张x与尉x房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）张x（以下称其姓名）与被告（反诉原告）尉x（以下称其姓名）、第三人北京链**有限公司（以下简称链**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张x及其委托代理人吴**、尉x委托代理人韦*、链**司委托代理人唐x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

张x本诉诉称：2014年7月19日，为购买位于北京市朝阳区机场东平里x楼x门x层x号房屋，我与尉x签订《房屋买卖业务签约文件合订本》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》。2014年7月19日，我、尉x与北京**有限公司（以下简称中融信公司）签订《房屋交易保障服务合同》。2014年7月28日，我、尉x与北京飞**限公司签订《公有住房上市协议书》。2014年8月18日，我、尉x、链**司、中国光大**北京分公司签订《存量房客户交易结算资金监管协议书》。上述合同协议签署后，我依约交付购房款定金10000元、代尉x垫付了2013年度物业管理费618.45元、2013至2014年度供暖费680.30元、中介费20460元、保障服务费3040元、评估费1500元、购房首付款360000元等相关费用。2014年9月10日，我收到北京**理中心于2014年9月9日审批通过公积金贷款的短信通知。根据房屋买卖《补充协议》第二条第5款约定，“甲乙双方同意，在批贷款后3各工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”，我于当日通过电话、发消息的方式通知链**司，要求链**司及时通知尉x关于批贷成功的情况，并要求尉x按约三日内办理涉案房屋所有权转移登记手续。但经我与链**司多次催促至今，尉x仍始终以各种理由拒绝办理权属转移登记手续。我认为尉x的行为已符合《补充协议》第四条第2款第3项关于根本性违约条款的约定，我可以依约通知尉x解除合同并要求其承担相应法律责任。目前，我已依约向尉x、链**司及买卖合同相关方发出解除上述七个合同的律师函，且各方均已收到函件。综上，在我已购家具且婚期将至本打算将涉案房屋用作婚房的情况下，被告的严重违约行为致使我所购买家具无法存放、婚期延迟、继续租房居住等诸多不利后果。现要求解除《房屋买卖业务签约文件合订本》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》；要求尉x返还我已付款31794.75元（包含定金10000元、替尉x垫付的2013年物业费618.45元、2013至2014年供暖费680.30元、中介费20460元、保障服务费3040元、评估费1500元）；要求尉x赔偿损失242975元（包括逾期违约金6975元、根本违约金186000元、律师费12000元、租房损失1000元、因房屋上涨的价差损失37000元）；要求链**司承担连带赔偿责任。

被告辩称

尉x针对本诉辩称：不同意张x的全部诉讼请求，要求继续履行合同。违约金的约定过高，要求法院调减。

链**司针对本诉辩称：不同意解除居间服务合同，居间服务合同与房屋买卖合同不是一个法律关系，我司认为居间服务合同已履行完毕，不存在解除的问题。张*要求我司承担赔偿责任没有法律依据，我司不同意退还中介费，合同中明确约定，居间服务费由违约方承担，由守约方向违约方追偿，与我司无关。其他诉讼请求与我司没有关联。

尉x反诉称：2014年7月19日，经链家公司居间服务，我与张x签订《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》，约定我作为出卖人，将所有的位于北京市朝阳区东平里x号楼x号房屋卖与张x，房屋成交价格720000元及相关交易程序。2014年10月16日，张x援引《补充协议》第二条第5项“甲乙双方同意，在批贷后3各工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理”的规定，单方认为我违约，通知解除买卖协议。我认为张x单方认为违约并解除合同没有事实和法律依据。现要求继续履行《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》；要求张x给付购房款57万元；要求赔偿损失费1万元，该数额由我酌定。

张x针对反诉辩称：不同意尉x的反诉请求。解除权属于形成权，我已行使此权利，且尉x及相关当事人已签收我的律师函，所以，相关合同均已解除。

本院查明

经审理查明：2014年7月19日，经链**司居间服务，张x、尉x分别作为购买人、出售人签订《买卖定金协议书》，约定张x购买尉x名下位于北京市朝阳区机场东平里x号楼x房屋，约定交易房屋性质为已购公有住房（包括中央在京单位已购公有住房），购房总价款93万元。双方同意本次房屋买卖涉及的税费由张x承担。购房款支付方式为公积金贷款，首付款不低于36万元。张x应于本协议签署时向尉x支付购房定金1万元。双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。双方同意链**司为本次交易提供居间服务，在签署《北京市存量房屋买卖合同》时由张x向链**司支付居间代理费20460元。当日，张x向尉x交付购房款定金1万元及居间服务费20460元。

2014年7月19日，由链**司居间，张x、尉x分别作为买受人、出卖人签订《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：xxxxxx）、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。上述合同对如下情况作出约定：

