南通市通**村民委员会与南通红**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南通红**限公司（以下简称红枫丽**司）因与被上诉人南通市通**村民委员会（以下简称通**委会）租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2014）通山民初字第0178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月30日公开开庭进行了审理。上诉人红枫丽**司的法定代表人张**及委托代理人李**，被上诉人通**委会的法定代表人徐超及委托代理人陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2005年12月19日，红**公司法定代表人张**代表原通州**有限公司与原通州市**务中心订立租赁合同，租用原通州市川港镇辖区内原水泥厂（磷肥厂）平房714平方米；租赁期从2006年1月1日至2008年12月31日，租期三年；租金为12000元／年；同时约定承租方租用期内如需改扩建房屋，必须经甲方同意，条件到时另行协商；未经同意改扩建，所形成的资产在合同终止时无偿归出租方所有；租期内如遇政府开发或公建需要，无条件服从，出租方不给予任何补偿，租金按实际租用时间计算。

2007年12月1日，原通州市川港镇人民政府确定原政府管辖的磷肥厂范围内土地、房屋等财产自2008年1月1日移交该镇竖积洪村管理：由该村收取房租、重订合同。

2008年，原通州市川港镇竖积洪村并入原通州市张芝山镇通海村，后更名为南通市通州区张芝山镇通海村；原通州**有限公司更名为南通红**限公司。

因红**公司拖欠应付2008年的租金12000元，通**委会于2009年2月20日诉至原审法院要求红**公司支付租金，在该案中红**公司对通**委会主体是否适格提出异议，并对原通州市川港镇人民政府确定竖积洪村管理水泥厂（磷肥厂）房屋、土地的通知表示未收到，但看到过该通知。后该案经原审法院调解，双方达成协议，同年4月，红**公司给付了通**委会租金12000元。

此后，红**公司一直占用原租赁房屋，双方未订立书面租赁协议。2011年1月22日，红**公司向通**委会支付租金3万元，通**委会出具收据，注明为2009年、2010年度房租金。

2011年10月3日，双方订立租赁合同，载明：红**公司租用磷肥厂（亦水泥厂）厂房763平方米（其中大车间704平方米，门卫两间59平方米）、土地250平方米（红**公司自建房占地）；其中厂房租金为14元／平方米、土地为2000元／亩，约定年租金额合计为11000元；双方约定先付租金后使用的方法，每年1月30日前给付租金，如逾期支付须经出租方同意，否则按租金的20%支付违约金。合同中还注明租期自2009年至2011年三年，合同同时载明因红**公司从2011年8月30日开始租用并需修理，同意续租三年，但租金与其他租用户同样上浮。本次合同同样约定租期内如遇政府开发或公建需要，无条件服从，出租方不给予任何补偿，租金按实际租用时间计算。

2011年11月8日，红**公司向通**委会支付租金11000元，通**委会向红**公司出具结算凭证一份，载明为2011年度磷肥厂厂房租金，交款人为张**。

2013年4月，通**委会以红**公司未交纳当年租金、严重违反合同约定为由，通知红**公司解除合同，并要求红**公司交纳至通知之日的租金；同时称场地临时用房期限为2年，要求红**公司自觉拆除、依据“租期内如遇政府开发或公建需要，无条件服从，出租方不给予任何补偿，租金按实际租用时间计算”的约定，称磷肥厂地块房屋拆除后要建公共服务配套用房，要求红**公司腾房。

一审法院认为

因红**公司未依通知执行，2013年8月，通**委会诉至原审法院，要求红**公司支付2012年10月3日至2013年7月租金8250元并支付违约金2200元，同时要求与红**公司解除合同，红**公司交还租赁房屋。后通**委会于2014年1月撤回起诉。2014年2月24日，通**委会提起本案诉讼，请求判决解除租赁合同，红**公司给付租金13749.99元，违约金2200元。

