吴**与北京普**限责任公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吴**与被告北京普**限责任公司（以下简称：普**公司）、北京华明**有限公司（以下简称：华**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴**及其委托代理人冀向阳，被告普**公司之法定代表人刘**及委托代理人马受增、于**，被告华**公司之委托代理人何**、史*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴**诉称：我和二被告于2013年5月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定我将位于北京市顺义区×村约978平方米的房屋租赁给二被告使用，租赁期限为5年，自2013年5月1日起至2018年5月1日止，年租金为18万元。2014年5月1日后，我向被告催要租金，被告以市场原因无法继续租赁该房屋为由，提出与我解除《房屋租赁合同》，我认为被告无视合同的约定，任意违约，给我造成了巨大的损失，我为被告承租该房屋将房屋腾空，将所有生产资料及设备作为废品处理。因此起诉请求：1、依法解除双方的《房屋租赁合同》；2、判令二被告支付我违约金人民币9万元，搬家损失4万元；3、判令二被告支付自2014年5月1日至合同解除并交还房屋止的租金，按照每天520元计算。

被告辩称

被告普**公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。我公司及华**公司共同与原告签订了租期为五年的《房屋租赁合同》，因为市场原因，我公司无力对涉诉场地进行租赁，加之华**公司也不再承租，我公司和华**公司于2014年2月与原告进行沟通，原告当时并未反对，2014年5月5日三方就合同解除达成协议，故我公司不应当承担违约责任。此后，我以内部承包的方式代表公司重新与原告签署租赁合同，该合同现正在履行当中。

被告**公司辩称：我公司同意解除涉诉《房屋租赁合同》，不同意原告的其他诉讼请求。

本院查明

经审理查明：

2013年5月1日，吴**（甲方）与普**公司、华**公司（均为乙方）共同签订《房屋租赁合同》，约定吴**将位于北京市顺义区×村约928平方米的房屋租给普**公司和华**公司，租赁期限自2013年5月1日到2018年5月1日，年租金为18万元，签订合同当日给付全年租金18万元，任何一方违约赔偿对方半年房租，吴**违约还应赔偿普**公司和华**公司装修及设备损失，普**公司和华**公司违约则需将房屋场地恢复原貌且吴**不退还租金，双方签订合同期限为五年，每年续签，年付租金价格不变，如次年因故终止合同，应当提前三个月提出告知对方，无违约责任。合同落款处有马受增签字。

2014年5月5日，普**公司和华**公司向吴**发出《解除房屋租赁合同协议》(以下简称：《解除协议》)，载明：三方在2013年5月1日签订了北京市顺义区×村约978平方米的房屋租赁合同，普**公司和华**公司因市场原因无法继续租赁该房屋，现经双方友好协商解除原合同，均无违约责任。普**公司和华**公司在该协议书上盖章，普**公司所留存的《解除协议》载明该协议已交甲方冀向阳，并有冀向阳签字。

2014年5月7日，吴**和马**签订《房屋租赁合同》，约定吴**将位于北京市×村约210平方米的房屋租给马**，主要包括东边门面五间和库房七间，租赁期限自2014年5月1日至2015年5月1日，年租金8万元人民币。

庭审中，二被告公司称因为经营业务范围相似，二者相互之间的业务往来频繁，但仍然属于两个独立的法人。二公司主张就2013年5月1日所签订的《房屋租赁合同》中租金按照普**公司每年12万元，华**公司每年6万元支付，场地中东边门面房3间、东边库房、北边平房8间由普**公司使用，东边门面房2间、北边平房4间、北边库房由华**公司使用，其余部分由二公司共同使用。吴**表示不清楚二公司内部之间的关系，主张二公司在本案中承担连带责任。

二**公司主张已经根据2013年5月1日所签《房屋租赁合同》的约定提前三个月告知吴**要求解除合同但是没有书面证明，对上述《房屋租赁合同》第六条所规定的违约责任计算方法没有异议但是坚持并未构成违约。普**公司表示《解除协议》是根据冀**的口述打印的，华**公司表示冀**作为吴**的律师在《解除协议》上签字构成表见代理。吴**对二被告所主张的上述事实不予认可，主张马*增2014年4月份表示过公司不再承租，转由马*增个人承租，因此要求降低租金，这也是后来降低租金的原因，冀**要求二**公司在《解除协议》上盖章的目的是获取二**公司违约的证据，该协议并非依据冀**口述产生，冀**当时没有就解除合同事宜获得吴**的授权，其将该协议交给吴**后，吴**本人因不同意协议内容故未在协议上签字。吴**当庭提交其所留存的《解除协议》，该协议是有二**公司的盖章但没有吴**的签字。

