维持。在本案受理过程中，赵**表示其可以一次性向王*支付剩余购房款，本院不持异议。王*要求解除合同，没有事实和合同依据，其上诉理由不能成立，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第09183号民事判决第三、五项；

二、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第09183号民事判决第一、四项；

三、变更北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第09183号民事判决第二项为：赵**于本判决生效后一个月内向王*支付剩余购房款三百万元；王*在收到上述款项后十日内将601室的房屋交付赵**；

四、驳回赵**其他诉讼请求。

一审案件受理费五百五十元，由赵**负担四百八十元（已交纳）；由王*负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费七十元，由王*负担（已交纳）。

二审案件受理费四万九千九百五十元，由王*负担（已交纳六百二十元，其余于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年六月三日