李**与孙**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）李**与被告（反诉原告）孙**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王**任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李**的委托代理人冯红峰、被告（反诉原告）孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）李**诉称：2009年6月1日，李**与孙**签订厂院租赁合同，双方约定李**将位于北京市大兴区某镇某村村东渣土场东厂院租赁给孙**使用，租赁期限自2009年6月1日至2014年5月31日，租赁期限到期后合同自行终止，厂院交由李**收回；双方还约定，如孙**想要继续使用该厂院，需按照当时市价重新签订合同；双方约定年租金为40000元，孙**在第1年入住前一次性交齐第1年的租金40000元，应在2010年5月1日前交清第2年租金，以此类推，直至第5年租金交清为止；在本合同履行过程中双方发生争议时，双方协商解决，协商不成，则任何一方均有权向本合同履行地北京**民法院起诉。合同订立后，李**如约将相应厂院交付孙**使用，孙**也交纳了相应的租金，相安无事；但是到了2013年年底，因拆迁等原因，村里让李**清理租户，李**通知孙**，告知其合同到期后，不再将厂院租赁给孙**，准备将厂院收回；孙**不同意，表示希望继续租赁，拆迁时分得拆迁款；2014年5月31日合同到期，孙**拒不搬迁腾退，并且不支付使用费。因双方协商未果，故诉至法院，请求判令：（1）确认李**与孙**订立的厂院租赁合同于2014年5月31日终止；（2）孙**支付自2014年6月1日至2014年9月27日的厂院使用费（每月15000元，截止到2014年9月27日为45000元）；（3）孙**支付李**滞纳金60000元。

被告（反诉原告）孙**辩称：厂房租赁合同到期的时间为2014年6月1日，双方均有续租意向，随之李**发给孙**1份电子版租赁合同，此合同的租赁期限为3个月，故孙**没有续租，如果续租期限这么短，李**应提前和孙**打招呼，故李**存在很大的过错，就此孙**可以不支付任何费用给李**，李**的行为导致孙**从今年6月开始为寻找新的厂房做搬家准备，并告知了李**，由于孙**的机器较大，物品较多，搬家至少需要3个月时间，所以孙**事先和李**讲了要在10月1日之前搬完家，可是在9月中下旬去拉最后两车货的时候，发现李**将大门上了新锁，并安装了监控，导致孙**无法继续搬家；在今年夏天孙**搬家过程中，孙**看到某村拆迁办公室在村路间挂起拆迁横幅，才明白为什么李**要签订3个月这么不合常理的合同，因为如果孙**续签的话，这样李**就可以既收到租金又可以避免给孙**分得拆迁款的可能；还有，需要强调一点，如果孙**为了想要分得拆迁款，就不会从6月初就搬家。综上所述，不同意支付使用费45000元；因李**在合同还未到期就将厂房租赁给案外人李**，故不同意支付滞纳金60000元。

时至今日，李**欠孙**的款项一直未支付给孙**，多次协商未果，故提起反诉，反诉请求：（1）因李**的主观故意造成孙**搬家，给孙**造成了重大经济损失，反诉请求李**支付孙**损失费50000元；（2）孙**给李**定制了某村电影院的座椅套600套，每套20元，请求判令李**支付孙**12000元；（3）李**在合同之外另行收取孙**卫生费6000元，请求判令李**支付6000元；（4）合同中约定李**提供电源且电费按每度0.75元收取，但李**以每度1.4元收取电费，经统计，大约用电100000度，每度的差额为0.65元，总共多收取65000元，请求判令李**支付孙**多收取的电费65000元；（5）合同约定不收水费，收的话也是每吨3元，但李**私自按每立方米6元收取水费，5年间，孙**共用水约3000吨，即多收取了9000元水费，请求判令李**支付孙**多收取水费9000元；（6）李**将地下水管线埋得太浅，水管冻裂跑水2000吨，相应水费强求由孙**承担一半，但这并不属于孙**的责任，请求判令李**支付多收取的水费3000元；（7）李**私自使用孙**的16mm2铜电缆100米，价值2000元，铜电缆用于李**出租房的配电房，请求判令李**支付孙**2000元；（8）每年冬季从12月至第2年4月底，水管都会被冻上，孙**需从外面买水或自己想办法处理，李**无法提供正常水源给孙**，请求判令李**支付孙**相应款项5000元；（9）租赁合同中李**承诺给孙**的营业执照办地址迁移，并且升级为生产型，但李**不予办理，以致孙**不能安排正常生产，孙**只能另外租厂房生产，李**应赔偿孙**损失30000元；（10）厂院在半年内无配套工业用电（使用农电造成机器不稳定等问题，给孙**带来经济损失），请求判令李**支付孙**损失款10000元；（11）厂房周围环境恶臭，李**答应解决却未果，请求判令李**支付孙**5000元；（12）厂房漏雨，造成材料、成品、机器等毁损，无法继续使用，请求判令李**支付孙**10000元；（13）李**所建房屋的原有配电都是临时的，铜铝混接，还在使用双股绞线，接虚打火，灯不亮，还从屋顶往下掉，造成很大的安全隐患，李**置之不管，只能靠孙**自行解决，安全科要求对线路灯具拆除整改，所以好多地方处于无照明状态，请求判令李**支付10000元。