关于购房款及支付情况的约定如下：《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定涉案房屋购房款720000元，而在《补充协议》约定，双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计930000元，此价格不含税。张x向尉x交付定金10000元。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款资金为570000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），买受人继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。买受人于网签后10个工作日内将首付款360000元（包含前期所付全部定金10000元）以建委资金监管方式支付出卖人。买卖双方应于出评估报告后5个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。买卖双方同意，在批贷款后3个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求出卖人和／或买受人必须到场办理相关手续的，该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。

关于逾期付款责任及逾期办理所有权转移登记手续的约定如下：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内退按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

关于违约责任的约定如下：1、买卖双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，链**司收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。3、买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；链**司收取买受人的费用不予退还。

2014年7月19日，由链**司居间，张x、尉x分别作为买受人、出卖人签订《居间服务合同》，约定本次位于北京市朝阳区东平里x号楼x房屋交易涉及在京公房等复杂事宜或手续的办理，经协商，按照规定费率上浮10%的标准向链**司交纳居间代理费20460元，由张x负担，于合同签订当日向链**司支付。本次交易的后续手续由北京**有限公司办理，并另行签署相关合同，链**司将积极督促后续事宜的办理。

2014年7月19日，张x、尉x与北京**有限公司签订《房屋交易保障服务合同》（合同编号xxxxxx），约定中融信公司按照房屋交易总额的0.32%收取保障服务费，共计3040元，由张x负担，并于本合同签订当日向北京**有限公司一次性支付。2014年7月29日，张x向北京**有限公司交付保障服务费3040元、代收评估费1500元，共计4540元。

2014年7月28日，北京飞**限公司（甲方）、尉x（乙方）、张x（丙方）签订《公有住房上市协议书》，约定涉案房产原产权属于甲方所有，后经甲乙双方同意，签订了《房屋买卖合同》，甲方已按97年转成本价将该房屋出售给乙方，现经甲方同意，乙方欲将该房屋出售给丙方。为明确甲乙丙三方在物业管理费、供暖费、电视收视费收缴方面的权利义务，现三方协商一致签署本协议。乙方作为住户，应向甲方缴纳2013年物业管理费618.45元，2013年至2014年供暖费680.3元，共计1298.75元。2014年7月28日，张x代尉x交付上述全部1298.75元费用。

2014年8月18日，尉x（甲方）、张x（乙方）、链**司（丙方）、中国光大**北京分行（丁方），以下简称光大**分行）签订《存量房客户交易结算资金监管协议书》，约定张x将购房款36万元存入链**司在光大**分行开立的专用监管账户内……账户名称：北京链**有限公司客户交易结算资金，账号：×××，开户行：中国光大银**京支行；子账户信息如下：账户名称：xxxxxx，账号：×××。……甲方收款账户名称：尉x，账号：×××，开户行：中国**京支行。乙方回款账户名称：张x，账号：×××，开户行：中**银行首都机场营业部支行。2014年8月18日，张x向链**司在光**行开立的专用监管账户付款36万元。

2014年8月8日，网签手续办理完毕。

2014年9月9日，张x名下住房公积金贷款审批通过，准予贷款金额560000元，期限264月。

张*称2014年9月9日18：19，链**司员工微信通知尉x公积金贷款审批通过，要求尉x安排时间办理后续过户事宜。尉x称其现在国外，已按之前预定的2014年9月25日、9月26日左右回国，现张*名下的住房公积金贷款审批手续提前两周办理，未能预定近期回国机票。链**司称2014年9月9日即告知尉x关于张*名下住房公积金贷款审批手续办理完毕的事宜，并称之后多次催促尉x办理房产过户，另称从未告知尉x关于张*名下的住房公积金贷款审批手续何时能够办理完毕，尉x所称的原计划系单方订立的回国计划。

尉x提交出入境记录证明其从悉尼返回北京的电子机票，证明其于2014年10月1日回国。尉x回国后，张x、尉x、链**司曾三方协商涉案房屋过户事宜。尉x、链**司称因张x单方要求其先行支付违约金，否则不同意配合尉x办理过户事宜，故双方未就过户事宜达成协议。张x称当时其同意继续履行配合过户，不认可尉x、链**司所述。

2014年10月16日，张*向尉x发出《律师函》，要求解除张*、尉x及链**司签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》，并要求尉x返还张*为购买此次房屋所付的所有款项及总房款20%的违约金。尉x于2014年10月16日签收该律师函。

2014年10月28日，尉x向张x发出《律师函》，表示不同意张x解除上述合同的请求，要求继续履行相关合同。

2014年11月3日，张x分别向光大**分行、北京**有限公司、北京飞**限公司、链**司发出《律师函》。上述《律师函》除北京**有限公司未签收外，其他均已签收。

2014年12月1日，链**司出具《协议解除确认书》，确认张x与尉x涉案房产资金监管协议解除，张x已付的360000元划转回张x在中**银行首都机场营业部支行开立的账户。在该《协议解除确认书》银行见证处有“张xx”签字、买方处有“张x”签字。2014年12月3日，张x名下中国**尾号为9627账户收到上述360000元购房款。

