冯**与北京泰**有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告冯**诉被告北京泰**有限公司（以下简称北**特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告冯**委托代理人陈*、胡**，被告北**特公司委托代理人唐**、邢**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告冯**诉称：2011年7月29日，原、被告双方签订房屋买卖《协议书》，协议约定：被告在通过债权转让享有大竹县竹阳镇东大街一号房屋的处置权后，以人民币290万元的总价格转让给原告。协议同时约定，在协议签定后三日内，原告向被告支付履约保证金70万元。按照协议约定，原告于2011年8月9日向被告支付了70万元履约保证金。被告在2013年5月13日依法享有该房屋出让的处置权后，委托其代理人郑**于2013年6月19日向原告签发了《关于资产交易的付款指示》。原告收到指示后，遂于2013年7月15日，又向被告指定收款人胡**支付了人民币60万元购房款，被告在两次收款后均未提出异议。在付款后，原告多次敦促被告办理房屋过户手续，被告却以种种理由，一直不向房管部门报送购房审批手续致使原告无法按双方约定支付尾款。2014年9月23日，被告以与购房《协议书》约定无关的事由，通知原告要求解除购房《协议书》。原告认为自己履约过程中，不存在任何违约行为。被告在对购房协议无法定及约定解除权的情况下，一直怠于履行过户、交房的义务，己构成违约。请求：I、判令被告继续履行合同，依法办理房屋权属证书；2、要求被告承担本案诉讼费。

北**特公司辨称：1、双方协议约定，协议生效之日起一年半内取得房屋权属，否则协议终止。现我公司取得房屋产权的时间已超过一年半，因此，协议应当无效。2、不能过户是原告的原因，原告未经我方同意私刻我方印章，对案涉房屋收取租金。原告的不诚信行为使合同不能继续履行，原告应当赔偿我方的损失。

北**特公司反诉称：20l1年7月29日，我公司与冯**签订《协议书》后，冯**私刻我公司印章冒名向大竹县竹阳镇东大街一号房屋租户收取租金，给我公司造成经济损失29.2万元（包括冯**支付周**赔偿金1，000元）。我公司于2014年9月23日以书面形式向冯**通知，告知其私刻我公司印章从事非法交易。为此，我公司解除与冯**所签署的所有与我公司所持有的大竹县房权证竹权字第15064号房屋的协议，同时解除冯**对该房屋对外的所有授权，保留追究冯**法律责任的权利。请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告签订的协议终止；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失29.2万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。

冯**辨称：1、授权委托书被委托人是杜**，收取房租的是杜**，冯**没有收取房租。把冯**作为反诉主体不适格；2、我方没有私刻北**特公司印章，北**特公司亦无证据证明我方私刻印章。北**特公司单方解除合同属违约；3、北**特公司要求我方赔偿损失没有依据，我方没有收取房屋租金，亦没有给其造成损失。北**特公司要求解除合同和赔偿损失违反合同约定和法律规定，请求继续履行合同。

原告冯**为证明其主张，提供以下证据：1、2011年7月29日，冯**与北**特公司签订的《协议书》。拟证明双方房屋买卖关系；2、2011年8月9日，冯**向北**特公司汇款70万元汇款凭证。拟证明已支付履行保证金70万元；3、大竹县竹阳镇东大街1号房屋所有权证（产权证号00072957）。拟证明北**特公司已取得案涉房屋所有权证；4、北**特公司委托郑**办理大竹县竹阳镇东大街1号房屋交易过户“授权委托书”，和郑**通知冯**“关于资产交易的付款指示”。拟证明北**特公司对郑**的授权及郑**付款指示；5、余*向胡**汇款60万元汇款凭证。拟证明冯**支付购房款60万元；6、2014年9月23日，北**特公司向冯**发出解除协议“通知书”。

北**特公司质证认为：余*向胡**汇款60万元，汇款人不是付款指示的相对方，与本案无关。对其他证据的真实性不持异议。

北**特公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、2014年6月4日，北**特公司诉四川省大**发总公司（以下简称成**司）起诉状，请求案涉房屋土地使用权归北**特公司所有。拟证明案涉房屋尚存在争议。2、2014年9月23日，北**特公司向冯**发出“通知书”。拟证明冯**因私刻公司印章，北**特公司要求解除协议及对其的一切授权；3、2013年5月14日，北**特公司向租房业主的“通知”。拟证明冯**以北**特公司名义发“通知”。4、2014年9月12日，北**特公司、成**司共同与承租人唐**等9人签订大竹县竹阳镇东大街1号至9号门面《房屋土地租赁合同》。杜**收取大竹县竹阳镇东大街1号至9号门面租金29.1万元“收据”，拟证明杜**受冯**委托收取租金；5、周**“收据”。拟证明冯**、杜**砸烂周**店内桌子等物品赔偿1，000元；6、北**特公司对杜**的“授权委托书”；7、杜**“检讨书”。拟证明杜**受冯**公司指派，到案涉房屋行使权利，其私刻北**特公司印章的行为，杜**向北**特公司作出深刻检讨。

