周**与杨中超房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周**与被告杨**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张**独任审判，公开开庭进行了审理。原告周**的委托代理人康*，被告杨**及委托代理人黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周**诉称：2013年1月17日，原告委托其母刘**与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于昌平区××号楼**层××单元××号的住宅。合同约定：购房价格为255万元；在本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口的迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付50000元的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了作为买受人的全部义务，该房屋于2013年2月26日办理了房屋权属转移登记手续。按照合同约定，被告应于2013年4月26日之前将该房屋相关的户口迁出，逾期应按照约定支付违约金。直至今日，被告在该房屋内的相关户口仍未迁出，原告多次催促被告履行合同义务，但被告至今未依约履行。现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告支付自2013年4月26日至2014年8月20日的合同违约金641600元，并按照购房总价款每日万分之五的标准支付自2014年8月21日起至户口迁出之日止的违约金；二、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告杨中超辩称：不同意原告的诉讼请求。被告的户口未迁出并非因被告个人原因所致，现行法律、政策规定户口不能自由迁徙，受政策规定影响，被告无力、无法将户口迁出，这属于不可抗力，不应当由被告承担违约责任。被告主观上并没有不愿迁出户口的想法，没有主观上的过错。涉案房屋买卖成交前，被告就向第三人购房，签署了房屋买卖合同，被告当时向原告出售房屋是真实意愿，且愿意迁出户口，因为后来被告购买房屋出现纠纷，且至今未有结果，导致被告的户口没有接收地，按照北京市现行政策，没有办法解决，故被告主观上没有过错。原告事实上没有经济损失，其户口已经迁到涉案房屋，没有影响到原告对涉案房屋的相关权益。在此情况下，原告主张违约金没有实际经济损失的基础。综上，原告主张违约金的请求不合理，且被告认为原告主张的违约金过高，是不公平的。

本院查明

经审理查明：刘**与周**系母子关系。2013年1月17日，经北京安**纪有限公司居间，刘**（买受人）与杨**（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将坐落于北京市昌平区××号楼**层××单元××号的房屋出售给买受人，成交价格为255万元。该合同第十条第（三）款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付“500.00”元的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

合同签订后，刘**向杨**支付了全部购房款，杨**亦将房屋交付给刘**。2013年2月26日，杨**与周**签订网签合同，刘**作为周**的委托代理人在该合同上签名。同日，杨**与周**申请办理房屋所有权转移登记，刘**作为周**的受托人在《房屋登记受理通知书》上签名。北京市昌平区住房和城乡建设委员会于2013年2月26日颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为周**。本案庭审中，周**称刘**系代理其办理购房手续，杨**认可其与周**之间的房屋买卖合同关系。

现杨中超仍未将其户口及其女儿杨**的户口从上述房屋迁出。本案庭审中，杨中超主张上述《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（三）款中约定的违约金金额为500元，周**主张为50000元。

另查：2013年1月13日，杨**与案外人黄*签订《北京市房屋买卖合同》，约定杨**购买位于北京市昌平区回龙观镇××小区××号楼**单元××号的房屋。2014年10月17日，北京**人民法院终审判决黄*与杨**继续履行上述《北京市房屋买卖合同》，杨**于判决生效后15日内一次性支付黄*购房款330万元，黄*收到上述购房款后15日内协助杨**将上述房屋的产权过户到杨**名下。后案外人易*对该判决提起第三人撤销之诉。

以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、购房款支付凭证、网签合同、房屋登记受理通知书、房屋所有权证、公安派出所证明信、人口信息查询打印表、（2014）一中民终字第06948号民事判决书、应诉通知书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告与刘**签订《北京市存量房屋买卖合同》，后在合同履行过程中，被告与原告签订网签合同，并将涉案房屋转移登记至原告名下，现原告主张刘**系代理其办理购房手续，被告亦认可与原告之间存在房屋买卖合同关系，故刘**签订《北京市存量房屋买卖合同》的后果应由原告承受。该合同系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。涉案房屋已于2013年2月26日转移登记至原告名下，根据合同第十条第（三）款“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续”的约定，则被告应于2013年4月27日前将原有户口迁出涉案房屋，现其逾期未迁出，应承担相应的违约责任。关于合同第十条第（三）款约定的未如期迁出户口的违约金金额，双方当事人有争议，结合合同相关条款及网签合同的相关约定，本院确定应为50000元。现原告要求被告支付违约金，理由正当，本院应予支持。但双方约定的违约金过高，本院综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况及被告的主观过错程度等因素，对违约金酌情予以减少。被告关于其未能迁出户口系受法律、政策规定的影响，属于不可抗力的辩解，法律依据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨中超于本判决生效后十日内给付原告周**违约金（按照每日人民币一百元的标准，自二○一三年四月二十八日起执行至被告杨中超将原有户口从北京市昌平区××号楼**层××单元××号房屋迁出之日止）。

二、驳回原告周**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五千一百零八元，由被告杨**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年三月十九日