李**等与王**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**管理有限公司（以下简称航天凯**司）因与李**、王**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第8174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

李**、王**在原审法院诉称：李**是2809和2810号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人，2009年8月李**委托王**将其所有的诉争房屋对外进行出租，2009年8月11日王**、吕**（系该大厦2806和2808号房屋业主）作为出租人与航天凯**司及北京中经**责任公司第一分公司（以下简称物业公司）签订了《房屋租赁合同》，约定由航天凯**司承租李**和吕**的房屋，作为该公司的办公用房，租赁期限自2009年8月11日至2014年11月10日，该租期包含了三个月的装修免租期。李**的房屋每年租金为275600元，每年租金分两次支付，押金为2万元。该合同第四条第8项约定：”乙方可根据大厦物业管理规定对该房进行装修，装修费用全部由乙方负担。乙方退租时须保留装修现状。未达到甲方同意不得任意拆改。”合同签订之后，由物业公司向航天凯**司交付了房屋，航天凯**司在免租期内对诉争房屋进行了装修。在租赁期满之前，航天凯**司因续租房屋的租金价格意见不一致而未能达成续租约定。2014年11月7日，在航天凯**司撤离房屋时，物业公司发现诉争房屋内的墙壁被砸了许多大大的窟窿，地面上几乎每一块地砖的四角处全部被砸坏，天花板和室内的门也都遭到人为毁损。航天凯**司的行为已经严重违反了租赁合同第四条第8款的约定。2014年11月10日上午，物业公司和李**的妻子陈**一同去诉争房屋，诉争房屋内的地上仍有许多被砸地砖的碎渣。陈**就诉争房屋内装修被损毁的情况拨打了110报警，警察到达诉争房屋后通知了航天凯**司到场，并就现场情况作了简单调查。为了估算诉争房屋装修毁损的损失，李**不得已于2014年11月13日委托律师向航天凯**司发送了律师函，要求双方共同于2014年11月18上午9时到诉争房屋估算损失，但是航天凯**司没有到场。2014年11月21日，李**分别委托北京**证处和北京中建**限责任公司对诉争房屋内装修被毁损的情况进行了公证，并对被毁损的损失进行了评估，经评估损失为7.26万元。由于诉争房屋被毁损的严重，致使许多承租的客户看到租赁房屋内的装修毁损情况，均不愿承租诉争房屋，造成了诉争房屋迟迟出租不了，给李**造成了经济损失。现起诉要求：1、判令航天凯**司向李**、王**支付装修毁损赔偿款72600元；2、判令航天凯**司向李**、王**支付三个月免租期的租金68901元；3、判令航天凯**司赔偿李**、王**因房屋无法出租造成的四个月租金损失148960元；4、判令航天凯**司赔偿李**、王**公证费及评估费14010元；5、诉讼费由航天凯**司承担。

一审被告辩称

航天凯**司在原审法院辩称：李**、王**的全部诉讼请求均没有事实和法律依据，我公司均不认可。我公司在承租时，诉争房屋是毛坯房，是我公司对房屋进行的装修。在租赁合同届满时双方续约未成，我公司在退租时已将装修现状进行保留，未进行任何的拆改，不存在李**、王**所称的毁损的情形，也没有任何违约行为。因我公司的房租和押金已交给物业公司，物业公司已对此情况进行核实，认为我公司没有欠款，已将租房押金全部退还给我公司。本案属于租赁合同纠纷，李**并非租赁合同任何一方当事人，故李**不属于本案适格主体。装饰装修是我公司自行出资，对其材料或风格，我公司有权根据自己的喜好和需要来选择。双方在合同中并未约定固定的装修标准，这就像生活中有人喜欢西装革履，有人则爱穿有洞的牛仔裤一样，大家各取所需，各安所好，旁人无权干涉。房屋装修是一门艺术，风格万千，退租时诉争房屋里所保留的现状，就是我公司喜欢的装修风格之一，当时我公司严守约定，未做任何拆改，李**、王**如果不欣赏我公司的装修，可以自己拆改，大可不必无事生非诉至法院。李**、王**向我公司主张免租期内的租金违反了双方合同的约定。另外，李**、王**将房屋不能出租的责任归结于我公司，我公司对此不认可，我公司在退租时保留了装修现状，之后李**、王**对房屋享有支配权，房屋不能出租与我方无关，如果有损失，也应由其自行承担，不应转嫁给我公司。同时，我公司提出反诉：2009年9月11日，我公司和王**签署房租租赁合同，租用诉争房屋用作办公使用，合同期限为2009年8月11日至2014年11月10日。合同期间，我公司根据自身需要和喜好对承租的毛坯房出资进行装修，并履行了全部合同义务。合同到期前，双方协商续约，后因房主和王**贪得无厌，百般刁难，语出反复，一日数变，最终导致协商无果。然在撤离之时，在王**尚未支付任何装修费用的情况下，我公司仍念已有之合作，同时按照合同第四条第8项的约定，将最完整的装修现状及我公司最喜欢的装修风格留给王**使用，王**不仅不思感念，反而无端挑剔，以怨报德，将我公司诉至贵院。我公司认为，王**在合同中要求我公司为其保留装修现状并已实际接收该装修，依据民法等价有偿及公平原则和相关规定，理应支付对价，故我公司提起反诉，要求王**向我公司支付房屋装修费4万元，反诉费由王**承担。

