北京**有限公司与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京**有限公司（以下简称中**公司）因与被上诉人张**、原审第三人北京国**开发中心（以下简称国恒中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年2月，张*学诉至原审法院称：2004年3月2日，我向国恒中心购买了北京市朝阳区××2号（现地址为北京市朝阳区××7号）××大厦（现名为××七号）××04号房屋。我向国恒中心支付了全部房款，国恒中心开具了支付房款收据。2005年12月21日，我办理了入住手续。时至今日，我仍没有取得该房屋的房屋所有权证。后我得知中**公司竞得××大厦拍卖项目。基于上述情况，我认为：中**公司购买了该房屋所在项目开发主体资格，其需承担该开发项目的全部权利和义务，中**公司有义务协助我办理房屋所有权证。现向法院提出诉讼请求，要求判令中**公司协助我办理前述房屋的房屋所有权证，将该房屋过户至我名下。请法院依法裁判，以维护我之合法权益。

一审被告辩称

中**公司辩称：国恒中心的违建导致无法办理产权证。我公司同主管部门沟通后，交纳了各种违建费用15528740.77元。因违建面积的受益人为××大厦的各业主，各相关费用应该由业主分摊。根据张**的房屋面积，应该分摊82106.07元。张**违反了《竞买协议书》的规定。根据《竞买协议书》，张**应向我公司交纳购房款，张**明确知晓这点并认可。张**作为购房人，应将其剩余房款交给我公司。只要张**履行了义务，交纳应该交纳给我公司的房款及相关分摊费用，我公司可配合张**办理房产证。目前，张**的诉讼请求的证据不足。

中**公司反诉称：依据我公司在北京**屋管理局查询到的信息，2004年3月2日，张**向国恒中心购买了北京市朝阳区××2号××大厦××04号房屋，双方签署了《商品房买卖合同》，合同编号××，建筑面积为217.84平方米；房屋总价款为1882137.6元。2007年12月7日，江苏**民法院依法将国恒中心所开发的位于北京市朝阳区××2号××大厦的房地产项目拍卖给我公司；根据《竞买协议书》，我公司享有××大厦已售房屋应收尾款等权益。2008年1月2日，江苏**民法院作出（2007）苏**0035-1号民事裁定书，确认我公司以4.92亿元竞得××大厦拍卖项目资产及相关权益。依据生效法律文书，张**的1882137.6元购房款应交付我公司。我公司至今未收到张**的购房款，张**也无证据证明其向我公司缴纳了该购房款。基于上述情况，为了维护自身的合法权益，提出反诉请求，请求法院判令张**依据《竞买协议书》向我公司支付购房款1882137.6元，以维护我公司之合法权益。

张**对反诉辩称：国恒中心将其与我之间的商品房买卖合同权利义务概括转让给中**公司，并未经过我同意，国恒中心、中**公司也从未通知过我。中**公司从来没有以任何的形式通知我《竞买协议书》的内容，也从未通知我向其支付剩余的房款。根据合同相对性，我将剩余房款支付给国恒中心合法合理。中**公司由于自己过错造成的损失，应由其自行承担或向国恒中心追偿，无权要求我再行支付一次。由于《竞买协议书》不具有公示性，我在并不知道有《竞买协议书》的情况下，支付剩余房款给国恒中心是基于合同关系，并无任何过错。我已经履行完毕合同义务，中**公司有义务协助我办理房产证。国恒中心明知收取该房屋剩余房款的权利已经受让给中**公司，仍隐瞒事实，收取我房款，存在重大过错，我作为善意的消费者，在完全不知情的情况下，已经履行完毕合同义务，请求法院驳回中**公司的反诉请求。