冯**质证认为：1、本案房屋土地使用权不存在争议。2、解除协议要符合法定或约定条件，北**特公司主张我方私刻印章没有证据。3、2013年5月14日，北**特公司向租房业主的“通知”，为复印件不具有真实性；4、《房屋土地租赁合同》及“收据”是复印件不具有真实性，不予认可；5、授权委托书中的受委托人是杜**；6、我方不认识杜**，杜**“检讨书”与我无关。

本院查明

经审理查明：2011年7月29日，甲方**特公司与乙方冯**签订《协议书》，其中，背景情况是：1、2005年9月27日，甲方**特公司与中国长**成都办事处（以下简称长城**办事处）签订《债权转让协议》，甲方取得长城**办事处拥有的对大竹**业公司（以下简称金**司）本息合计52，223，810.00元的债权，包括原金**司用于抵债的资产所有权。其中，涉及原金**司名下位于四川省大竹县竹阳镇东大街一号综合楼一层的1469.5平方米商业房屋所有权及对应的国有土地使用权，简称“目标产权”。金**司于2002年9月9日注销，原开办单位中国**竹县支行（以下简称大**农行）为其权利义务承继主体。2、2001年11月21日，长城**办事处就其对原金**司的债权向四川省**民法院申请支付令，其中涉及“目标产权”。3、执行案件办理过程中，成**司就目标产权的归属问题，向四川省**民法院提起民事诉讼。目前权属案件经四川**民法院审理终结并作出判决，该判决认定目标产权属成**司所有，因此，甲方不享有目标产权的处置权。4、乙方冯**有意向购买目标产权。经过审查权属案件的相关材料后乙方认为，如果权属案件通过司法程序能够确认目标产权归属大**行或甲方所有，甲方将享有目标产权的处置权，或者甲方以其他方式取得目标产权的处置权，则乙方可以向甲方购买目标产权。

鉴于上述背景情况，甲乙双方就目标产权的转让，达成如下协议：一、本协议生效后，甲方启动司法程序确认目标产权归属大**行或甲方所有，从而确认甲方具有目标产权的处置权。二、甲乙双方同意，甲方向乙方转让目标产权的转让价款为290万元。协议签订之日三个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金70万元人民币。在通过权属确认工作取得目标产权的处置权后，甲方负责促请四川省**民法院执行局作出裁定，使甲方具备变卖目标产权的全部法律文件。全部法律文件具备后甲方书面通知乙方，乙方收到甲方书面通知之日起三个工作日内，乙方向甲方支付220万元转让款，70万元履约保证金自动转为转让款。三、甲方收到乙方全部转让款之日五个工作日内，负责办理目标产权过户给乙方或乙方指定公司的全部手续。除甲方因收取转让款而应缴交的营业税和企业所得税由甲方承担之外，任何因目标产权转让给乙方或乙方指定公司产生的税金、费用全部由乙方承担。四、本协议生效之日起一年半内，甲方应当完成目标产权的权属确认工作，如果一年半期限届满，甲方仍未能取得目标产权的处置权，则本协议终止。协议终止之日五个工作日内，甲方无条件退还乙方履约保证金，收到甲方退还的履约保证金之日五个工作日内，乙方返还甲方提供的全部材料和授权文件。五、甲方在取得目标产权的处置权之日起半年内，甲乙双方应当完成目标产权过户给乙方的全部工作。六、出现下列情况，乙方有权终止本协议：1、最**法院裁定权属案件不予再审的；2、最**法院或四川**民法院就权属案件终审判决致使原金**司或大**行丧失目标产权的；3、非因甲乙任何一方的原因致使目标房地产不能被转让的。七、下列情况之一的，甲方有权终止协议：1、乙方未按期向甲方支付转让款的；2、因乙方原因在甲方取得目标产权处置权半年内未完成目标产权的变卖交易手续的。八、本协议在履行过程中发生的争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，由乙方住所地人民法院管辖。同时，双方对付款方式、逾期付款违约责任等内容进行了约定。