张x另称因尉x逾期办理房产过户手续，致其在外租房支出1000元，并提交其承租位于北京市顺义区樱花园x区x号楼x门x室房屋，按月支付900元租金，2014年9月份房租已支付房东的书面声明，该文件落款处有房东“李x”签名及住户“张x”签名。尉x对此真实性不认可。

以上事实，有《房屋买卖业务签约文件合订本》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《存量房客户交易结算资金监管协议书》、《公有住房上市协议书》、协议解除确认书、律师函、租房声明、微信截图照片、收据、发票及当事人庭审陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中，通过链**司居间服务，张x、尉x、链**司于2014年7月19日分别签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》系各方真实意思表示、合法有效，各方均应依约履行。

关于涉案房产交易价格，张x、尉x、链**司在《房屋买卖业务签约文件合订本》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《补充协议》中的约定不一致，本院根据各方自认及张x申请住房公积金贷款情况确定涉案房产购买总价款为93万元。

关于合同应否继续履行一节。张x、尉x、链**司各方在合同签订、定金支付、首付款支付、公积金贷款审批等环节的履行均比较顺利，此后就如何过户、如何支付尾款等产生争议并引发诉讼，该争议的产生与合同对付款、过户顺序约定不明存在一定因果关系，也因合同未就房屋所有权转移登记办理过程中各方负有何种义务缺乏约定，加之张x、尉x在后期履行过程中存在一定程度的相互猜忌、言语不和，使得双方对约定不明的事项难以进一步协商，最终给合同顺利履行造成障碍。根据存量房屋居间买卖流程，在张x已付定金、首付款并办理住房公积金贷款审批手续的情况下，尉x应先行将涉案房屋过户至张x名下，由张x根据公积金贷款管理部门的通知，办理涉案房屋抵押登记及公积金贷款事宜，链**司作为居间方应审核各方资质、督促各方及时履约、协助办理过户及贷款申请进度查询事宜。现张x、尉x、链**司三方未能如期办理涉案房产过户手续，张x名下已获审批的公积金贷款亦未能在规定期限内发放。根据目前张x已向合同各方发送解约通知，链**司亦已将其名下资金监管账户中张x所付首付款退还张x的事实，本院认定张x、尉x、链**司签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》以解除为宜。

关于违约责任认定一节。本案中，张x名下住房公积金贷款审批手续于2014年9月9日审批通过，准予贷款，当日链**司员工亦通过微信方式告知尉x上述情况。根据张x、尉x、链**司签订的《补充协议》，约定在批贷款后3个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续，故尉x应于2014年9月9日后三个工作日内办理涉案房屋过户手续。尉x虽提交其名下出入境记录及回京机票，显示于2014年10月1日回京，但已构成逾期办理涉案房屋过户的事实，且其未举证证明逾期办理过户手续所采取的补救措施、沟通意见等，故尉x应就逾期办理涉案房屋过户承担相应的违约责任。关于违约金额的认定，本院结合补充协议约定的违约责任、各方损失情况综合认定。另，尉x回国后，张x、尉x、链**司虽协商过户事宜，仍未形成一致意见，现张x称尉x单方拖延不同意配合过户构成违约，尉x则称张x单方要求尉x或链**司先行承担违约金否则不配合过户构成违约，但各方均未就此举证，故本院对各方此节所称违约责任均不予支持。关于原告所主张的逾期违约金与根本违约金，系针对同一性质的逾期交付房屋或者逾期付款的违约行为在不同情形下的适用，应择一适用，在本院认定合同解除，并判令尉x承担相应违约责任的情况下，对原告主张逾期违约金的请求不予支持。

考虑到张*为购买涉案房屋向北京飞**限公司替尉x垫付的2013年物业费、2013至2014年供暖费共计1298.75元，在张*、尉x、链**司签订的一系列合同解除后，应由尉x向张*返还上述垫付费用为宜。关于张*主张尉x返还收取的定金10000元，因张*、尉x、链**司签订的一系列合同解除，本院对张*此项请求予以准许。关于张*主张律师费、租房损失费、房屋上涨差价损失，因系诉讼成本及间接损失，本院均不予支持。关于张*所付居间服务费、保障服务费、评估费应否退还一节，宜另案处理。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）张x与被告（反诉原告）尉x、第三人北京链**有限公司于二〇一四年七月十九日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》解除；

二、被告（反诉原告）尉x于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）张x定金一万元、物业费六百一十八元四角五分、供暖费六百八十元三角，以上共计一万一千二百九十八元七角五分；

三、被告（反诉原告）尉x于本判决书生效后七日内给付原告（反诉被告）张x违约金八万元；

四、驳回原告（反诉被告）张x的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）尉x的全部反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费二千五百五十七元，由尉x负担（已由张x预交，于本判决生效后七日内给付张x）。

反诉案件受理费四千七百元，由尉x负担（已交纳）。

保全费五千元，由尉x负担（已由张x预交，于本判决生效后七日内给付张x）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十日