国恒中心经原审法院合法传唤未到庭应诉。

一审法院查明

原审法院经审理认为：根据查明的内容，中**公司可享有××大厦项目开发主体资格，基于法院委托拍卖程序承继了××大厦原项目开发主体就该项目所享有的权利、义务关系，已实际取得并持有办理房产证所需要的相关证件，具备协助张**办理房产证的客观条件，中**公司应协助作为购房人的张**办理涉案房屋的产权登记手续。办理登记时如果房屋地址信息发生变更，应以房屋登记管理部门核准的房屋地址信息为准。关于中**公司的反诉请求，法院认为：张**作为一般购房者，对于中**公司通过拍卖承继了××大厦项目的权利义务这样的信息所能获取的途径非常有限，亦不可能苛责其主动采取措施获得，对于涉及涉案房屋权利义务转移这样的重要信息，在中**公司明确知晓××大厦已销售房屋状况的情况下，中**公司应通过明确具体的方式将这一内容向张**告知，仅通过在××大厦机动车出口处铁栅栏大门外侧设立公示板的方式，不足以达到令张**明确知晓相关信息的作用，亦不能据此推断张**已经知晓相关信息。同时，中**公司应进一步明确告知购房者剩余房款的交纳对象，产权证的办理途径等信息，以便购房者履行合同义务、行使合同权利，仅凭公示板中张贴的内容，不足以令作为一般购房者的张**对于剩余房款应向中**公司交纳达到足以确信的程度。因此，即使公证书属实，亦不能据此认定张**知晓涉案房屋权利义务发生转移以及剩余房款应向中**公司交纳这一内容。中**公司提交的委托书的复印件，真实性无法核实，该证据法院不能采信。张**向合同相对方国恒中心履行了房款交款义务，符合常理，亦不存有过错，现张**已履行了房款交纳义务，中**公司要求张**给付购房款，法律依据和事实依据均缺乏，不予支持。张**作为购房人已经按照合同约定履行了付款义务，中**公司以张**未负担费用为由拒绝履行协助办证义务，缺乏合同依据和法律依据，不予采信。国恒中心经合法传唤未到庭参加开庭，依法缺席审判。据此于2015年2月判决：一、本判决生效后三十日内，北京**有限公司协助张**办理北京市朝阳区××2号××04号房屋的房屋所有权登记手续，将该房屋所有权登记至张**名下（如办理登记时房屋地址信息发生变更，以房屋登记管理部门核准的房屋地址信息为准）。二、驳回北京**有限公司之反诉请求。

上诉人诉称

判决后，中**公司不服，上诉至本院。其上诉理由为：1.原审法院未就涉案房屋应当交纳的尾款进行实体判决，上诉人收取尾款的权利受到侵害；2.原审法院认定张**已经全额交纳房款属认定事实根本错误，张**的所谓交纳尾款与购房合同的约定内容不符；3.该公司只承担义务，不享有权利，违背了权利义务一致的法律原则；4.原审法院未调取张**签署的委托书；5.该公司已将取得开发商资格，要求张**交纳尾款的情况通知张**。请求撤销原判，发回重审或改判驳回张**的原审诉讼请求，支持该公司的反诉请求。张**同意原判。国恒中心对原判未发表意见。

本院查明

经审理查明：2004年3月2日，张**（买受人）与国**心（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号××），约定张**购买国**心开发建设的北京市朝阳区××2号××04号房屋（以下简称涉案房屋），总价款1882138元，交房时间为2003年2月15日前，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。上述合同签订后，涉案房屋交付张**。

张**向国恒中心支付了房款，国恒中心向张**出具了收据。交款情况是：2004年3月分两次交纳首付款，数额分别为200000元、182138元；2013年8月2日交纳250000元；2013年9月13日交纳250000元；2013年11月8日交纳500000元；2013年12月10日交纳250000元；2014年1月8日交纳250000元，以上共计1882138元。

另查：2007年12月7日，江苏**民法院作出（2007）苏执字第0035号民事裁定书，裁定对国恒中心所开发的坐落于北京市朝阳区××2号的××大厦（建筑面积：31795.58平方米，商品房外销预售许可证号：京房市外证字第××号）的房地产项目进行拍卖。

