杨**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**、上诉人赵**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第41074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月，杨**在原审法院起诉称：2014年6月14日，我与赵**签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定我购买赵**位于北京市朝阳区××房屋，房屋成交价格为2250000元。2014年6月14日，我与赵**、北京我爱我家房地**限公司（以下简称我爱我家公司）签订《补充协议》，协议第三条约定“在签订合同当时，杨**交付赵**定金100000元，在网签完成后，杨**过户当天且于2014年7月20日之前交付赵**房款2150000元。”。上述合同及协议签订后，我按照合同约定交付给赵**定金100000元，但赵**无理拒绝网签，致使房屋买卖合同无法继续履行，故我诉至法院，要求：1.解除我与赵**于2014年6月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《装修款补充协议》。2.解除我与赵**、我爱我家公司于2014年6月14日签订的《补充协议》。3.判令赵**返还我定金100000元。4.判令赵**赔偿我违约金450000元。5.判令赵**赔偿我已支付的中介费50000元。

一审被告辩称

赵**辩称：我同意杨**提出的第1、2项诉求，不同意杨**提出的第3、4、5项诉求。是杨**违约在先，我签完合同后，积极办理过户手续，履行合同。在2014年7月12日下午，杨**夫妇与中介一起到我家，提出过户时要留下30000元先不给，等到搬家时再给，我不同意。就此事，杨**一直坚持不合理的要求，双方一直争执不下。8月11日，我发现杨**的购房资质过期了，没有办法再办理过户手续，8月18日我写了解除合同的通知。其实我卖房是为了买一套位于一层的房屋，为此我与案外人还签了买卖合同。因为杨**违约，不给我房款，导致我与案外人签订的合同也只能解除，我因此赔偿了案外人违约金100000元，我为装修案外的房屋花费80000元。综上，我没有违约，不同意赔偿违约金，杨**是否找中介，与房屋买卖没有任何关系，如果有损失也应由其自行承担。

我爱我家公司述称：我公司同意杨**的第1、2项诉求，第3、4、5项不涉及我公司，不发表意见。关于居间服务合同中约定的居间服务费用，如果因买卖双方中一方违约，导致第三人无法办理后续手续的，第三人收取的居间费不予退还，此费用如果是守约方支付，守约方可以向违约方主张赔偿。

赵**反诉诉称：我与杨**经我爱我家公司介绍，于2014年6月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定杨**向我购买位于北京市朝阳区××房屋，房屋价款2250000元。同日，双方签订《补充协议》，协议约定杨**在网签完成后，于2014年7月31日之前交付房款2150000元，合同签订后，杨**向我交付定金100000元。2014年6月21日左右，双方又签订第二份《补充协议》，该协议的第三条约定杨**在网签完成后，过户当天且于2014年7月20日之前交付房款2150000元。协议签订后，我积极履行合同，交纳了住房超标费、物业费等费用。2014年7月12日，杨**到我家看房并提出一系列不合理的要求：要求变更付款方式、暂扣30000元直至交房时再交纳，要求我将家具、电器等设施留给他，要求我向其支付4000元的房租。杨**的上述要求是不合理、不合法的。双方因此发生争议，经我爱我家公司对此协调，均未达成一致协议。因杨**一直坚持他的无理要求，导致本合同无法继续履行，同时也导致我与案外人签订的房屋买卖合同解除，我赔偿给案外人违约金100000元，我为此支付了房屋装修款80000元，给我造成了巨大的经济损失。现我要求：1.解除我与杨**于2014年6月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《装修款补充协议》。2.解除我与杨**、我爱我家公司于2014年6月14日签订的《补充协议》。3.判令杨**赔偿我经济损失150000元。

杨**对反诉辩称：同意赵**提出第1、2项反诉请求，不同意第3项反诉请求，因为是赵**违约，我们不是违约方，所以不同意赵**的第3项诉讼请求。

我爱我家公司对反诉述称：同意赵**提出第1、2项反诉请求，第3项反诉请求与我公司无关。

一审法院认为

原审法院经审理认为：涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《装修补充协议》、《补充协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。

