陈*与北京市新河教育矫治所土地租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第10093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2014年8月，北京市新河教育矫治所（北京市新河强制隔离戒毒所，以下简称新**治所）起诉至原审法院称：我单位原名为北京市新河劳动教养管理所，多年前将位于我单位所在地西南方向的团河路＊＊号地东侧、面积约为1333.34方米土地（以下简称涉案场地）出租给陈*。双方于2004年5月15日订立《房屋、场地租赁合同》（续），约定租期3年，至2007年5月14日止，年租金6000元，并明确约定合同到期后陈*需将标的恢复原状交还我单位，否则视为其放弃涉案场地上的地上物。该合同履行完毕后，陈*继续使用涉案场地，双方于2010年1月1日再次订立《协议书》，约定租赁期为1年，自2010年1月1日起至2011年12月31日止，年租金为30000元整，同时约定了自2007年5月15日至2009年12月31日的租金。并明确约定，协议解除或终止时，陈*应将场地及其附属设施、地上种植物等（包括其建设的建筑物及附属设施和地上种植物）完好的交给我单位，我单位无偿收回场地使用权。该合同履行完毕后，陈*继续使用涉案场地，并支付了场地占用费。2012年底，按市委、市政府及区委、区政府的要求，涉案场地一律按文件要求腾退。我单位明确通知陈*合同期已满，自2013年开始不再出租涉案场地，其应严格按文件要求及合同约定履行退还义务，但陈*以各种理由拒绝退还涉案场地，故我单位请求法院判令陈*退还涉案场地。

一审被告辩称

陈*辩称：首先，经我方调查了解及对方举证，2004年12月14日涉案场地所属土地权利主体进行过变更，变更为北京市**总公司（以下简称经**司），根据相关法律规定，新河矫治所没有起诉本案的主体资格，应当予以驳回。其次，新河矫治所起诉状中关于土地租赁的情况与基本事实不符，双方签订租赁合同是1998年3月18日，合同主体是北京市团农场现更名为新河矫治所，合同名称为土地承包合同，约定我承包土地期限为3年，我单方出资在涉案场地上建造房屋等相关地上物，第二次续签合同2001年至2004年，第三次是2004年至2007年，2007年至2010年续租但未签订书面合同，2010年之后签订了《房屋、场地租赁合同》，期限自2010年1月1日至2011年12月31日，租赁期限2年，同时合同中确认了2007年至2010年租赁的事实和费用的缴纳。再次，涉案场地于2012年12月1日实施土地腾退，并且我的房屋已经有部分被违法拆除了，本案并非土地租赁纠纷，涉案场地在拆迁范围内，我依法享有获得补偿的权利。新河矫治所提起本案的诉讼没有事实与法律依据，存在恶意诉讼，本案案由错误，本案应当是房屋拆迁安置纠纷。新河矫治所想侵占拆迁利益，其要求返还土地没有事实和法律依据，故法院应当驳回其起诉。再者，拆迁安置补偿纠纷根据相关法律规定不应由法院受理，我认为土地腾退期间，若法院判决我腾退对我而言是不公平的，新河矫治所起诉的目的正是为了阻止我获得拆迁利益，双方之间的纠纷是不存在的，主体应当是拆迁人，应依照房屋拆迁程序履行。

一审法院认为

原审法院经审理认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。本案中，经法院查明并认定，双方租赁合同到期后，构成不定期租赁关系，不定期租赁关系中双方当事人均可以随时解除该租赁关系。新河矫治所在陈**租1年到期后，未继续收取租金并向陈*主张解除租赁关系的行为，应视为对双方不定期租赁关系的解除，陈*应当将承租的场地腾退并返还新河矫治所。新河矫治所要求陈*退还涉案场地的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。陈*辩称本案案由应为拆迁安置补偿纠纷，无事实及法律依据，法院不予采信；陈*辩称新河矫治所并非本案适格主体，且涉案场地的土地使用权人已变更为经**司，但根据双方合同约定以及本案其他证据情况，可以确定涉案场地的土地使用权人为新河矫治所，故对该辩称意见，法院亦不予采信；陈*的其他辩称意见，亦无事实及法律依据，法院不予采信。据此，原审法院于2015年8月判决：陈*于判决生效后十五日内向北京市新河教育矫治所（北京市新河强制隔离戒毒所）退还位于北京市新河教育矫治所（北京市新河强制隔离戒毒所）单位所在地西南方向的团河路南沐新路西3号地东侧的租赁场地（面积约1333.34方米）。