2007年12月25日，中**公司与北京**公司签订《竞买协议书》，该协议载明：中**公司为竞买人；拍卖标的为“××大厦（未竣工验收）项目及其资产（该项目占地面积约6040.91平方米，总建筑面积约51218.76平方米（其中已售房及还建房约19423.18平方米除外，剩余房产约23525.39平方米，地下车库约8270.19平方米）”；双方确认“对上述标的进行整体拍卖”、“买受人可依法享有‘××大厦’和‘××大厦’项目开发主体资格，包括土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证及所对应的相关权益；享有‘××大厦’租赁房屋的获益权（自资产交割之日起）以及××大厦已售房应收尾款等权益。同时须承担××大厦、××大厦项目开发主体应承担与该项目有关的全部责任、义务，包括但不限于：履行该标的原项目主体已签房屋预售合同及该项目相关供货合同的未完成部分，负责办理竣工验收以及已预售房屋的各类权证手续，并承担各项税（包括但不限于还建房税金）、费、开支，承担原开发商因迟延办理两证、超规划面积等各种违规、违约的罚金，承接‘××大厦’现有物业管理合同中原委托方的权利。××大厦、××大厦两项目资产涉及已进入执行程序案件及法律规定享有优先权的款项的相关债务（见相关文件清册），由委托人依法在拍卖成交的受让价款中执行处理，与买受人无关”。

2008年1月2日，江苏**民法院作出（2007）苏**0035-1号民事裁定书，确认中佰龙公司以4.92亿元人民币竞得上述拍卖项目资产并于拍卖成交当日将拍卖成交价款全额支付，故裁定坐落于北京市朝阳区××2号的××大厦（建筑面积：31795.58平方米，商品房外销预售许可证号：京房市外证字第××号）的项目资产及相关权益归买受人中佰龙公司所有。

2010年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会向中**公司出具京建函（2013）123号函件即《关于办理××大厦部分房屋登记的复函》，通知中**公司持土地证、建设工程规划许可证等文件到朝阳区房屋登记部门申请办理该公司竞拍取得的××大厦31795平方米房屋的转移登记。

2011年9月20日，在（2013）朝民初字第19747号案件中，北京**屋管理局向北京**民法院出具《关于（2011）朝民初字第21831-1号调查令的回函》，提及“经核实，原告购买的房屋不在中**公司取得的房屋所有权证登记范围内。但鉴于中**公司已经取得该大厦的建设工程规划许可证及原属于国**公司开发的国有土地使用权等合法手续，与原开发企业国**公司签订购房合同的小业主应与中**公司协商，共同申请办理小业主的房屋所有权证”。该案中涉及的房屋与本案涉及的房屋均系××大厦项目中的房屋。2012年5月25日，北京市住房和城市建设委员会房屋登记管理处向北京**屋管理局出具《关于办理××大厦以预售登记房屋产权登记的函》，内容为“××大厦位于朝阳区××7号，由北京国**开发公司开发建设（以下简称国**公司）……目前，该项目仍有22697.61平方米房屋未办理产权登记，包括国**公司已销售的62套房屋、中国**物理所还建房屋及地下一层自行车库。其中，62套已售房屋为公寓和未确认规划用途的首层房屋，购房合同均办理了预售登记备案。现中**公司申请办理剩余62套已售房屋产权登记，并为已预售登记购房人办理《房屋所有权证》。根据《城市房地产转让管理办法》第五十一条‘预购人未解除预售合同的，预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务，由项目受让人承担’的规定，经研究，同意按照房地权利主体一致原则，为中**公司办理该项目已销售62套房产和地下一层自行车库的初始登记手续。其中，自行车库登记为全体业主共有。完成初始登记后，中**公司与购房人可根据已预售登记备案的购房合同按规定申请办理转移登记手续”。

原审审理中，张**陈述国恒中心多次催促其交纳房款，如果不缴纳房款就要将房屋收回，其只得东拼西凑向国恒中心交纳了剩余房款，其在交款前不知道中**公司通过拍卖承受了××大厦项目的权利义务。国恒中心认可张**提交的收据（原审卷宗*43页）。中**公司表示，在已核实合同签订、交款属实的情况下，应由中**公司协助张**办理房屋产权证。中**公司提供北京市方圆公证处的公证书复印件，公证书主要内容是公证人员同申请人北京市规划信息中信的委托代理人、建设单位中**公司指派的工作人员共同来到“××大厦”对申请人提交的“××大厦项目公示板”设立在××大厦机动车出口处铁栅栏大门外侧等内容。中**公司提供委托人为张**、受委托人为中**公司的委托书复印件，主要内容是委托人同意委托中**公司在市国土局、市规划委和市建委代为本户一并办理开发商应办理的相关手续并协助委托人办理房产证手续，日期为2009年7月15日。张**对委托书真实性不予认可。