在涉案合同及补充协议的履行过程中，杨**与赵**就501号房屋的过户及搬家时间、房款的给付时间产生分歧，在双方未就分歧协商一致的情况下，均应依照已签订的合同及协议履行各自义务。杨**主张赵**未履行其应配合501号房屋网签的义务，导致合同及协议未能继续履行。对此，杨**提交了与我爱我家公司员工的电话录音。根据录音内容，可以看出我爱我家公司的工作人员曾就双方之分歧予以协调，但当事人未就分歧协商一致。在网签日，我爱我家公司的工作人员多次与赵**联系要求其配合网签，但赵**均置之不理，最终导致双方未能完成网签。庭审中，我爱我家公司作为协助双方网签的义务人，对此事实予以认可，法院对该证据予以采信。综上，可以认定系因赵**未配合网签，导致合同及协议未能继续履行，赵**之行为已构成违约，其应承担违约责任。

本案中，赵**提出了系因杨**要求扣留部分房款的违约行为导致合同未能履行的抗辩意见。对此，赵**申请三位证人到庭，仅凭此证人证言，无法达到证言之证明目的，且就法院询问的相关问题，证人的答复存在相互矛盾之处，在无其他证据予以佐证的情况下，法院不能采信。对赵**之此项抗辩意见，法院不予支持。

本案系因赵**违约导致合同及协议未能履行，杨**作为守约方有权要求解除合同及协议，现赵**及我爱我家公司亦同意解除，故法院对杨**的此部分主张予以支持。杨**作为守约方主张赵**返还定金的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。赵**对其违约行为应承担相应的违约责任，根据双方之约定，赵**应向杨**支付违约金。赵**主张违约金数额过高，申请减少，且现无证据显示赵**之违约行为导致杨**所受经济损失高于协议中约定的违约金数额，故法院将结合案件具体情况确定违约金的给付数额。对于杨**主张的中介费，与本案非同一法律关系，法院不予处理，对此项诉讼请求，杨**可另行解决。

赵**主张的经济损失并非基于涉案的合同及协议产生，其作为合同的违约方亦无权向杨**主张该部分损失。因此，对赵**的此项反诉请求，法院不予支持。

综上，原审法院判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨**与被告（反诉原告）赵**于二○一四年六月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《装修补充协议》。二、解除原告（反诉被告）杨**与被告（反诉原告）赵**、第三人北京我爱我家房地**限公司于二〇一四年六月十四日签订的《补充协议》。三、被告（反诉原告）赵**于本判决生效后三十日内返还原告杨**定金十万元。四、被告赵**（反诉原告）于本判决生效后三十日内给付原告杨**违约金六万元。五、驳回原告（反诉原告）杨**之其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）赵**之其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，杨**、赵**均不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判。杨**上诉理由是：原审法院酌定的违约金过低，不足以弥补其实际损失。赵**的上诉理由是：其不存在违约行为，是杨**单方提出无理的扣款要求，造成双方协商不成，合同不能继续履行；杨**违约应承担违约责任，赔偿其相应损失。

本院查明

本院经审理查明：2014年6月14日，杨**与赵**签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：赵**出售位于北京市朝阳区××房屋。该房屋所在楼层为5层，建筑面积共60.2平方米。该房屋成交价格为：人民币2250000元，杨**向赵**支付定金为：人民币100000元等内容。

同日，杨**与赵**签订《装修款补充协议》，协议约定赵**出售给杨**的房屋交易总价款为2250000元，包含标的房屋配套设施折价款950000元，赵**出售该房屋的合同价格为1300000元等内容。

同日，杨**与赵**、我爱我家公司签订《居间服务合同》。约定由我爱我家公司提供居间服务，协助办理网上签约手续。

同日，赵**作为出卖方（以下简称甲方）与杨**作为买受方（以下简称乙方）、我爱我家公司作为见证方（以下简称丙方）签订《补充协议》，约定：若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。在合同签订当时，乙方交付甲方定金100000元，在网签完成后，乙方于过户当天且于2014年7月20日之前交付房款人民币2150000元。甲乙双方协商同意，在进行产权转移后乙方同意甲方以租赁的方式租住并签署租赁合同，甲方租住日到2014年8月20日之前共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用。乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续。