2011年8月9日，冯**通过中**银行向北**特公司支付履约保证金70万元。

2013年5月13日，北**特公司办理了四川省大竹县竹阳镇东大街1号房屋所有权证（产权证号00072957）。

2013年5月30日，北**特公司出具授权委托书，委托郑**代为办理大竹县竹阳镇东大街1号房屋对外转让的房产交易过户及土地使用权过户。郑**的代理权限为1、全权代为办理上述房屋对外转让事宜，代为签订房屋买卖协议书及相关文书，并代为办理房产过户的所有相关手续，收取房产转让的款项；2、全权代为办理上述房屋对外转让后的相应土地使用权过户办证事宜；3、委托期限：上述委托事宜办理完毕为止。

2013年7月13日，郑**向冯**作出“关于资产交易的付款指示”，内容为：“依据2011年7月29日您与北京泰**有限公司所签订协议书及其后相关补充协议约定。除已交付卖方的定金人民币700，000元，另扣除卖方应负担的律师费300，000元、委托代理费200，000元、税费104，495元及手续费46，990元等计651，485元，应再支付卖方款项合计为1，548，515元，今请依以下指示付款：1、请于2013年7月20日前将600，000元款项汇至以下账户：开户行：上海浦**桥支行，户名：胡**，账号：6225xxxxxxxx8237；2、余款948，515元待购房手续完善后，由卖方通知一并支付。

2013年7月15日，汇款人余*通过中**银行向胡**汇款6000，000元。此汇款凭证由原告冯**持有。

2014年9月23日，北**特公司向冯**发出“通知书”，主要内容为：“冯**涉嫌私刻我公司公章从事非法交易。自即日起，我公司解除与冯**签署的所有与本公司所持有的大竹县房权证竹字第15064号房屋的协议。同时解除冯**对该房屋对外签署相关文书、收取出租房产的租金款的一切授权。此后有关该房屋出租等一切事宜由北**特公司自行办理，冯**不得以本公司名义代理从事上述房屋出租以及收取租金等任何事宜。如有违反，本公司将保留追究你法律责任的权利”。

同时查明：1993年12月，大竹**易公司、大**金公司将位于东大街“小游园”东侧商场（即案涉大竹县竹阳镇东大街1号房屋）抵偿大**农行的贷款。大**农行办理了“小游园”商场房屋所有权。1997年5月，大**农行向房管部门申请将“小游园”房屋产权变更给其自办经济实体成**司。同年7月，成**司取得房屋所有权及国有土地使用证。2000年2月，大**农行将自办经济实体金**司所欠贷款3，612万元申请剥离到长城**办事处，因当时金**司无任何资产，大**农行为了使其顺利剥离，将成**司的本案房屋划归金**司。2000年6月，大**农行、成**司、金**司三方共同向房管部门申请，金**司办理了“小游园”商场房屋所有权证。2001年，长城**办事处与金**司签订《以资抵债意向性协议书》，约定金**司将包括案涉房屋在内的财产抵偿所欠债务。2005年9月，长城**办事处与北**特公司签订《债权转让协议》，其中，包括金**司借款312万元及利息。

2000年11月，大**农行将原成**司整体转让给陈**个人所有，2001年10月，大**农行与原成**司、陈**签订《脱钩协议》，解除大**农行与原成**司的隶属关系，陈**向大竹**管理局申请办理了成**司企业登记变更手续。

