李**与曹*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告曹*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李**任审判，公开开庭进行了审理。原告李**的委托代理人高*、张**，被告曹*的委托代理人曹吉林到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称：涉案房屋为农村宅基地房屋，在曹*名下，当时曹*14岁，曹*为其监护人。原告为城镇户口。2000年2月，原告在报纸上看到曹*，即现在被告的代理人曹吉林刊登的出售房屋的广告信息。原告按照广告上的信息联系了曹*。后被告向原告出示了北京**公证处出具的内容为曹*将其名下的涉案房屋代理权交给李**，李**有权处理涉案房产的一切事宜，委托人均无异议的公证书，以及北京市丰**村民委员会出具的《房产产权证明》和被告户口本之后，双方签订了《协议》，约定被告将其名下的丰台区173号房屋产权转让给原告。签订《协议》后，原告向被告支付了房款30万，后取得该房屋的居住权。2009年11月，右安门大街对涉案房屋所在区域进行了置换。2010年11月底，被告抢占了置换后的房屋，并租给了曹*的债权人。2013年10月，原告得知该房屋属于拆前腾退的范畴，遂找到右安门村委会和拆迁公司，要求其不要与被告签订协议，因为这个房子存在纠纷。同时，原告向北京**民法院依法提起诉讼，该案已经审理终结并已出具判决书。后我方得知，被告已于2013年11月3日与北京市**村村委会签订了《腾退补偿安置协议书》，被告获得分别为58平方米、87平方米两处房屋及数额为1633254元补偿款。原告认为，其在购买涉案房屋时对其无权购买涉案房屋的事实并不知情。原告为购买涉案房屋向被告支付了30万元购房款并对该房屋进行了实际占有和使用。被告的行为给原告造成了房款30万元的利息损失和因房价上升而造成的损失。现诉至法院，请求法院判令：1、原告、被告签订的《协议》无效；2、被告向原告返还购房款30万元；3、被告向原告支付补偿款40万元。

被告辩称

被告曹*辩称：涉案房屋原本登记在我母亲罗**名下，其去世后，因为我父亲曹**没有户口，便将此房屋登记在我名下。跟原告协商房屋买卖时，曹**当时说房子不能卖。因原告认识公证处的人，是原告给办理了公证书。曹**没有身份证，是原告给做的假的身份证，身份证上写的曹*，实际上一直叫曹**。房款实际上收了18万，协议书上写的30万，是原告写的。因为害怕无法过户，要赔偿30万，所以曹**在收条上直接写了30万元，打完收条就把房屋交付给原告了。2009年11月，右**大队对涉案房屋进行了置换，给了我少量搬家费，大队把原房屋收回后，重新安置了房屋，2011年因面临拆迁，大队将重新安置的房屋收回后又给了我，并由我出租他人。至此房屋已与原告没有关系。2013年我就安置房屋事宜签了拆迁协议，并得到了拆迁款。原告主张拆迁款的诉讼已经被驳回。同意原告主张《协议》无效的诉讼请求，同意向原告返还购房款30万元，不同意原告的其他诉讼请求。

当事人就争议事实，举证、质证如下：

原告举证：1、本院出具的（2013）丰民初字第19624号民事判决书一份，拟证明事实的基本过程；2、原告、被告于2000年2月22日签订的《协议》一份，拟证明原告、被告存在房屋买卖的事实；3、北京市丰**村民委员会出具的《房产产权证明》2份、曹**母罗**的死亡证明1份、曹*身份证复印件1份、曹*的户口本1份、曹*给原告的信件一份，拟证明涉案房屋产权状况以及李**购房时曹*向其出示的一系列文件；4、收条1张，拟证明李**已向曹*支付全部购房款30万元；5、公证书一份，拟证明曹*代理曹*委托原告，原告就涉案房屋产权的一切事宜有代理权，实际上是买房行为。

被告发表质证意见：1、认可；2、认可，《协议》上是曹**及曹*亲笔签字，手印也是曹**及曹*印的；3、身份证不认可，是李**给曹**伪造的，其余的证据认可；4、认可，收条是曹**打的，是曹**的亲笔签字；5、认可。

被告举证：无。

本院查明

本院查明、认定的事实如下：

曹吉林（别名曹*）与罗**原系夫妻关系，育有一女曹静。罗**原为北京市丰台区南苑乡右安门村社员，于1998年10月19日死亡。丰台区右外大街173号系北京市丰台区南苑乡右安门村于1988年批给罗**的宅基地。