上诉人诉称

判决后，陈*不服，仍持原诉意见上诉至本院，并称原审判决认定事实不清、适用法律错误，严重违法，请求二审法院撤销原判，依法改判。

本院查明

经审理查明：2006年12月30日，经北京市**会办公室批准，北**河农场更名为北京市新河劳动教养管理所；2014年11月6日，该所更名为新河矫治所（北京市新河强制隔离戒毒所）。

1998年3月18日，甲方北京市团河农场作为发包方与乙方陈*（承包方）签订《土地承包合同》，合同约定甲方将第四管区东北角房屋2间，土地2.97亩承包给乙方，用于生猪生产；承包期限为3年，自1998年4月1日起至2001年3月31日止，期满合同自动终止。

2004年5月20日，甲方北京市团河农场（出租房）与乙方陈*（承租方）签订《房屋、场地租赁合同（续）》，合同约定：甲方将位于团河路南3号地2亩场地租给乙方，用于生产加工；年租金为6000元；租赁期限为3年，自2004年5月15日自2007年5月14日止；2007年5月14日前，乙方必须将标的恢复本合同签订时原状交还甲方，否则视为乙方放弃租赁标的上的地上物。

2010年1月1日，甲方北京市新河劳动教养管理所与乙方陈*签订《协议书》，约定：甲方有偿提供所管人员习艺就业基地建设所需的场地；乙方负责以甲方名义就所管人员习艺就业基地建设的报批、建设等全部事宜，且承担全部费用，乙方自主经营、自主管理、自负盈亏；场地位于甲方单位所在地西南方向的团河路南沐新路西3号地东侧（以下简称：诉争场地），面积约1333.34方米（2亩），（另有房屋15间含门脸房10间）用途为生产加工；合作期限为1年，自2010年1月1日起至2011年12月31日止；双方一致确定，在协议有效期内，本年度使用费为人民币30000元整；另外补交2007年5月15日至2009年12月31日的租金共计31745元；协议解除或终止时，乙方应将场地及其附属设施，地上种植物等（包括乙方建设的建筑物及其设施和地上种植物）完好交给甲方，甲方无偿收回场地使用权；地上建筑物等不动产无偿归甲方所有；动产由乙方自行处置，但超过30日不处置的，视为乙方自动放弃处置权，该动产归甲方所有，甲方有权处置；本协议场地所有者为北京市新河劳动教养管理所，根据北京市劳动教养工作管理局2005年3月15日局长办公会精神，自2005年4月27日起划拨甲方管理和使用；乙方在办理建筑物等不动产报建手续时应当使用甲方名义，建成后的建筑物等不动产的产权归甲方所有，在本协议履行期间，乙方可以无偿使用这些不动产，不动产的建设资金由乙方负责，由此产生的债权债务由乙方承担。同时，双方在该协议第八条特别约定第一款约定：本协议签订后5年内，如果乙方没有利用该场地进行所管人员习艺就业基地的建设而造成场地闲置的，甲方有权行使不按抗辩权，解除本协议，提前无偿收回场地，不需要向乙方支付任何费用。

2013年1月15日，北京市大兴区三场一基地综合整治小组办公室发布公告，公告主要内容为：根据相关法律、政策、精神的规定，鉴于团河地区出租土地上存在着重大安全隐患，北京市大兴区人民政府决定按照区三场一基地综合整治领导小区办公室关于“团河地区出租土地腾退工作方案”，自2012年12月1日起开始对该地区出租土地进行清理腾退。

原审法院审理中，双方共同确认：陈*自1998年起就开始承租涉案场地，且至今仍占用；2011年12月31日合同到期后，陈*交纳费用至2012年12月31日。对该笔费用的性质，新河矫治所认为属于场地占用费，陈*则认为系租金。2013年4月3日起，新河矫治所开始对涉案场地停水、停电。