关于2014年5月7日所签订的《房屋租赁合同》，普**公司主张其通过内部承包的方式交给马*增承包经营，实际签署合同的主体仍然是普**公司。吴**对此不予认可，主张是否构成内部承包属于普**公司和马*增的内部关系，坚持认为该合同的承包人为马*增个人。

本案审理中，二被告公司主张除马**2014年5月7日与吴**所签《房屋租赁合同》涉及的场地外，其余部分均已在2014年5月1日前腾退完毕。吴**承认物品是2014年5月1日左右腾退的，另外有两个挖掘机直到2014年7月到8月才腾退完毕，因为马**仍在承租经营，因此不清楚哪些物品归谁所有，故视为一直没有腾退。华**公司承认挖掘机是该公司的。

上述事实，有当事人陈述、分别签订于2013年5月1日和2014年5月7日的《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议》、庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

吴**与普**公司、华**公司所签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，各方均应按照约定履行。二被告主张已经根据上述合同的约定提前三个月告知吴**解除合同但没有证据证明，本院不予采信。

关于吴**与马**于2014年5月7日所签《房屋租赁合同》，无论马**与普**公司内部系何种关系，根据合同相对性原则，应当认为承租人为马**。吴**坚持认为该合同的相对方为马**本人，承认马**于2014年4月已经表示公司不再租赁该处场地并通过冀向阳签收二**公司的《解除协议》，因此本院认为吴**和马**签订《房屋租赁合同》的行为已经表明其同意自2014年5月7日起即不再履行与二**公司所签的《房屋租赁合同》，此时三方均已具有终止该合同的意思表示，因此该合同自2014年5月7日解除。虽然吴**和马**所签《房屋租赁合同》约定起始日期为2014年5月1日，但因两被告公司于2014年5月5日才正式以公司名义向吴**要求解除合同，所以可以推知各方当时尚无解除三方所签《房屋租赁合同》的合意，不应以吴**和马**所签《房屋租赁合同》的起始日期为三方所签《房屋租赁合同》的解除日期。

关于违约金。虽然可以认定吴**同意自2014年5月7日起即不再与二被告公司履行三方所签订的《房屋租赁合同》，但系二被告公司以实际行动表示不愿再继续履行合同所致，二被告公司没有证据证明已经提前三个月告知吴**解除合同，因此二被告公司构成违约。《解除协议》没有吴**签字，不能证明吴**免除二被告公司的违约责任，因此二被告公司应当向吴**支付违约金。二被告公司对三方所签订《房屋租赁合同》中关于违约金的计算方式不持异议，本院以此作为计算违约金的依据。

关于吴**所主张的搬家损失。吴**将涉诉场地腾空的目的为从事出租经营，属于其为履行合同付出的成本，其与二**公司签订《房屋租赁合同》时应当对相应费用明知，其在与二**公司约定违约金条款时必然会考虑到对方违约会造成自己该部分损失，因此即便二**公司构成违约，吴**该项请求本院亦不予支持。

关于吴**所主张二被告支付自2014年5月1日至合同解除并交还房屋止的租金。因为吴**承认除了马**继续承租的场地外，二被告公司的物品均于2014年7月到8月腾退完毕，该时间短于计算违约金所依据的半年时间，该部分损失亦应为违约金所涵盖，因此对该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最**法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告吴**与被告北京普**限责任公司、北京华明**有限公司于二〇一三年五月一日所签订《房屋租赁合同》于二〇一四年五月七日解除；

二、被告北京普**限责任公司、北京华明**有限公司于本判决生效之日起七日内共同支付原告吴**违约金九万元；

三、驳回原告吴**的其他诉讼请求。

案件受理费二千九百元，由原告吴**负担八百五十元（已交纳）；由被告北京**限责任公司、北京华明**有限公司共同给付二千零五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一五年五月七日