北京龙熙**限责任公司与毛*买卖合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人北京**限责任公司（以下简称龙熙公司）因买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审原告诉称
2013年12月，龙**司诉至原审法院称：2010年2月11日，我公司与毛*签订了编号为Y975800的商品房预售合同及相关补充协议，约定毛*购买我公司开发的（B区）E15住宅楼，总房款7986033元。根据合同第六条约定：“买受人可以向住房公积金管理机构委托的商业银行贷款。”《预售合同》附件十补充协议第1条约定：“买受人应于签署本合同之日起5日（即2010年02月16日）内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件，否则视为买受人逾期付款，买受人须承担逾期付款的违约责任。如果由于买受人的原因导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内一次性向出卖人付清全部房款，否则出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款的lO%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十条关于逾期付款的违约责任。”该合同第十条逾期付款责任约定：“买受人未按约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。”合同签订后，毛*向我公司支付了首期房款2396033元，但迟迟不予办理完毕剩余房款5590000元的贷款手续，截止庭审之日，毛*按揭贷款仍未到达我公司账户，亦未补齐剩余房款。毛*的行为已经严重违反了合同的约定。2010年10月18日，我公司向毛*发送了封顶告知函，该函要求毛*收到封顶告知函后与合同约定按揭银行即中国民**广支行联系，限期办理齐全按揭贷款手续或者一次性付清剩余房款。但毛*未办理完毕贷款手续也未一次性付清全都房款。2011年9月23日，我公司向毛*发出富力丹麦小镇查验、交付使用通知书，该入住通知书要求毛*2011年9月30日到我公司办理入住手续并办妥贷款手续。我公司已经完全履行该房屋的交付义务。鉴于以上事实，我公司要求法院判令解除我公司与毛*签订的编号为Y975800的商品房预售合同，毛*配合我公司办理房屋注销登记手续；毛*支付我公司解除合同违约金即房屋总价款的lO%计798603元、逾期应付款3%的违约金计167700元及房屋差价损失916166元，毛*赔偿我公司房屋合同印花税3993元及刷卡手续费100元，上述金额共计人民币1886562元，并由毛*承担本案的诉讼费用。
一审被告辩称
毛*辩称：商品房合同是我签订。对于起诉书中所述的房屋位置、价款等都认可。对于合同的相关条款我都不清楚，没有记住。房子我已经付了2396033元。我现在还没有收房，我已经把房屋的贷款手续给了房屋的销售，后来又说办不了资料被退回了。准备再找一家银行，政策就变了，就不给贷款了，就拖到现在。我不同意解除合同。也不同意支付违约金，我现在就想和龙**司和解。我认为对方计算违约金的方式不合理，违约金约定过高，如果判决要求法院调整。房屋现在涨价了，龙**司根本没有差价损失，对于房屋差价损失我不同意给付。对于印花税、刷卡手续费我也不同意支付。
一审法院认为
原审法院经审理认为：龙*公司与毛*签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同的约定，毛*认可未按照约定办理剩余房款的贷款手续或按期支付购房款，已经构成违约，现龙*公司要求解除双方签订的合同编号Y975800商品房预售合同的诉讼请求，法院予以支持；毛*亦应配合龙*公司办理诉争房屋的网签注销登记手续。合同解除后，按照法律规定龙*公司应返还毛*已经交纳的购房款2396033元。现龙*公司要求毛*支付解除合同的违约金（房屋总价款的10%）798603元及逾期付款违约金（逾期应付款的3%）167700元，虽然符合合同的约定，但是龙*公司尚未提交相应的证据证明给其公司造成实际损失，且毛*提出龙*公司主张的违约金过高，要求法院予以调整，故法院确定由毛*支付龙*公司违约金90000元为宜。因龙*公司确实为此商品房预售合同张贴了印花税399**和实际支付了刷*费50元，对龙*公司要求毛*给付印花税399**、刷*手续费100元的诉讼请求，合理部分，法院予以支持。因双方在合同中没有关于房屋贬值损失的约定，且龙*公司并未提供充分的证据证实诉争房屋存在贬值，故对龙*公司要求毛*给付房屋贬值的差价损失916166元，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：一、解除北京龙*顺景房地产开发有限责任公司与毛*于二○一○年二月十一日签订的合同编号Y975800的商品房预售合同；二、毛*于判决生效后三十日内配合北京龙*顺景房地产开发有限责任公司办理上述第一项商品房预售合同的网签注销登记手续；三、北京龙*顺景房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还毛*已付购房款二百三十九万六千零三十三元；四、毛*于判决生效后十日内给付北京龙*顺景房地产开发有限责任公司解除合同违约金及逾期付款违约金九万元；五、毛*于判决生效后十日内给付北京龙*顺景房地产开发有限责任公司印花税损失三千九百九十三元及刷*手续费五十元；六、驳回北京龙*顺景房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
判决后，龙**司不服，仍持原诉理由上诉至本院，请求依法改判。毛*同意原审判决。
本院查明
经审理查明：2010年2月11日，出卖人龙*公司与买受人毛*签订了北京市商品房预售合同及附件。合同约定：“毛*的通讯地址248号机械大厦11层中国消费者协会徐**收，该商品房房屋坐落为E15号楼-1层E15层楼。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21656.45元，总价款7986033元，买受人采取贷款方式付款：商业贷款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国民**广支行借款支付。第十条逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，继续履行合同，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。”