王**对航天凯**司的反诉辩称，我与航天凯**司签订房屋租赁合同，合同第四条第8项约定：”乙方可根据大厦物业管理规定对该房进行装修，装修费用全部由乙方负担。乙方退租时须保留装修现状。未达到甲方同意不得任意拆改。”鉴于航天凯**司对诉争房屋进行了装修，并且也约定其退租时保留装修现状，因此合同才给予了航天凯**司三个月的装修免租期，按照当时租赁合同的约定，三个月的租金是68901元，也就是说我是以68901元为代价获得航天凯**司退租后的装修物所有权的，而不是无偿获得了装修价值。航天凯**司在退租时毁损了全部装修，其对于装修的毁损达到了令人发指的地步，其所作所为缺乏最基本的道德素养，甚至为了掩盖该恶劣行径还谎称退租时的毁损情况是其喜欢的风格。航天凯**司在享有三个月免租期后又故意毁损了本来约定归我的全部装修物，违反了合同的约定，其不仅没有权利向我主张装修物赔偿，反而有义务因其故意毁损全部装修物而赔偿我的各项损失。综上，请求法院驳回航天凯**司的全部反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2009年8月11日，甲方（出租方）王**、吕**与乙方（承租方）航天凯*公司、丙方（出租方代理人）物业公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：三方在平等、自愿的基础上就房屋租赁的有关事宜达成协议，三方共同遵守；乙方租赁北京市海淀区西三环北路72号世纪经贸大厦A座2806、08、09、10，建筑面积427.66平方米作为办公用房，租期自2009年8月11日起至2014年11月10日共五年，以上租期含三个月免租期；每年房租总金额为546335元，房租每年分两期交付；乙方须向丙方交纳房租押金20000元，合同签订之日一次性支付，合同终止时乙方结清房租、水、电费及待丙方查户内空调使用正常且房屋装修设施完好后退还押金，合同期内单方无权变更租金金额；甲方需负担正常使用情况下的房屋、空调等基础设施的维修费用；若本合同期满未续或提前终止与解除后三日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、办公物品搬出该房，则将作为乙方自动放弃权利处理，丙方有权委派人员将乙方上述财产与办公物品予以处理，并无需给予乙方任何补偿；乙方可根据大厦物业管理规定对该房进行装修，装修费用全部由乙方负担，乙方退租时须保留装修现状，未得到甲方同意不得任意拆改。庭审中，双方对房屋租赁合同中的房屋坐落、租金标准及租金支付情况均无争议，合同中的2806及2808号房屋系案外人吕**出租的房屋，诉争房屋为王**出租的李**名下的2809及2810号房屋，诉争房屋的租金为每年275600元，相应租金均已按期支付。双方亦认可出租人已于2014年11月10日将诉争房屋收回，房屋租赁合同已于2014年11月10日届满终止。

