焦**与徐*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人焦**因与徐*、北京链**有限公司（以下简称链家公司）、北京**有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第14931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年10月，焦**起诉至原审法院称：我想将自己拥有唯一一套位于北京市大兴区黄村镇×52楼1单元602室出售，后委托链**司具体办理。链**司介绍其公司可以以“连环单”方式来提供服务。经其业务人员主持，我看中了徐*位于北京市大兴区×8号院15号楼4层3单元503室的房屋。链**司业务人员看过二处房产后，提出由其独家代理，以连环单方式经营，并以其工作经验推算车站北里房子售出时间、申请公积金贷款时间、办理过户手续时间，决定三方确定交付房款时间、办理过户时间。2015年5月23日，我与徐*、链**司三方订立居间服务合同，与徐*、中**公司订立《房屋交易保障服务合同》，我分别支付居间代理费63250元，保障服务费14375元，代收评估费1500元，共计79125元。我与徐*于2015年5月23日订立《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定价款人民币287.5万元，贷款方式为公积金贷款，申请贷款时间为2015年7月30日前，过户时间按期推算合理时间定为2015年8月24日前。同日，我与徐*、链**司订立《补充协议》，约定合同订立定金人民币10万元整。我于当时支付了所有约定款项。合同订立后次日，我得知其连环单在技术上可能不能实现，分别与徐*、链**司三方协商解决办法，一直未有结果。后至合同约定的时间，我房屋没有售出，导致我无购房资质、不能取得公积金贷款，合同无法继续履行。三方协商解决办法，我要求全部退还中介费、担保费、定金，可以解除合同；链**司同意退款，徐*不同意退款。后链**司单方与我解除居间及相关协议，并全部退还费用。2015年9月11日，我接到徐*解除合同通知，通知中表示合同单方解除、不退定金。我认为其行为违反了北**高院关于解决房产纠纷的规定，故起诉要求：徐*、链**司连带返还合同定金人民币10万元及利息（自2015年9月11日起，至实际退还之日止，按照中**银行同期贷款利率计算）。

一审被告辩称

徐**称：1、我和焦**签订《买卖合同》时，焦**并没有告知我是连环单。双方签订合同时，焦**并未提出自己的购房资质有瑕疵。根据焦**本人签署的购房承诺书显示，其明确知晓北京市限购政策，承诺书中约定了因其原因造成合同无法履行，由焦**承担全部责任。合同履行过程中我没有任何过错，焦**方应承担责任。2、焦**能够履行房屋买卖合同却未能及时履行，焦**是北京户籍且名下有一套房产，如将该房产出售即可履行双方合同。焦**为完全民事行为能力人，签订合同时明确知晓自己应在出售自己房屋后才能获得购房资格。焦**在合理期限内，未能将名下房屋出售，应当由其自己承担相应责任。3、焦**严重违反合同约定，应当承担相应的违约责任。合同约定，焦**应于2015年8月24日前向我支付购房款207.5万元，2015年7月30日前办理贷款申请，而焦**除支付10万元定金外，未向我支付任何费用。根据合同第7条第2项规定，买受人未按照合同约定付款的，逾期超过15日，出卖人有解除合同的权利。补充协议第4条第3项约定，乙方违约的，应支付总房款百分之二十的违约金。综上所述，焦**严重违约，理应承担相应的违约责任，我保留提起反诉或另行起诉的权利。

链**司辩称：不同意焦**的诉讼请求，焦**支付的购房定金是向徐*支付的，我公司也未收到该笔款项，因此与我公司无关。本案是房屋买卖合同纠纷，我公司并非房屋买卖合同的主体。焦**与我公司签署了调解协议，双方在和解协议中约定了相关的权利义务，我们与焦**已经没有任何纠纷。焦**与徐*的房屋买卖合同确实是我公司提供居间服务签订的。合同签订后，焦**主张有一根高压线辐射，提出解约，我公司也及时告知了徐*。后焦**主张自己的房子可能卖不出去，也要求解约，但是徐*都没有同意。

中**公司辩称：我公司已将收取的保障服务费退还，焦**的诉讼请求与我公司无关，我公司对此不发表意见。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2015年5月23日，焦**在链**司的居间服务下，与徐*签订《买卖合同》，约定由焦**购买徐*位于北京市大兴区×8号院15号楼4层3单元503室的房屋。合同第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”约定：房屋成交价格为130万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为157.5万元；买受人向出卖人直接支付定金10万元。

同日，双方签订《补充协议》（编号B00000000242019，交易编号010150529103），就房屋买卖事宜作出补充约定。补充协议第一条“成交价格”约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者合计为人民币贰佰捌拾柒万伍仟元整。《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜”约定：乙方于2015年5月23日前向甲方支付定金人民币拾万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；乙方于2015年8月24日前将第一笔首付款人民币贰佰零柒万伍仟元（不包含前期支付全部定金人民币拾万元整）以资金托管的方式支付甲方；甲乙双方同意，在2015年8月24日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》第四条“违约责任”约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。