原告（反诉被告）李**对被告（反诉原告）孙**的反诉辩称：第一，在2013年年底至2014年年初，李**已经给孙**发了5份告知书，告知其在合同到期后腾退，并非恶意要求孙**搬家，故不同意其第1项反诉请求；第二，李**并未要求孙**定制电影院座椅套，本案系租赁合同纠纷，孙**的请求无事实及法律依据，故不同意第2项反诉请求；第三，李**并没有多收取费用，费用均是由管理人员开出票据后交与孙**，再由孙**的爱人将钱打入李**的卡里，但李**并没有收到过孙**卫生费，需要说明的是，孙**是应该支付卫生费的，金额还不止6000元，村里向李**收取了43200元卫生费，所以本案不存在返还卫生费的问题，故不同意第3项反诉请求；第四，合同约定每度电0.75元，但村里收取的电费标准一直在涨，所以只能比合同规定的多收，双方之前因电费收取问题已达成口头协议，而且已经履行完毕，这说明孙**认可收取电费的标准，故不同意第4项反诉请求；第五，不同意第5项反诉请求，理由同上，合同约定的是暂不收取水费，村里开始是不收取水费的，但后来开始收了，不收水费时孙**每月用水约200吨，收费后孙**每月用水只有5吨，所以不存在多收费的情况；第六，不同意第6项反诉请求，既没有跑水的事情，也没有多收水费的事情；第七，不同意第7项反诉请求，李**没有使用过孙**的电缆；第八，不同意第8项反诉请求，该请求无事实及法律依据，没有出现过冬天结冰导致孙**无法用水的情况；第九，不同意第9项反诉请求，办理营业执照迁移，在程序上是先由孙**提起申请，再由李**开出相应产权证明，再去相关部门盖章，但孙**既未提出过申请，也没有要求李**配合；第十，不同意第10项反诉请求，合同约定的是李**保障孙**用电，所以不存在农电不稳定的问题，未接到孙**关于农电不稳的反映，而且，在合同签订半年后便改为工业用电，为此李**还自行支付了200000元；第十一，不同意第11项反诉请求，环境是否恶臭的标准很主观，在合同到期后李**又另行出租了，现在的承租人没有反映过环境问题；第十二，不同意第12项反诉请求，在合同履行期间，孙**未向李**反映过厂房漏雨的问题，而且厂房也不存在漏雨的情况；第十三，不同意第13项反诉请求，在合同到期接管厂房后，李**发现原有的线路都被孙**拆除了，因双方关系还不错，李**才没有对孙**提起财产损害赔偿诉讼。