本院查明

李**、王**主张航天凯**司在退租时对诉争房屋的装修进行了毁损，未按照合同的约定保留退租时的装修现状。为此，李**、王**向法院提交了：1、2014年11月10日公安机关在诉争房屋现场处置的录像，该录像中显示诉争房屋的墙壁、天花板存在多处面积较大的破损，地砖及房屋门亦存在破损之处，录像中对话的主要内容有：”警察：您好，您是原来承租这儿的吗？航天凯**司方工作人员：对。警察：谁是负责人？航天凯**司方工作人员：我们都是。警察：别都是呀，你们公司的法人呢？航天凯**司方工作人员：法人没在。警察：那你们都是什么职务？航天凯**司方工作人员：有管销售的，有管行政的。警察：那你们这儿谁说话管用？我就想问一下当时搬走的时候这什么意思，都给砸了什么意思？墙上还乱写乱画。航天凯**司方工作人员：我们这个没搬走之前也有，我们公司风格就这样。警察：您说话得负点责任，哪个公司会弄成这样？航天凯**司方工作人员：那有的公司就是这样啊，我们就跟那个798一样，弄点艺术氛围。警察：您是做什么的？航天凯**司方工作人员：做销售的。警察：销售什么东西？航天凯**司方工作人员：销售建筑材料，跟一些建筑打交道。警察：建筑是这样的？航天凯**司方工作人员：这个很正常嘛。警察：您觉得正常？航天凯**司方工作人员：我觉得正常，这个可能人跟人的审美不一样。警察：那就是说装修完了就是这样的？航天凯**司方工作人员：不是，装修完了之后后来我们觉得那个风格有点单调，后来后改的。......李**父亲：那你装修你要保持原状，你保持了吗？航天凯**司方工作人员：保持什么原状，这就是原状。李**父亲：就这么原状啊？航天凯**司方工作人员：对。李**父亲：把这个砖都打了，这就是原状？航天凯**司方工作人员：对，我们公司就这样。”2、律师函，主要内容为：”致航天凯**司：北京**事务所受李**、王**的委托，指派赵**律师就贵司毁坏2809和2810号房间内装修物事宜致函贵司，请予重视。请贵司与2014年11月18日上午9点派人到租赁房屋，与李**、王**共同对于租赁房屋内装修物被毁坏的部分进行价值估算。如果贵司届时不派人去租赁房屋配合估算或派人去双方不能达成价值估算意见，李**、王**将委托专业的评估公司对于租赁房屋内的装修物被毁损部分进行评估，并且根据评估公司确定的价值通过诉讼途径向贵司主张赔偿。届时贵司的恶劣行为将会载入法院判决书之中，并且此判决书法院将会通过中国裁判文书网对外公开发布，这无疑会给贵司的声誉带来不良影响。”3、北京**证处于2014年12月5日出具的公证书，主要内容为：”申请人李**的委托代理人赵**于2014年11月21日来到本公证处称，李**系2809号及2810号两套房屋的所有权人，李**与北京航天凯*国际投资管理有限公司因房屋租赁合同产生纠纷。特向我处申请对上述两套房屋的现状以拍照、录像的方式进行保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的相关规定，本处受理了上述公证申请。2014年11月21日13时40分，本公证员与本处工作人员常赢芯携带本处硬盘式摄像机来到2809号、2810号，在本公证员与本处工作人员常赢芯监督下，申请人的委托代理人赵**使用我处提供的摄像机（经检查，摄像机中的内存卡内容为空白）对上述两套房屋的现状进行拍照、摄像，共拍摄照片九十八张，并于现场制作了《工作记录》一份共一页。同时，北京中建**限责任公司的工作人员对上述两套房屋进行测绘。之后本公证员将当场使用的摄像机带回我处，本处工作人员常赢芯使用本处计算机将赵**现场所拍照内容刻录成光盘一张，将赵**现场所摄像内容刻录成光盘一式三张。整个保全过程于当日十六时五十分结束。兹证明与本公证书相粘连的照片（共九十八张）系赵**现场拍照所得，与实际情况相符；与本公证书相粘连的证物袋中的光盘一张系赵**现场摄像所得的刻录盘，内容与实际情况相符；与本公证书相粘连的《房产估价报告》系北京中建**限责任公司出具。”与该公证书相粘连的照片显示房屋的墙壁、天花板、房屋门及地砖存在多处面积较大的破损，照片所呈现的房屋状况与前述公安机关录像中的房屋状况相符。与该公证书向粘连的《房产估价报告》记载：我们受李**委托，对2809室、2810室室内装修进行了客观、公正的测算，估价目的是为委托方确定估价对象于估价时点未破损状态下的重置成新价提供价值参考。估价人员依据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，结合估价经验及对房地产市场价格影响因素进行的周密细致分析，经过测算，确定估价对象于估价时点2014年11月21日房屋装修重置成新价为人民币7.26万元。经质证，航天凯**司对公安机关在现场处置的录像真实性无异议，但对关联性和证明目的不认可，认为该段录像不能证明航天凯**司在合同终止时对房屋装修现状有任何拆改或有其他违约行为，反而可以证明在合同终止时航天凯**司已经遵照合同约定保留了装修现状，至于李**、王**是否喜欢其装修风格另当别论。航天凯**司认可收到了律师函，但对律师函中陈述的内容不认可。航天凯**司对公证书及公证书中房产估价报告的真实性无异议，但认为公证书不能反映租赁合同结束时诉争房屋的装修现状，也不能证明航天凯**司对诉争房屋有任何的拆改，房产估价报告不能证明李**、王**的实际损失，而且评估时李**单方委托的，对公正性有异议。