2015年5月23日，焦**向徐*支付购房定金人民币10万元。其后，焦**未按照《补充协议》约定的期限支付剩余购房款。

庭审过程中，焦**向法院提交《解约协议书》一份，上载：甲方为徐*，乙方为焦**，丙方为链家公司；“鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于大兴区×8号院5号楼4层3单元503之房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件（文件名称及编号……），现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1、本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除，除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方不再承担其他任何责任；2、本协议书生效之日起（空白）个工作日内，甲方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续；（2）已收取的乙方定金不予以退还……”解约协议书尾部“甲方”处有徐*签字，所注日期为2015年9月11日。焦**未在解约协议书中签字。

庭审过程中，焦**向法院提交《房屋交付催告函》一份，上载：“尊敬的焦**女士：您购买的北京市大兴区×8号院5号楼4层3单元503号房屋已经具备合同约定的交付条件。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》，2015年8月24日合同已到期，但您至今尚未办理交付手续。您于2015年9月10日所提出的交付异议，可以通过双方协商、第三方调解以及法律诉讼等途径解决。依照相关法律规定和合同约定，您所付的10万定金我不予退还，并且我将追究逾期应付总房款20%的违约金。”催告函尾部“联系人”处有徐*签字，所注日期为2015年9月11日。

庭审过程中，焦**向法院提交《解约协议书》一份，上载：甲方为徐*，乙方为焦**，丙方为链家公司；“鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于大兴区×8号院5号楼4层3单元503房屋，三方共同于2015年5月23日签署了《房屋买卖业务签约文件合订本》（二手房买卖合同），编号为……”；“按合同约定，乙方应于2015年8月24日前向甲方支付第一笔购房首付款：人民币贰佰零柒万伍仟元，甲方配合乙方办理权属转移登记事项”；“在2015年8月24日乙方未履行合同约定义务的情况下，甲乙丙三方于8月24日当日与9月11日分别进行了两次约谈，均未达成一致。甲方又于2015年9月17日向乙方发出《房屋付款过户催告函》，乙方仍未给予回应。乙方未履行合同约定义务，且逾期15日以上，根据上述《房屋买卖业务签约文件合订本》（二手房买卖合同）第七条第二款，以及补充协议第四条第三款，已构成根本违约。甲方有权以书面通知的方式解除该房屋买卖合同。丙方作为居间经纪人可证实此事实经过。”《解约协议书》尾部“甲方签字”处有徐*签字，所注日期为2015年9月20日。

上述事实，有《买卖合同》、《补充协议》、两份《解约协议书》、《房屋交付催告函》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：焦**与徐*签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，亦不违反强制性规定，合法有效，故双方应当按照约定全面履行自己的义务。焦**向徐*支付购房定金10万元后，未按照补充协议第四条约定的期限履行支付购房首付款的义务，逾期已满十五日，构成根本违约，故徐*有权要求解除合同，且不予退还已收取的定金。庭审过程中，焦**提出徐*知晓焦**是以“连环单”的形式购房，对此徐*予以否认，焦**就此主张未提交相应证据予以证明，法院不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，于2015年11月判决：驳回焦**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，焦**不服，持原诉意见，并称本案存在连环单的特殊形式，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判徐*返还合同定金人民币10万元及利息（自2015年9月11日起，至实际退还之日止，按照中**银行同期贷款利率计算）。徐*、链**司、中**公司同意原审判决。

本院查明

本院经审理对原审法院查明事实，予以确认。

本院审理中，徐*称：链**司说焦**是换房，签合同之前说的；我是卖房，只关心焦**什么时候给钱，给多少钱，其他都是链**司处理，所谓连环单的上一单与我没有关系。中融信公司未到庭应诉，但提交书面答辩意见，称：二审无新证据及新的答辩意见；我公司认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确。

上述事实，有本院庭审笔录、中**公司书面答辩意见在案佐证。

本院认为

本院认为：焦**与徐*签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行各自义务。按照约定，焦**应于2015年8月24日前向徐*支付购房款207.5万元，至2015年9月11日，焦**仍未支付约定的207.5万元。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，现焦**作为给付定金的一方没有履行约定的债务，要求徐*返还定金并支付相应利息，缺乏事实和法律依据，原审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。焦**上诉中强调连环单形式即焦**先出卖自己的房屋之后再购买徐*的房屋，但是《买卖合同》及《补充协议》并无涉及连环单的内容，所以即使徐*知晓连环单的情况，也不能作为焦**未能按照约定支付购房款的合法抗辩理由。

综上所述，焦**的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1150元，由焦**负担（已交纳）。二审案件受理费2300元，由焦**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月八日