2000年2月，曹*以曹*（甲方）监护人的身份与李**（乙方）签订《协议》一份，约定：1、甲方将丰台区173号的房产权，做价人民币三十万元转让给乙方；2、此房产权为甲方私人产权（产权证书为据）。包括院内全部建筑，北房两间，南、西房各一间，面积为62平方米。另有门楼一处，小院子一处。3、转让后，甲方应无条件配合乙方做好居住，拆迁及其它有关事宜。4、甲方应切实无误地保证乙方关于此房产的永久权益，如因甲方原因致使权益受损，而乙方要求退房，甲方应一次性退还三十万元。5、为了便于乙方居住，拆迁洽谈，甲方将户口簿寄存于乙方处，乙方应妥善保管并交付甲方人民币5000元保证金，归还甲方户口本时，甲方应将保证金退还并同时退还存款利息（活期）。6、乙方应在委托书公证后一次性交清房款，甲方应收款后出具收据。甲方在收款后5日内搬出房屋移交乙方。

上述协议签订后，原告将房款300000元交付被告，被告将房屋交付原告。

本院（2013）丰民初字第19624号生效民事判决书认定事实如下：“．．．．．．2010年11月18日，右**委会（甲方）与曹*（乙方）签订《右安门村村民宅基地置换协议》，约定：因规划需要，右安门村凉水河南岸地块拟建设敬老院，故在建工范围中的乙方宅基地由右安门村同意规划在大石桥村建房对村民安置，乙方自愿接受上述调整；现甲方安置乙方宅基地房屋3间，建筑面积100平方米；置换后的房屋所占用土地属于右安门村集体所有，是规划乙方使用的宅基地；置换后的房屋如遇政府拆迁，拆迁补偿属乙方所有；签约后7日内，乙方迁入新址房屋，将原房屋钥匙交至安置办。教育着实3日内甲方一次性给予乙方搬家补助费300000元；原有的房屋及占地归甲方所有，由甲方处置。上述协议签订后，右**委会将上述房屋收回并给付曹*搬家补助费30000元。同年11月20日，曹*（出租方、甲方）与孙**（承租方、乙方）就上述置换后的房屋的租赁事宜签订房屋租赁合同，约定曹*将置换后的房屋以月租金2500元的价格出租给孙**；房屋租赁期自2010年12月1日至2013年12月1日。合同签订后，曹*将上述房屋交付给孙**。2012年1月15日，孙**（出租方、甲方）与原告李**之夫张**（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定孙**将其承租的上述房屋转租给张**；房屋租赁期自2012年1月15日至2013年1月15日。2013年10月27日，右**委会就置换后的房屋所在地区拆迁事宜向所在地区发出《致右安门村（居）民的一封信》。同年11月3日，右**委会（腾退人、甲方）与曹*（被腾退人、乙方）签订《腾退补偿安置协议书》，约定曹*将置换后的房屋腾退给右**委会，右**委会支付给曹*补偿款项共计2793254元。随后，上述房屋被拆除。”

庭审中，双方确认原告损失数额为10万元。

上述事实，有当事人陈述及相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：双方签订的《协议》系关于丰台区173号房屋的买卖协议，因该房屋为农村集体土地宅基地性质，原告为城市户籍，不是房屋所在地农村户籍。双方就该房屋签订买卖协议，违反了国家禁止性法律规定，故本院认定上述协议为无效协议。因无效合同取得的财产应当返还，被告应当将收取的房款返还原告。因双方对国家的相关规定均应当知晓，故对协议无效，双方均有过错。因合同无效导致的损失，应根据双方的过错程度分别承担。现双方对原告的损失数额均认可为100000元，本院不持异议。根据本院（2013）丰民初字第19624号生效民事判决书认定的事实，原告之夫张**在2012年1月15日对置换后的房屋与案外承租人孙**签订租赁合同，表明李**认可与被告的《协议》已经终止，不再是置换后房屋的权利人，故原告无权对置换后房屋的拆迁补偿款主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告李**与被告曹*签订的《协议》无效；

二、被告曹*于本判决书生效之日起十日内向原告李**返还购房款三十万元；

三、被告曹*于本判决书生效之日起十日内向原告李**支付损失十万元；

四、驳回原告李**其他诉讼请求。

案件受理费5400元，由原告李**负担2315元（已交纳），由被告曹*负担3085元（于本判决书生效后七日内交纳）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月九日