侯*与北京玉泉**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人侯*因与被上诉人北京玉泉**有限公司（以下简称玉**司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第43964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年8月，侯*起诉至原审法院称：2004年3月6日，侯*与玉**司签订《场地租赁合同》（以下简称租赁合同），侯*租赁玉**司位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村（以下简称西直河村）的场地，用于石材加工、销售、储存等。2013年12月10日，侯*向玉**司交纳了2014年度的场地使用费503844元。2013年12月15日，北京市朝阳**村民委员会（以下简称西直河村委会）发出通告：因“西直河村五环外地块环境整治”列入朝阳区2013年环境整治项目，按照西直河村村民代表大会决议，该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同，土地归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。根据侯*与玉**司签订的租赁合同第8条第2款约定，玉**司不应再收取侯*2014年的租金，应予返还。同时依据该条约定玉**司只能对房屋、附属物和设备补偿提取15%的补偿，但玉**司却对包括搬家补助费、提前搬家奖励费、工程配合奖在内的全部补偿款提取15%，即玉**司多占有侯*拆迁补偿款795332.25元。另外，玉**司在侯*租赁期间，违反合同收取侯*10万元。现侯*起诉至法院要求：1.玉**司返还侯*已支付的2014年租金503844元，并从2013年12月15日起按人民银行同期贷款年利率计算利息至付清之日止；2.玉**司返还多收取侯*的补偿款795332.25元；3.玉**司返还侯*10万元。

一审被告辩称

玉**司在原审法院辩称：2014年租金不应返还。侯*承租场地是玉**司有偿租赁后转租给侯*的，在合同存续期间侯*一直使用着场地；玉**司为了履行协议也向出租方缴纳了2014年1月1日至12月31日的租金。涉案土地虽然是2013年12月份发出拆迁通知，但实际上拆迁时间是2014年12月底，2014年整个年度侯*都实际使用土地。侯*未与玉**司协商租赁合同终止以及拆迁补偿事宜，却在玉**司不知情情况下单方与西直河村经济合作社签订了《拆除腾退补偿协议》（以下简称补偿协议），该协议中第二条约定给付玉**司补偿款243万余元，补偿款玉**司已于2014年底收到；故侯*对拆迁补偿数额及分配已经进行了确认，现在再起诉没有依据。侯*不能擅自将土地转租，玉**司已经给侯*发了解除函，基于此侯*给玉**司10万元补偿，后续玉**司发出商函对侯*的转租行为进行了追认，故10万元已经履行，属于给玉**司的补偿金不应返还。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2004年3月6日，侯*作为承租人（乙方）与作为出租人（甲方）的玉**司签订租赁合同，租赁合同约定甲方将坐落于西直河村的场地出租给乙方用于石材的加工、销售、储存、商业铺面及租赁经营使用；场地面积为7232.4平方米，即10.85亩；租赁期限20年，即2004年4月1日开始至2024年3月31日终止；全年租金260400元，自2004年后按自然年度支付场地租金，时间为当年元月1日前；每隔5年在上年度基础上向上递增10%；乙方在承租期间未经甲方同意不得擅自转租该场地，乙方有权将在所租场地上自建的门市铺面、厂房对外出租，甲方不予干涉，但需书面通知甲方；遇国家及地方规划征地或调整场地使用性质时，政府对乙方自建房屋及设备的拆迁补偿金，乙方分享85%，甲方分享15%；同时甲方退还乙方当年多交纳的租金，本合同可解除，双方均不承担对方任何责任。2004年9月16日，双方签订补充协议，约定场地总面积增加至17.35亩约计11520平方米。

合同签订后，侯*于2013年12月10日向玉**司支付2014年度租金503844元。2013年12月15日，西**委会发布《通告》，内容为：“西直河村五环外地块环境整治”列入朝阳区2013年环境整治项目，按照西直河村村民代表大会决议，该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。

2014年8月6日，侯*作为乙方与作为甲方的西直河村经济合作社签订补偿协议，约定房屋建筑总面积为11782.7平方米，确定乙方房屋及相关附属物等补偿、补助及奖励款共计16201212元；其中：（1）自建房屋及附属物补偿10648997元；（2）搬家补助费589135元；（3）提前搬家奖励费589135元；（4）工程配合奖4123945元；（5）设备改移费250000元；根据乙方与玉**司所签订的协议书对于补偿款分配比例之条款约定，乙方同意由甲方将属于玉**司所应获得的上述房屋及相关附属物等补偿、补助及奖励款的15%，共计2430181元予以扣除；扣除上述款项后，甲乙双方确认，甲方共需支付乙方13771031元。