本院查明

经审理查明：2005年5月1日，北京市大兴区某镇某村经济合作社（出租人）与北京亦庄**租赁中心（承租人）签订租赁合同书，双方约定北京市大兴区某镇某村经济合作社将位于北京市大兴区某镇某村的35亩土地及相应的院墙、房屋出租给北京亦庄**租赁中心经营及使用，租赁期限自2005年5月1日至2035年4月30日；北京亦庄**租赁中心系个体工商户，李**系该个体工商户的业主；2009年6月1日，李**（出租人，甲方）与孙**（承租人，乙方）签订厂院租赁合同，双方约定李**将北京市大兴区某镇某村村东渣土场东厂院（系上述经济合作社与个体工商户签订租赁合同书所涉及土地的一部分）出租给孙**使用，租赁厂院面积约2100平方米，房屋若干间；双方在厂院租赁合同第二条约定：“租期共伍年，甲方从2009年6月1日起将上述场院交付乙方使用至2014年5月31日止收回，合同自行终止。如2014年甲方继续出租该厂院乙方想继续承租，按当时市场价另行订立”；厂院租赁合同第三条载明：“1、年租金为40000元整（肆万元整），乙方第一年入住前一次性交齐第一年租金肆万元整，第二次2010年5月1日前交清第二年租金，第三年以此类推，直至第五年交清为止。（5年租金共计贰拾万元整）。2、甲方向乙方提供水源，电源（20KW）水电费及卫生费和综合治理费由乙方按上级收费标准自行交纳，（水费暂不收费，水费每吨3元，电费每度0.75元／度，卫生费每月100元，综合治理费*）。3、乙方应按时交纳租金，如过期十天除应及时如数补交，并按未交租金每天百分之五滞纳金”；厂院租赁合同第四条第2款载明：“本合同期满后，甲方有权收回出租的厂院，乙方新增建筑物不得拆除，甲方不承担任何补偿”；厂院租赁合同第五条第4款载明：“在租赁期内，乙方对租赁物的使用具有财产保全责任，租赁期满后交还甲方，保证租赁物的完整性”；厂院租赁合同第六条载明：“……2、如国家征地政府部门开发占地时，本合同自行终止，双方互不承担责任，按上级或政府文件规定办理，有补偿时，地上物补偿归甲方所有，停产补偿归乙方所有，如国家没有补偿，甲方不另行补偿。合同终止乙方自行搬出。3、本合同在履行过程中甲乙双方发生争议时，双方协商解决，协商不成，任何一方均可向本合同履行地法院起诉”。合同订立后，李**如约向孙**交付租赁物，孙**如约支付2014年5月31日合同到期前的租金；为证明已通知孙**尽快腾退租赁物，李**提交4份搬离通知书（时间分别为：2014年2月28日、2014年5月1日、2014年5月8日、2014年5月15日）；孙**不予认可，并主张并未收到上述搬离通知书；为证明电费、卫生费等收取标准，李**提交4份加盖北京市大兴区某镇某村股份经济合作社财务专用章的收据；为证明李**、孙**曾就合同到期后的续约事宜进行过洽商，孙**提交未签字确认的厂院租赁协议1份（协议载明出租方为李**、承租方为孙**）；针对上述协议，李**主张其未将厂院转让给李**；经现场勘验，诉争厂院内大型机器等生产设备已被搬离，留有少量电脑主机、被子等生活及办公用品；李**认可系其在2014年9月27日将诉争厂院封闭上锁，因发生纠纷，双方报警，之后并未移动遗留在诉争厂院内的物品；为证明系李**使用孙**的电缆，孙**提交1张电表照片，李**否认曾使用孙**的电缆；为证明电费、水费收费水平，孙**提交1张收据，李**认可该收据真实性，并主张其系按照村经济组织的收费标准向孙**收取水电费，双方已对水电费收费标准达成口头协议，且协议已履行。