2001年11月30日，成**司向达州市**诉金**司，主张1997年12月28日，成**司与金**司签订房屋转让协议，成**司将大竹县竹阳镇东大街1号综合楼一层商场1480平方米房屋转让给金**司，转让金280万元。签约后，金**司未按约定支付转让款。成**司起诉请求判令金**司给付房款，如不能给付由成**司收回转让房屋。诉讼中，双方达成调解协议。后北**特公司持金**司剥离资产（本案房屋）向达州**民法院申请执行时，因成**司与北**特公司申请执行的是同一标的物。2002年11月，达州**民法院裁定再审，再审判决驳回成**司的起诉。成**司不服，向四川**民法院提起上诉，四川**民法院将案件发回重审后，北**特公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼。达州**民法院重审认为，房屋产权登记机关确认诉争房屋属成**司所有，大**农行已将原成**司整体转让给成**司，故“小游园”应属成**司所有。“小游园”转让前和转让后，均由成**司占有、使用，成**司行使物权不存在障碍，无需人民法院判决收回。成**司一审和上诉请求不成立，不予支持。同时，第三人北**特公司主张房屋所有权缺乏证据，不予支持。判决：一、撤销达州**民法院（2002）达中民初字第4号民事调解书；二、驳回四川省大**发总公司的诉讼请求；三、驳回第三人北**特公司的诉讼请求。成**司不服，向四川**民法院上诉，四川**民法院作出判决：一、撤销四川省达州**民法院（2008）达中民再字第31号民事判决；二、撤销四川省达州**民法院（2002）达中民初字第4号民事调解书；三、驳回四川省大**发总公司的诉讼请求；四、驳回第三人北京泰**有限公司的诉讼请求。大**农行不服，向四川**民法院申请再审，2013年1月26日，四川**民法院作出（2012）川民再终字第2号民事判决：一、维持本院（2008）川民再终字第27号民事判决第一项、第二项、第三项，即“撤销四川省达州**民法院（2008）达中民再字第31号民事判决”、“撤销四川省达州**民法院（2002）达中民初字第4号民事调解书”、“驳回四川省大**发总公司的诉讼请求”；二、撤销本院（2008）川民再终字第27号民事判决第四项，即“驳回第三人北京泰**有限公司的诉讼请求”；三、大竹**有限公司持有的竹权字第15064号房屋所有权证项下的房屋归北京泰**有限公司所有。

另查明，北**特公司提供的2013年5月14日向租房业主的“通知”，系复印件，且“联系人：冯**”为打印字体。北**特公司、成**司共同与承租人唐**等人签订案涉房屋的9份《房屋土地租赁合同》，以及杜**收取案涉房屋租金“收据”亦为复印件。审理中冯**称不认识杜**，其不是公司职工。

还查明，冯**为南充**限公司的法定代表人。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为：一、北**特公司与冯**之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力；二、北**特公司取得房屋产权时间超过合同约定的时间，协议是否应当终止，以及北**特公司作出的解除通知是否产生终止协议的效力；三、冯**要求继续履行合同的诉讼请求是否应得到支持。

（一）关于北**特公司与冯**之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题。

首先，需要明确冯**是否向北**特公司支付购房款60万元。北**特公司于2013年5月13日取得案涉房屋的所有权后，2013年7月13日，北**特公司委托代理人郑**向冯**发出“关于资产交易的付款指示”，该付款指示说明，冯**除已交付卖方定金70万元，另扣除卖方应负担的律师费300，000元、委托代理费200，000元、税费104，495元及手续费46，990元等计651，485元，应再支付卖方款项合计为1，548，515元，要求冯**于2013年7月20日前支付60万元汇至胡**账户。2013年7月15日，汇款人余*通过中**银行向胡**汇款60万元。此汇款，在郑**付款指示时间2013年7月13日之后，2013年7月20日付款，时间上具有连续性；收款人为付款指示的户名胡**，金额为指示汇款金额60万元；同时，此汇款凭证由冯**保存持有。北**特公司亦未举证证明此汇款系另外一笔汇款，故应当认定余*通过中**银行向胡**汇款60万元，系冯**支付的购房款。北**特公司辨称汇款人余*不是付款指示的相对方，余*汇款60万元与本案无关的理由不成立，本院不予支持。

关于本案案涉房屋法律关系的性质和效力问题。本院认为，北**特公司与冯**之间成立了房屋买卖法律关系。根据北**特公司与冯**签订《协议书》约定，北**特公司启动司法程序确认四川省大竹县竹阳镇东大街一号综合楼一层1469.5平方米商业房屋所有权及国有土地使用权产权归大竹农行或北**特公司所有后，北**特公司同意转让该房屋给冯**，转让价款为290万元。双方明确了拟进行买卖房屋的位置、面积、价款，具备买卖合同的主要内容；同时，双方在签订协议时，买受人冯**已实际交付履约保证金70万元，并约定自动转为转让款；后冯**又支付了北**特公司应负担的律师费300，000元、委托代理费200，000元、税费104，495元及手续费46，990元等计651，485元。2013年5月13日，北**特公司取得案涉房屋产权后，冯**继续按付款指示支付北**特公司购房款60万元。买受人冯**已履行了房屋买卖合同中的大部分付款义务。因此，北**特公司与冯**之间房屋买卖法律关系成立。双方签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。