陈*主张涉案场地所属土地所有权已经变更，新河矫治所不具有诉讼主体资格，并提交新河矫治所在另案中提交的国有土地使用证的复印件，该复印件在变更记事一栏记载“根据北京市国土资源和房屋管理局（京国土房管划（2004）423号）文，此地上85913.52平方米土地使用权已划转给‘北京市**总公司’，2004.12.14”，陈*认为涉案场地属于被划转的土地。对此，新河矫治所不予认可，并提交大兴国用（籍）字第731号中华人民共和国国有土地使用证以及北京市**兴分局关于北京市新河劳动教养管理所土地使用性质的复函，复函中载明，依据提供的有关图件所表示的地块范围，4号地在北京市团河农场用地范围内（土地证号：大兴国用（籍）字第731号，证载土地用途：待定），4号地为建设用地、水浇地。对该组证据，陈*认可真实性，但对证明目的不认可。

本院审理中，陈*提出双方2010年1月1日所签《协议书》第八条第一款约定的内容说明双方合同期限不止1年，故该合同尚在履行期限内，本案属于拆迁纠纷。新河矫治所对此则主张该《协议书》是为应付上级检查所签，名为合作，实为租赁，自己并未投入人力、物力，也未参与经营，只是收取租金，涉案场地自1998年起就由陈*租用至今，自己并未让被管教人员去该场地学习；合同明确约定的租期就是1年。陈*对此予以认可，但认为自己交纳了2012年全年租金，双方已订立了合同。

上述事实，有双方当事人陈述、《土地承包合同》、《房屋、场地租赁合同（续）》、《协议书》、收据、《中华人民共和国国有土地使用证》、《公告》、《企业法人营业执照》、《纳税证明》、关于同意成立北京市新河劳动教养管理所的函、关于同意将团河农场更名为北京市新河劳动教养管理所的函、北京市机构编制委员办公室关于同意调整原市劳教局所属机构名称和隶属关系的函、北京市**兴分局关于北京市新河劳动教养管理所土地使用性质的复函等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：北京市团河农场更名为北京市新河劳动教养管理所，在一审诉讼期间又更名为新河矫治所，北京市新河劳动教养管理所于2010年1月1日与陈*所签《协议书》项下的相关权利、义务，应由新河矫治所承继。

关于该《协议书》的性质问题，双方一致确认，陈*自1998年就开始承租包括本案涉案场地在内的近3亩土地，并使用涉案场地至今，协议内容虽有合作字样，但并没有合作内容，该《协议书》实质仍属于租赁合同。至于该合同期限应如何确定的问题，本院认为，因双方明确约定合同期限为1年，虽在合同中有“本协议签订后5年内……”的内容，但此约定并不足以推翻双方关于合同期限的明确约定，故应认定《协议书》的期限为1年，即《协议书》至2011年12月31日期间届满。此后双方并未订立新的合同。

法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方租赁合同到期后，构成不定期租赁关系，不定期租赁关系中双方当事人均可以随时解除该租赁关系。陈*在《协议书》期间届满后继续向新河矫治所交纳租金且继续使用涉案场地的行为，只能属于法律规定的不定期租赁情形。陈*以此为由认为双方订立了新的合同，显无依据。后新河矫治所不再收取陈*租金，向陈*主张解除租赁关系的行为，不违反法律对于解除不定期租赁关系的相关规定，陈*应当将承租的涉案场地腾退并返还新河矫治所。

本案系新河矫治所在《协议书》履行期限届满后，提出的合同之诉，陈*坚持认为本案应系拆迁安置补偿纠纷，无事实及法律依据，本院不予采信。陈*所述涉案场地所属土地的使用权人已变更为经**司，新河矫治所不是本案适格被告一节，一则其提供的证据不足以说明涉案场地所属土地已划拨在案外人名下，二则即便土地所有权人发生变更，也不能当然否定新河矫治所合同中出租人身份，新河矫治所仍然是本案适格主体。

综上，陈*的上诉理由缺乏依据，本院无法支持其上诉请求。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费550元，由陈*负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审受理费550元，由陈*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日