原审还查明，红**公司向通**委会租用的房产、在租用的土地上自建房均未拆除，但周边房屋大多数已拆除。

原审法院认为，本案争议焦点一：通海村**公司公司订立的租赁合同是否有效。通**委会认为双方租赁合同有效；红**公司认为原通州市川港镇人民政府是租赁合同中标的物厂房、土地的产权人，通**委会未取得相应的所有权、使用权，其作为管理人只是代管，无权以自己名义出租，双方订立的合同无效。法院认为，红**公司早年虽系向原通州市**务中心租得原通州市川港镇辖区内原水泥厂（磷肥厂）平房714平方米，但在该份租赁合同期满前，原通州市川港镇人民政府已经发出通知：原水泥厂（磷肥厂）范围内的土地、房产等均由原竖积洪村管理，此后租金由该村收取、到期后由该村重订合同，红**公司虽称未收到该通知，但其明知该通知内容，并且此后多次向通**委会交纳相关租金，2011年10月3日仍与通**委会订立书面租赁合同，足以证实其对通**委会出租房屋、土地的权利的认可，根据原通州市川港镇人民政府通知，通**委会事实上取得出租原水泥厂（磷肥厂）房屋及其范围内土地的权利，因此，依据合同相对性原理，红**公司不能以通**委会非权利主体否定合同有效。红**公司提交的南通市通州区人民政府《关于区控违办移送南通红**限公司申请相关信息公开的回复》、南通市**州分局《关于南通红**限公司信访事项的答复意见书》所在内容并不能否定本案合同的效力。综上，通**委会与红**公司订立的租赁合同有效。

本院认为

本案争议焦点二，通**委会、红**公司于租赁合同中只有拖欠房租承担违约金的约定，通**委会可否解除租赁合同。通**委会认为其多次向红**公司追索租金未果，其收取租金目的落空，依我国合同法相关规定，要求解除合同；红**公司认为，其拖欠房租属实，通**委会仅能主张违约金。原审法院认为，承租人无正当理由未支付租金，出租人要求其在合理期限内支付，承租人仍拒不交纳的，出租人可以解除合同，此为出租人所享有的法定解除权。通**委会、红**公司虽在租赁合同中未有关于拖欠租金可解除合同的约定，但通**委会于2013年4月向红**公司发出的通知明确要求红**公司支付相关租金，后又通过起诉主张，但通**委会撤诉后时至今日，红**公司仍未交纳有关租金，故通**委会主张解除租赁合同，既有事实依据，亦有法律依据，应予支持。

本案争议焦点三，合同约定的租赁期到何时止。通**委会主张租期自2009年1月1日起算，2011年11月3日订立合同是对前期租赁的追偿及合同期的变更，红枫丽**司则认为，租赁期应当为2009年至2014年。原审法院认为，红枫丽**司主张租金已付至2012年年底未能举证证实，法院难以采信。根据红枫丽**司自2009年起向通**委会支付租金的总额为41000元，在通**委会无证据证实租金有所上浮的情况下，仍按每年租金11000元计算，红枫丽**司应当只给付至2012年9月，且201年9月的租金尚未完全支付。现通**委会主张2012年10月3日至2013年10月3日的租金，有事实根据，法院予以支持。

综上，合同当事人应本着诚实信用原则，按照合同约定全面、及时地履行自己的义务。租赁合同中，出租人应按约定交付租赁物，承租人应当按照约定及时支付租金；承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，经出租人催交仍不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，承租人应当返还租赁物。合同约定违约责任的，违约方应依约承担违约责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除通**委会与红**公司于2011年10月3日订立的租赁合同；二、限红**公司于判决发生法律效力后十日内给付通**委会租金11000元；三、限红**公司于判决发生法律效力后十日内给付通**委会违约金2200元；四、限红**公司于判决发生法律效力后十日内返还通**委会763平方米厂房（其中大车间704平方米、门卫房两间59平方米）及250平方米场地。案件受理费130元，由红**公司负担。