李**、王**主张四个月的租金损失，向法院提交了：1、北京新**有限公司于2015年3月12日出具的证明，主要内容为：李**所有的2809和10号房屋于2014年11月下旬委托我单位对外出租，截止2015年3月11日该房屋一直没有人承租。2、落款为链家地产赵**的证明，主要内容为：李**所有的2809和10号房屋于2014年11月下旬委托我单位对外出租，截止2015年3月11日该房屋一直没有人承租。3、显示为链家地产销售交易系统的网页打印件，记载房源2809和2810。4、租赁标的物为诉争房屋的北京市房屋租赁合同，记载：合同签订日期为2015年3月27日，房屋租赁期自2015年3月15日至2016年3月14日，免租期自2015年3月15日至2015年4月20日，租金标准为每月38355元。经质证，航**公司对诉争房屋不能出租的证明均不认可，认为证明不符合证据要求，北京新**有限公司的证明没有负责人签字，落款为链家地产赵**的证明没有公司盖章，落款人亦未出庭作证，故对证明的真实性、关联性均不认可。航**公司对北京市房屋租赁合同的真实性无异议，但证明目的不认可，认为该证据可以证明诉争房屋已经顺利出租，李**、王**所称因房屋遭到破坏导致无法出租一事不能成立。

李**、王**主张公证费、评估费，向法院提交了5010元的公证费发票及9000元的评估费发票。

诉讼中，法院到诉争房屋进行了实地走访调查，调查情况为：1、法院向物业公司了解了诉争房屋的相关情况，物业公司的周**经理答复称：2809及2810号房屋在出租时是毛坯房，是航天凯**司装修的，但当时的装修验收方案现在已经找不到了，2014年11月10日双方合同到期，我们约房主及航天凯**司一起来交接房屋，房屋内的破损情况应该是在11月10日之前出现的，具体时间记不清了。2、法院到诉争房屋查看了房屋装修现状（庭审中向双方出示了照片），并向诉争房屋目前的承租单位了解了房屋的相关情况。诉争房屋目前的装修状况正常，墙壁、天花板及房屋门均无明显破损之处。目前承租单位的工作人员答复称：我公司是2015年4月20日入住的，合同的免租期是3月15日至4月20日，月租金是38355元，我们入住时房屋地砖有损坏，后来铺了地板革和地毯，目前空调面板和烟雾警报器有故障，其他的都还行。3、法院到航天凯**司目前的承租的世纪经贸大厦A座901号房屋查看了房屋装修及办公环境（庭审中向双方出示了照片），并向航天凯**司的工作人员了解了租房用途。航天凯**司目前所承租的901号房屋装修状况正常，墙壁、天花板及房屋门均无明显破损之处，办公环境整洁有序。航天凯**司的工作人员答复称：租赁房屋用作日常办公使用。经质证，李**、王**对法院调查情况的真实性无异议，并陈述称在收回被毁损的诉争房屋后，为了减少损失，其对诉争房屋的墙体、房顶、房屋门进行了维修修复，修复用了十几天的时间，花了将近4万元，但未保留实际花费的票据。航天凯**司对法院调查情况的真实性无异议，认为法院调查的情况可以说明诉争房屋在交还后已经被正常出租和使用，李**、王**并未对房屋进行重新装修。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、房屋所有权证、录像、律师函、公证书、公证费发票、评估费发票、调查笔录、照片等证据材料在案佐证。