经询，侯*表示依据租赁合同玉**司仅对“自建房屋及设备的拆迁补偿金”分享15%，不应对补偿协议中约定的“搬家补助费、提前搬家奖励费、工程配合奖”再分享15%，补偿协议中该约定应属无效，故主张玉**司返还多占有的补偿款795332.25元。玉**司对补偿协议的真实性认可，对侯*所述证明目的不认可。

庭审中，侯*提交录音并申请证人孟*出庭作证，以证明玉**司违反合同约定收取侯*10万元。玉**司提交《关于解除场地租赁合同的函》、《商函》，用以证明侯*于2014年4月支付的10万元是对其转租和私自构建等违约行为的补偿。

经法院向西直河村拆迁办调查，涉案场地在2014年末、2015年初时已全部拆迁腾退完毕，所涉及补偿协议的款项已于2015年元月至春节前后由财务部门支付完毕。另询，侯*表示于2015年1月6日收到补偿款，玉**司表示于2014年年底收到补偿款。

原审法院认定的上述事实，有租赁合同、补充协议、收据、补偿协议、证人证言、函件、工作记录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：合同应当信守，承诺应当履行。侯*与玉**司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定玉**司对自建房屋及设备的拆迁补偿分享15%，该约定并未否定对可能发生的拆迁补偿中其他奖励补偿款玉**司无权享有。本案租赁合同实际履行过程中遇到征地拆迁，侯*再行与案外人签订补偿协议，该补偿协议中涉及补偿款的分配实际是侯*以自身行为对租赁合同中未约定部分的确认。侯*在签订补偿协议时未提异议，签订补偿协议后已实际履行，现在再提出异议于法无据，法院不予支持。关于2014年租金，根据庭审调查情况，侯*在2014年度仍实际使用场地，其主张返还依据不足，法院不予支持；另根据双方举证可以证明玉**司收取的10万元系双方单独达成的合意，且亦已实际给付，侯*又以违约为由主张返还依据不足，法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回侯*的全部诉讼请求。

原审法院判决后，侯*不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并依法改判；2.判令玉**司返还侯*已经支付的2014年租金503844元，并从2013年12月15日起按同期银行贷款利息计算利息至付清之日；3.判令玉**司返还多收取侯*的补偿款795332.25元；4.判令玉**司返还侯*10万元整；以上共计1399176.25元。主要上诉理由是：原审判决认定事实错误、判决不公，侵害了侯*的合法权益。2004年3月6日，双方签订租赁合同，之后侯*一直按时交纳租金。2013年12月15日，西直河村委会发出环境整治通告，解除所有土地租赁合同，土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。根据双方签订的租赁合同，玉**司不应再收取侯*2014年的租金，故应当予以返还。同时，玉**司多占有侯*拆迁补偿款795332.25元，应当予以返还。另外，玉**司违反合同收取侯*10万元，应当予以返还。虽然侯*与西直河经济合作社签订的补偿协议中，对拆迁补偿款的分配有约定，但是并不能对抗侯*与玉**司在租赁合同中关于补偿款分配的约定。原审无视双方租赁合同中关于补偿款如何分配的约定，判决不公。西直河村委会发出通告后，采用了堵路、挖沟等措施，致使侯*等所有经营企业无法正常经营。侯*失去了土地的使用权，所以玉**司无权收取2014年度的租金，应当返还。玉**司同意原判。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依本案查明事实，侯*在2014年度确仍实际使用场地，其主张返还2014年租金及相应利息，依据不足，本院不予支持。

侯*与玉**司签订的租赁合同虽明确约定玉**司对自建房屋及设备的拆迁补偿分享15%，但该约定并未否定玉**司对可能发生的拆迁补偿中其他奖励补偿款有权享有。在租赁合同履行过程中，侯*与案外人签订补偿协议，明确约定了应给付玉**司的补偿款，玉**司亦已实际领取，应视为侯*与玉**司对原租赁合同约定的变更，现侯*再行提出异议，于法无据，本院不予支持。

玉**司收取的10万元系双方单独达成的合意，且已实际给付，侯*又以违约为由主张返还依据不足，本院不予支持。

综上，侯*的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

保全费5000元，由侯*负担（已交纳）。

一审案件受理费17393元，由侯*负担（已交纳8696元，余款8697元于本判决书生效后七日内交纳）。

二审案件受理费17393元，由侯*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日