二审裁判结果

宣判后，红**公司不服，向本院提起上诉称，单方面通知解除租赁合同之前，通**委会就采取了故意毁坏红**公司购买的烘干房、锅炉房，之后又逐步捣毁了红**公司的自建厂房及机器设备、断水断电等违法手段，破坏了红**公司租用房屋及生产经营条件，企图通过侵权的方式达到毁约逼迁的目的。通**委会单方面要求解除租赁合同，既是侵权行为，又是违法行为，不应予以支持。相反，通**委会破坏红**公司的财产及生产经营条件，给公司造成了巨大的损失，应当予以赔偿。红**公司对此提出反诉，但原审法院不予受理，违反法定程序。请求二审法院撤销原判，就红**公司的反诉一并受理，迳行改判驳回通**委会的一审诉讼请求，支持红**公司的反诉请求。

被上诉人通**委会答辩称，红**公司在原审庭审中自认租赁合同客观存在，拖欠租金属实。经通**委会催告及提起诉讼后，红**公司仍未按约给付租金，租赁物至今仍完好无损地在红**公司掌控之中。红**公司的其他诉称不真实也与租赁关系无关联。请求二审法院驳回红**公司的上诉请求。

经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。

二审中，红**公司补充提供：1、百度搜索词条“川姜镇”的打印件，证明通**委会对案涉出租房屋没有管理权和起诉权；2、南通**州分局政府信息公开申请答复书，证明通**委会没有起诉权。通**委会质证认为，对证据1不予认可，证据2内容与一审证据内容重复不予认可。本院审查认为，对证据1网上搜索信息内容真实性难以确认，对证据2的真实性通**委会不持异议，本院予以确认，证据2的证明效力将结合本案其他证据综合认定。

另查明，二审庭审中，红**公司认可案涉租赁合同约定的房屋存在且仍由其控制。

本院认为，早在案涉租赁合同签订之前，红**公司法定代表人张**即代表原通州**有限公司与原通州市**务中心订立过租赁合同。后因行政区划变更，原租赁合同所涉房屋、土地划归通**委会管理。2009年3月21日，因拖欠2008年租金，红**公司与通**委会在法院主持下达成调解协议。之后，双方虽未订立书面租赁合同，但红**公司仍实际占用原租赁合同所涉房屋及土地，并在2011年1月22日向通**委会支付2009、2010年度租金3万元。2011年10月3日，张**代表红**公司与通**委会订立案涉租赁合同。2011年11月8日，红**公司又向通**委会交纳2011年租金11000元。可见，对通**委会作为出租方的主体身份，红**公司是明知并认可的。根据2007年12月1日原通州市川港镇人民政府通知及2014年5月12日南通市通州区张芝山镇人民政府文件，通**委会有权对案涉房屋及土地行使管理权，涉案租赁合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

合同生效后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同解除分为法定解除和约定解除两种。对于承租人拖欠房租出租人是否有权解除合同，案涉租赁合同中虽未对此直接约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故承租人拖欠房租，出租人享有法定解除权。涉案租赁合同约定的租期为6年，在通**委会无证据证实续租后租金上涨的情况下，租金仍应按11000元计算。而红**公司至今给付的租金总额共41000元，应计算至2012年10月，且10月租金亦未完全给付，此后的租金均未给付。通**委会于2013年4月6日向红**公司催要租金，后起诉后撤诉，但直至通**委会提起本案诉讼后，红**公司仍未交纳欠付租金，通**委会要求解除租赁合同应予支持。至于红**公司上诉所称的财产损害问题，本案所涉租赁标的仍存在且仍在红**公司控制下，其所称的损害财产已超出本案租赁标的范围，且其所主张的侵权主体亦超出本案诉讼主体的范围，故不宜在本案中一并处理，原审就此另行裁定驳回其反诉，本院对此另行审查并作出相应裁定，红**公司可依法另行主张。综上，红**公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费130元，由上诉**莱公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月六日