原审法院认为：王**与航天凯**司于2009年8月11日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均有拘束力。本案李**、王**以房屋租赁合同纠纷为由提起诉讼，李**虽系诉争房屋的登记所有人，但其并非房屋租赁合同的相对方，故李**依据房屋租赁合同向航天凯**司主张权利，没有依据，法院不予支持，房屋租赁合同的相关权利义务应由王**主张。

根据房屋租赁合同的约定，乙方可根据大厦物业管理规定对该房进行装修，装修费用全部由乙方负担，乙方退租时须保留装修现状，未得到甲方同意不得任意拆改。双方的争议焦点在于航天凯**司作为承租人在退租时是否保留了房屋装修现状。合同法第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方虽未在合同中明确约定承租人在退租时所应保留的装修风格或式样，但合同中明确约定了应保留装修现状，根据房屋租赁合同的性质以及航天凯**司租赁房屋的用途，合同条款中的”现状”可以理解为房屋使用后的自然折损，亦或是承租人在正常使用情形下对装修风格的调整或改动，但对房屋装修风格的调整改动与对房屋装修的毁损破坏之间并非没有界限，双方行使权利及履行义务仍然应当遵循合同法的诚实信用原则，根据本案相关证据及双方的陈述足以确认航天凯**司在退租时所交还的房屋已经明显超出了自然折损或对装修风格进行调整改动的范畴，航天凯**司履行的返还义务显然不符合合同条款的约定，故航天凯**司应当承担相应的违约责任，赔偿王**因此造成的合理损失。现王**向航天凯**司主张装修毁损赔偿款，理由正当，但考虑到王**陈述对诉争房屋装修进行实际修复的花费并未达到评估报告中认定的金额，故对装修毁损赔偿款的具体金额法院根据实际情况酌情判定。免租期系双方在租赁合同中自行约定的期限，与航天凯**司履行返还义务是否符合合同约定并无直接关联，王**要求航天凯**司向其支付三个月的免租期租金，没有依据，法院不予支持。因航天凯**司所返还的房屋装修存在一定程度的毁损，必然会给房屋的后续出租产生一定的影响，故王**要求航天凯**司赔偿因房屋无法出租造成的租金损失，理由正当，但其主张的期限过长，对租金损失的合理金额法院根据实际情况酌情判定。王**主张的公证费及评估费法院根据实际情况进行分配。

关于航天凯*公司的反诉请求。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，房屋租赁合同已于2014年11月10日届满终止，双方在合同中亦未就装修补偿问题进行约定，故航天凯*公司要求王**向其支付房屋装修费4万元的反诉请求，没有法律依据，法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、北京航天**有限公司于本判决生效后七日内向王**支付装修毁损赔偿款三万五千元。二、北京航天**有限公司于本判决生效后七日内向王**支付房屋租金损失三万元。三、北京航天**有限公司于本判决生效后七日内向王**支付公证费、评估费共计一万元。四、驳回王**的其他诉讼请求。五、驳回李**的全部诉讼请求。六、驳回北京航天**有限公司的全部反诉请求。

航天凯*公司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，驳回对方诉讼请求，支持我方反诉请求。其主要上诉理由是：1、对方无证据证明我方退场时改变装修现状。2、对方主张的毁损损失及租金损失没有依据。3、双方约定我方保留装修现状，对方理应支付对价。

王**、李**服从一审法院判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：根据照片及录像，航天凯**司退场时的房屋状态明显不符合正常使用的状态，不符合双方关于保持”现状”的约定，足以证明航天凯**司退场时不当改变了装修现状。装修受到破坏必然给王**造成损失，包括装修损失和另行出租期间的租金损失，王**主张赔偿损失于法有据。双方虽对保留装修有约定，但对补偿并无约定，航天凯**司要求王**支付补偿没有合同依据。

综上所述，航天凯*公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费五千八百六十八元（李**、王**已预交），由李**、王**负担四千四百二十三元，已交纳；由北京航天**有限公司负担一千四百四十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四百元，由北京航天**有限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费六千二百六十八元，由北京航天**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日