同日，杨**向我爱我家公司支付居间服务费50000元。

同日，赵**取得杨**定金100000元。

杨**表示在三方签订《补充协议》时曾约定房屋完成网签及过户后，赵**以租赁方式承租501号房屋，并于2014年8月20日前搬离房屋，但在网签前，赵**要求将房屋的过户时间推迟至8月5日、搬家时间推迟至9月5日，杨**同意推迟上述过户及搬家时间，但主张先扣留30000元房款用于支付赵**实际搬离501号房屋前产生的水、电、房租等费用，赵**不同意杨**提出的此项要求，双方因此发生纠纷，后赵**未按约定配合网签，导致合同未能履行。对此，杨**提交其与我爱我家工作人员乔**、王**的通话录音，录音内容显示2014年7月17日，乔**曾就杨**及赵**之纠纷进行了协调，但是赵**不同意杨**提出的扣留30000元房款的要求并表示只有前述纠纷协商一致后才能进行网签工作。杨**称2014年7月21日王**多次致电赵**要求其配合网签，但赵**不接电话，最终因赵**未配合，导致501号房屋未能完成网签事宜。我爱我家公司对电话录音及杨**之陈述予以认可。赵**认可电话录音的真实性，不认可其内容。

赵**主张系因杨**先要求扣留30000元房款待搬家时再给付的行为改变了付款程序，导致合同未能履行。对此，赵**申请证人张*、董*、王**。三位证人自述从事装修工作，因正在为与501号房屋相同户型的客户装修房屋，故于2014年7月12日至赵**家看相关的装修改造。庭审中，张*、董*分别提交了两份内容一致的书面证人证言，证人证言的主要内容为：7月12日下午，董*与张*二人去赵**家看装修设计和水的改造，进门瞥见屋里除了赵**之外还有一个中介打扮的男的，和像是买房的一对男女。当时听到赵**说：“空调加氟就好了，为啥过户少给30000元？”，买房的男的说：“不是少给30000元，是先留下30000元等你搬家后再给你。”，赵**说：“那还不是过户少给30000元吗？搬家时你不给咋办？那会产生纠纷。”买房的女方说：“我们是怕你9月5日你不搬咋办？欠水电费咋办？”，赵**说：“9月5日还没到，你怎知我不搬？我装修新房就是为了搬家，水电费也没有欠30000元的，过户后按租房算，租房押金是一个月的租金，也不是30000元！”。双方因此争论不休。赵**说：“你们要高租金、要电器，还要少交30000元，气死我了！你们走吧，少交30000元，房子不卖了！”。

就上述书面证人证言的形成过程，张*与董*作出相互矛盾的陈述：张*表示其提交的证人证言系由赵**本人提供，董*表示其提交的证人证言系由二人至复印店各自打印形成。庭审中，就二人至501号房屋的时间、房屋内人员数量等问题的询问，张*与董*均作出与书面证言不符的回答。证人王**，表示其是与张*、董*3人共同至赵**家看的装修设计，但张*与董*均表示当天是张与董2人到的赵**家看装修设计。

经询，当事人均表示501号房屋过户前需进行央产房上市审核及网签工作。其中，央产房上市审核需由赵**申请后由在京中央和国家机关住房交易办公室出具相关证明文件。赵**表示因双方就前述纠纷未协商一致，故不能进行央产房上市审核及网签工作。

赵**认为其不存在违约行为，同时认为杨**主张的违约金数额过高，本案中主张减少违约金。

审理中，根据当事人意见，法院主持进行了调解，双方未达成调解意见。

以上事实，有当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、定金收据、电话录音等在案佐证。

本院认为

本院认为：本案《北京市存量房屋买卖合同》、《装修补充协议》、《补充协议》合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在买卖合同及补充协议的履行过程中，杨**与赵**就501号房屋的过户及搬家时间、房款的给付产生分歧，在双方未就分歧协商一致的情况下，均应依照已签订的合同及协议履行各自义务。赵**未依约定先行配合杨**办理完成501号房屋的央产房上市手续及网签手续，导致此后合同及协议未能及时继续履行，赵**的行为构成违约。现杨**请求解除房屋买卖合同，赵**及我爱我家公司亦同意解除，故双方合同应予解除。赵**对其违约行为应承担相应的违约责任，原审法院依据本案的情况酌定的违约金给付数额并无不当。赵**称杨**违约证据不足无法认定。杨**、赵**的上诉请求均依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费9800元，由杨**负担7900元（已交纳4900元，余3000元于本判决生效后15日内交纳），由赵**负担1900元（于本判决生效后十五日内交纳）。一审反诉案件受理费1650元，由赵**负担（已交纳）。二审案件受理费4800元，由赵**负担3500元（已交纳），由杨**负担1300元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月六日