（二）关于北**特公司取得案涉房屋产权时间超过合同约定的时间，协议是否应当终止；以及北**特公司作出的解除通知是否产生终止双方协议的效力问题。

关于北**特公司辨称取得房屋产权时间已超过合同约定的时间，协议应当终止的问题。双方协议约定，“本协议生效之日起一年半内，甲方应当完成目标产权的权属确认工作，如果一年半期限届满，甲方仍未能取得目标产权的处置权，则本协议终止”。冯**与北**特公司于2011年7月29日签订协议书，2013年1月26日，四川**民法院作出再审判决，判决案涉房屋归北**特公司所有。人民法院法律文书以当事人收到时间生效并发生法律效力，因此，北**特公司取得房屋权属时间超过一年半的时间。但是，2013年7月13日，郑**向冯**发出付款指示，要求履行协议，支付下余购房款，冯**按指示要求支付了购房款60万元。双方的上述行为应视为对协议内容的重新约定，双方约定继续履行合同。因此，被告北**特公司辨称其取得案涉房屋产权时间超过了合同约定的时间，协议应当终止的抗辩理由不成立，本院不予支持。

关于北**特公司作出的解除通知是否产生终止双方协议的效力问题。根据《合同法》九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定了法定解除的条件。因此，合同解除包括约定解除和法定解除的情形。本案中，协议约定北**特公司单方解除合同的条件是“1、乙方（冯**）未按期向甲方（北**特公司）支付转让款；2、因乙方原因在甲方取得目标产权处置权半年内未完成目标产权的变卖交易手续的”。北**特公司以冯**私刻该公司印章从事非法交易，而要求解除协议，既不是双方合同约定的解除条件，又不符合法定解除情形。并且，北**特公司主张冯**私刻印章，提供的2013年5月14日向各位业主的“通知”，系复印件，且“通知”中的“联系人冯**”为打印字体，无冯**签字，其真实性无法认定；北**特公司、成**司与承租人唐**等人签订《房屋土地租赁合同》和杜**收取租金“收据”亦为复印件，其真实性亦无法认定；北**特公司向杜**的“授权委托书”，是北**特公司向杜**的授权，不是冯**对杜**的授权；杜**个人向北**特公司出具的“检讨书”，不能以此证明杜**收取租金和私刻印章，是代表南充**限公司行使的职务行为。因此，北**特公司主张冯**私刻该公司印章从事非法交易的事实不成立。

综上，北**特公司向冯**发出的解除协议通知，不符合法律规定的约定解除和法定解除情形，北**特公司反诉请求确认双方签订的协议终止，赔偿其经济损失29.2元，无事实和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。

（三）冯**要求继续履行合同的诉讼请求是否应得到支持。本案中，双方当事人就合同项下的房屋位置、面积、价款进行了明确具体约定。冯**已向北**特公司支付了履约保证金70万元、购房款60万元、及北**特公司应负担的律师费等651，485元，三项共计支付1，951，485元。如前所述，冯**与北**特公司之间房屋买卖法律关系已经成立并生效。双方协议第三条约定：“甲方收到乙方全部转让款之日五个工作日内，负责办理目标产权过户给乙方或乙方指定公司的全部手续”。第五条约定：“甲方在取得目标产权的处置权之日起半年内，甲乙双方应当完成将目标产权过户给乙方的全部工作”。按此约定，北**特公司应当在取得案涉房屋产权半年内和冯**支付全部转让款五日内，将房屋过户给冯**。2013年7月13日，郑**在向冯**付款指示中，对下余购房款948，515元，要求待购房手续完善后，由卖方通知一并支付。目前，冯**没有支付全部购房款，是在等待北**特公司的通知，冯**没有违反合同约定的情形。因此，冯**主张继续履行合同，依法办理房屋权属证书的请求应予支持。现冯**已支付北**特公司转让款1，951，485元，根据双方的约定，北**特公司收到全部转让款五个工作日内，负责办理产权过户手续，因此，北**特公司应当在冯**支付剩余购房款948，515元后五日内协助冯**办理房屋产权过户手续。而北**特公司违反协议约定，擅自解除协议，不履行协助义务，是不诚信的行为。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、在冯**向北京泰**有限公司付清剩余购房款948，515元之日起五日内，北京泰**有限公司协助冯**将四川省大竹县竹阳镇东大街1号房屋过户给冯**；

二、驳回冯**的其他诉讼请求；

三、驳回北京泰**有限公司的反诉请求。

本诉案件受理费30，000元，由冯**负担9，000元，北京泰**有限公司负担21，000元；反诉案件受理费2，840元，由北京泰**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月三日