上述事实，有双方当事人的陈述笔录、租赁合同书、个体工商户营业执照、厂院租赁合同、搬离通知书、收据、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：李**与孙**所签订的厂房租赁合同第二条明确载明，至2014年5月31日合同自行终止，如孙**想续租，按合同到期后的市场价格另行订立新的合同；虽然根据合同约定及法律规定，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但是根据孙**之陈述，双方曾对续租事宜进行洽商，但未能达成一致意见；据此，因孙**未提供充分证据证明租赁双方在合同到期后曾对续租事宜达成合意（即使达成合意，亦系形成新的租赁合同），故对李**要求确认厂房租赁合同在2014年5月31日终止的诉讼请求，本院予以支持。根据厂房租赁合同第五条第4款之约定，孙**应在租赁期满后交还租赁物，并保证租赁物的完整性，而且，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故孙**负有举证证明其在租赁合同到期后返还租赁物的义务，因其未举证证明返还租赁物的时间，故对该返还时间，以李**的自认为依据，即2014年9月27日；对2014年6月1日至2014年9月27日期间的房屋占有使用费，孙**应予支付，费用标准参照原租金标准，即年租金40000元；经计算，房屋占有使用费应为13000元。本案厂房租赁合同之效力因到期而终止，故李**依据厂房租赁合同中关于计算滞纳金的约定而要求孙**给付滞纳金60000元无法律依据，本院不予支持。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同到期后，孙**负有如期返还租赁物之义务，其应当合理安排腾退事宜，因孙**未提供充分证据证明租赁双方就续租事宜达成合意，故对其要求李**给付搬家损失50000元的反诉请求，本院不予支持。因孙**未提供充分证据证明其与李**就加工电影院座椅套存在加工承揽合同关系，且即使存在该合同关系，亦与本案租赁合同关系并非同一法律关系，故对孙**要求李**给付12000元座椅套款的反诉请求，本院不予支持。孙**既未举证证明其已交纳卫生费6000元，亦未举证证明其在交纳卫生费时存在欺诈、胁迫、显失公平、趁人之危等导致合同变更或撤销之情形，故对孙**要求李**退还卫生费6000元之反诉请求，本院不予支持。同理，虽然合同约定的电费标准为每度0.75元，但之后双方按照不同标准收取及交纳电费，应视为双方对合同进行变更，因孙**既未举证证明其在合同期间交纳电费的具体数额，亦未举证证明其在交纳电费时存在欺诈、胁迫、显失公平、趁人之危等导致合同变更或撤销之情形，故对孙**要求李**退还电费差额65000元之反诉请求，本院不予支持。同理，因孙**既未举证证明其在合同履行期间交纳水费的具体数额，亦未举证证明其在交纳水费时存在欺诈、胁迫、显失公平、趁人之危等导致合同变更或撤销之情形，故对孙**要求李**退还水费9000元之反诉请求，本院不予支持。因孙**既未举证证明曾发生过地下水管线冻裂漏水，亦未举证证明漏水系因李**提供租赁物配套设施存在瑕疵，故对孙**要求李**返还水费3000元之反诉请求，本院不予支持。因孙**未举证证明李**私自使用孙**的电缆用于配电房安装设备，故对其要求李**支付电缆款2000元之反诉请求，本院不予支持。因孙**未举证证明李**提供租赁物存在瑕疵，导致每年冬季水管结冻，故对其要求李**支付赔偿款5000元之反诉请求，本院不予支持。厂房租赁合同未载明李**需配合孙**办理工商执照地址迁移，并且将企业升级为生产型，并且，即使存在该口头约定，孙**未举证证明李**存在未予配合办理之情形，故对孙**要求李**赔偿损失30000元之反诉请求，本院不予支持。根据厂院租赁合同，李**需提供20KW电源，未明确约定李**需提供工业用电，并且，孙**未举证证明农用电不稳定给其造成损失及损失的具体数额，故对其要求李**给付损失款10000元之反诉请求，本院不予支持。厂房租赁合同未对周围环境的标准作出明确约定，且孙**未举证证明周围环境状况给其造成损失及损失的具体数额，故对其要求李**支付5000元之反诉请求，本院不予支持。孙**已使用厂房5年有余，因其既未举证证明在合同履行期间厂房存在漏雨，亦未举证证明因漏雨造成其损失的具体数额，故对其要求李**给付损失10000元之反诉请求，本院不予支持。因孙**既未举证证明在租赁期限内租赁物的配电设施存在缺陷，亦未举证证明该缺陷造成其损失的具体数额，故对其要求李**支付10000元之反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十四条、第二百三十五条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）李**与被告（反诉原告）孙**于二○○九年六月一日所签订厂房租赁合同于二○一四年五月三十一日因合同到期履行完毕而终止；

二、被告（反诉原告）孙**于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）李**房屋占有使用费一万三千元；

三、驳回原告（反诉被告）李**的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）孙**的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一千七百元，由原告（反诉被告）李**负担一千四百八十元（已交纳），由被告（反诉原告）孙**负担二百二十元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千二百七十八元，由被告（反诉原告）孙**负担（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十七日