附件五付款方式及期限约定：“按揭付款1、定金：买受人于2010年02月06日交纳定金人民币50000元。2、首期房款：买受人于签署《北京市商品房预售合同》当日，即2010年02月11日，交纳总房款的30%（含定金），合计人民币2396033元。3、贷款额：贷款额为总房款的70%，合计人民币5590000元。4、办理贷款的期限：买受人应于签署《北京市商品房预售合同》之日起五日内办理完毕贷款手续。5、因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求其还款的通知7日内向出卖人支付全部垫付款。逾期不支付的，出卖人有权解除预售合同，买受人应在接到出卖人要求其腾房的书面通知书后7日内腾空所住房屋并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款10%）、折旧费（每月按其总房款的0.6%的标准）、垫付银行的逾期利息、罚息及其他出卖人的损失费用后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。”
附件十补充协议约定：“买受人应于签署本合同之日起5日内，提供合同备案所需全部资料及贷款（含公积金贷款）所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件。否则，视为买受人逾期付款，买受人需承担逾期付款的违约责任。如果由于买受人的原因导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内一次性向出卖人付清全部房款否则出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，并承担本合同第十条关于逾期付款的违约责任。买受人因自身原因要求退房，或银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款或办理按揭手续超过20日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人还应按合同第十条的约定承担逾期付款违约责任。”
2010年2月11日，毛*向龙**司支付了购房款（含定金）2396033元，其中2346033元是通过银行刷卡的方式支付的。
2010年10月18日，龙*公司向毛*发送告知函，写明：“贵方购买了龙*公司（以下简称“我司”）开发的“富力丹麦小镇”项目，并与我司签署北京市商品房预售合同（以下简称“合同”）。根据合同约定，贵方支付首期房款后采取按揭贷款的方式向我司支付剩余房款。现您所购买的E15号楼，已于2010年9月30日前主体结构封顶，我司以本告知函的形式正式书面告知您：请贵方在收到告知函后尽快与合同约定按揭银行联系确认，在2010年10月25日前办理齐全按揭贷款手续；如贵方已变更按揭银行，并已办齐按揭贷款手续，请致电我司财务部；如贵方欲将剩余房款一次性付清，请收到本告知函后15日内到我司办理付款手续。（付款时请携带首次付款“客户交款通知书”（粉色）及业主证件）请您尽快与银行核实确认贷款手续是否齐全，避免违约情况发生。如到期未办理，我司将保留依合同追究贵方一切法律责任的权力，如有给您带来的不便，敬请谅解！谢谢！”
该件寄往合同约定的通讯地址，经ESM国内特快专递查询妥投已签收。
2011年9月23日，龙**司向毛*发送收楼通知，写明：“一、您所购买的富力丹麦小镇E15栋已经北京市有关部门验收合格，现可交付使用。我们做好了充分的准备迎接您的入住，现确定正式入住时间为2011年9月30日。二、付款明细：贷款应付房款5625949元，契税240659.46元，维修基金18521元，物业费13335.12元。”
该件寄往合同约定的通讯地址，经ESM国内特快专递查询妥投已签收。
2011年9月26日，诉争房屋办理了竣工验收备案文件。
2013年11月23日，龙**司向毛*发送催款、逾期则解除合同的通知，写明：“至毛*，2010年2月11日，您与龙**司签订了北京市商品房预售合同，合同约定您采取按揭贷款方式支付购房款，并于2010年2月16日前办理完毕贷款手续。然而，截至本函发送之日，我司仍未收到合同约定的按揭贷款。鉴于您的上述行为已经构成违约，并给我司造成严重的经济损失，我司根据合同的约定，请您于2013年11月29日前来我司一次性付清全部剩余房款，以及截止交付房款当日已经产生的合同违约金（依据实际交款日进行计算）。我司正式提请您注意，您与我司依法签订的合同已经生效，对合同双方均有法律约束力。如您在上述期限内仍未履行相关合同义务，则上述期满之日起，我司与您签订的商品房预售合同将自动解除。我司对此不再另行通知，并将根据合同的约定要求您承担全部法律责任，包括但不限于违约金及解除合同的所有费用。”
该件寄往合同约定的通讯地址，经ESM国内特快专递详情显示电话已停机，地址已搬，退还寄件人。
本案在原审审理过程中，多次组织双方当事人进行调解，终因双方分歧较大未能达成一致意见。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、商品房预售合同、发票、封顶告知书、收楼通知书、催款逾期则解除合同的通知等证据材料在案佐证。
本院认为
本院认为：依法成立的合同受法律保护，签约双方均应严格按照合同约定履行各自义务，违约方应承担违约责任。本案中，龙*公司与毛*签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律法规的规定，系合法有效合同，毛*未按照约定办理剩余房款的贷款手续及按期支付购房款，已经构成违约，龙*公司要求解除双方签订的商品房预售合同，理由正当，本院予以支持。双方所签合同约定了违约条款及支付违约金的标准，龙*公司要求毛*按照双方约定支付违约金，毛*认为数额过高，要求予以酌减，原审法院根据本案实际情况，酌情确定毛*支付龙*公司违约金9万元，本院对此不持异议。龙*公司上诉认为毛*的违约行为给该公司造成了巨大损失，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费21780元，由北京龙熙**限责任公司负担19730元（已交纳），由毛*负担2050元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费21742元，由北京龙熙**限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一四年十月二十日