本院审理中，张**提供了其交纳涉案房屋尾款的收据、部分银行转账支票及国恒中心的通知书，主张2013年7月经国恒中心催收，其向国恒中心及其指定的账户交纳尾款共计150万元。中**公司对上述证据均不予认可。张**提供了《商品房买卖合同》，其中附件四合同补充协议（付款方式）处空白。中**公司提供了《商品房买卖合同》的复印件，其中附件四合同补充协议约定张**的购房尾款支付方式为银行贷款，中**公司主张张**与国恒中心相互勾结，损害该公司利益。张**称办理银行贷款未果，故变更付款方式。中**公司提供若干通知及签收单，主张2009年8月间逐户上门通知××大厦的购房人提供买卖合同及购房款发票，以便办理房屋产权证，张**的房屋签收人为“孙×”。张**对此均不认可，并称不认识“孙×”。

本院认为

本院至北京**员会调取了公证书、委托书，双方均予以认可，但张**认为委托书并未表明涉案房屋的尾款应交纳给谁。经询，双方均认可国恒中心于2011年12月被吊销营业执照。

上述事实，有二份《商品房买卖合同》、收据、《竞买协议书》、北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第19747号民事判决书、江苏**民法院作出（2007）苏执字第0035、0035-1号民事裁定书、公证书、委托书及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。本院至北京**员会调取了公证书、委托书，双方均予以认可，但张**认为委托书并未表明涉案房屋的尾款应交纳给谁。从公证书、委托书本身的内容来看，不能得出张**清楚涉案房屋尾款的收取主体。本院审理中，张**提供了其交纳涉案房屋尾款的收据、部分银行转账支票及国恒中心的通知书，主张经国恒中心催收，其向国恒中心及其指定的账户交纳尾款共计150万元。中**公司对上述证据均不予认可，但未能提供证据反驳，另因国恒中心认可张**提交的房款收据，故本院予以采信。**公司提供了《商品房买卖合同》的复印件，其中附件四合同补充协议约定张**的购房尾款支付方式为银行贷款，主张张**与国恒中心相互勾结，损害该公司利益。但张**提供了《商品房买卖合同》，其中附件四合同补充协议（付款方式）处空白。结合张**的购房款收据及银行转账支票，张**称办理银行贷款未果，故变更付款方式并无不当，故中**公司的该项主张本院无法采信。

本案中，中**公司基于法院委托拍卖程序承继了××大厦原项目开发主体就××大厦项目所享有的权利、义务，根据2007年12月25日的《竞买协议书》，中**公司享有××大厦租赁房屋的获益权以及××大厦已售房应收尾款等权益；根据江苏**民法院2008年1月2日做出的（2007）苏**0035-1号民事裁定书，××大厦（含涉案房屋）的项目资产及相关权益归中**公司所有。对于涉及涉案房屋权利义务转移这样的重要信息，中**公司未通过明确具体的方式将这一内容向张**告知。2013年7月后，经国恒中心通知，张**向合同相对方国恒中心履行了剩余房款的交付义务，符合常理，亦不存有过错。但国恒中心无权收取张**的购房尾款，中**公司可另行向国恒中心主张权利。现中**公司已实际取得并持有办理房产证所需要的相关证件，具备协助张**办理房产证的客观条件，中**公司应协助作为购房人的张**办理涉案房屋的产权登记手续。办理登记时如果房屋地址信息发生变更，应以房屋登记管理部门核准的房屋地址信息为准。

综上，中**公司的上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费371元，由张**负担（已交纳）。反诉案件受理费10870元，由北京**有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费11241元，由北京**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十九日