北京**限公司与徐**租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人北京**限公司（以下简称华**公司）因与被上诉人徐**租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第12874号管辖权异议民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭审理了此案。

一审原告诉称

徐**在一审中起诉称：2014年8月20日，徐**与北京阳**发有限公司签订《房屋买卖合同》并于2014年12月29日取得位于北京市房山区阎村镇绿城百合公寓1号的产权，该房屋售前已由北京阳**发有限公司出租给华**公司使用，根据北京阳**发有限公司与华**公司2009年4月3日签订的《租赁合同》约定，华**公司有下列行为之一的甲方有权提前终止合同收回房屋并追究华**公司违约责任，华**公司在租用该房屋过程中有下列违约行为：1、转租违反合同约定的经营范围，2、恶意拖欠租金8个月之多。华**公司的行为已严重侵犯了徐**的合法权益。徐**为此起诉至一审法院，请求判令解除徐**与华**公司的租赁关系等。

一审法院认为

一审法院向华**公司送达起诉状后，华**公司在法定答辩期内向一审法院提出了管辖权异议，认为原审原告徐**没有诉权，其作为证据的《租赁合同》是华**公司与北京阳**发有限公司在北京市朝阳区签署，因此本案应当由合同签订地人民法院管辖，故请求将本案移送至北京**民法院审理。

一审法院经审查认为：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。华**公司与北京阳**发有限公司就本案的涉案房屋签订有《租赁合同》，该合同载明：本合同签订地为北京市房山区。原审原告徐**购买了《租赁合同》中租赁标的物后，与原审被告华**公司之间形成了事实上的租赁关系，但本案原审原告徐**、原审被告华**公司之间没有直接的合同关系。原审被告华**公司的住所地位于北京市房山区，故一审法院对本案有管辖权。华**公司依据与涉案房屋的出卖人北京阳**发有限公司之间签订的《租赁合同》中有关诉讼管辖的约定，提出管辖异议，因北京阳**发有限公司不是本案当事人，故华**公司的管辖异议不成立，应予驳回。一审法院裁定：本院提起驳回北京**限公司的管辖权异议申请。

华**公司不服一审裁定仍持原管辖权异议理由向上诉，请求撤销一审裁定并将本案移送至北京**民法院审理。

被上诉人辩称

徐**对于华**公司的上诉，未向本院提交书面答辩意见。

本院认为

本院经审查认为，徐*静系依据其与华**公司存在的事实租赁关系提起的诉讼，要求解除徐*静与华**公司之间的租赁合同，故本案属于因租赁合同纠纷提起的诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”最**法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”现双方租赁的房屋位于北京市房山区，一审法院对本案有管辖权。华**公司关于本案应移送至北京**民法院审理的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。

综上，一审法院裁定结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

案件受理费70元，由北京**限公司负担（于本裁定生效之日起七日内向一审法院交纳）。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日