张**与刘*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）张**诉被告（反诉原告）刘*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理。依法由代理审判员崔*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张**、被告委托代理人逄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）诉称：2015年3月25日，原被告在中介介绍下签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租位于北京市东城区北新桥×胡同×号院的房屋（以下简称涉诉房屋），租期自2015年5月5日起至2018年5月5日止。10月26日，被告向原告提出因居住环境不理想，自2015年11月5日起不再承租涉诉房屋。因被告单方解除合同给原告造成很大的损失，被告拖延房租达三日以上，应当向出租方支付相当于月租金200%的违约金，因刘*已向张**交纳押金，故要求刘*支付违约金47000元，交纳的押金47000不予退还。

被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：原告未能保证涉诉房屋正常的卫生条件，门槛处几乎天天出现狗排泄物，后来10月20日白天出现了人排泄物。双方在房屋处安装录像设备，发现30日一名老太太故意脚踩狗的排泄物涂抹在门及门槛处，被告前往居委会、派出所寻求帮助遭到拒绝。故与原告于26日就解除合同一事进行协商。11月4日，被告将涉诉房屋交还原告，双方交接完成。据了解，原告将租赁房屋出租给上一租户用于熬制中药，气味刺鼻，导致周围邻居多次向相关部门反映，在此期间，曾有人往房屋内泼洒排泄物。由于原告处理不当，出现了在被告承租房屋后，某些邻居仍破坏门槛处的卫生环境。原告明知房屋存在卫生瑕疵，故意隐瞒该事实与被告签订房屋租赁合同，原告交付的房屋的重大卫生瑕疵严重影响了被告的正常生活，在被告入住后亦不能保证房屋正常的卫生坏境，原告已构成违约，被告依据合同约定解除合同，不存在违约行为。现被告已将房屋及屋内物品返还原告，双方已交接完毕。原告应将押金返还被告。故不同意原告的全部诉讼请求，并要求原告支付违约金47000元，返还押金47000元。

针对被告的反诉原告（反诉被告）辩称：被告在10月中旬第一次提出门口有排泄物后，就为原告安装了摄像头，尽到了出租方的义务。门口有狗排泄物与我的房屋没有关系，属于房屋周边环境问题，不受我控制。故不同意被告反诉的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2015年3月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租涉诉房屋，租赁期限自2015年5月5日至2018年5月5日，租金标准为每月47000元，支付方式为押一付三，其中10月20日应支付一笔房租，押金为47000元；“甲方应保证出租方的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全”；甲方“交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的”，甲方应按月租金200%向乙方支付违约金，乙方有权单方解除合同；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应租金。合同签订后，被告向原告交付了押金47000元。10月中旬，涉诉房屋门口处出现排泄物。10月20日，被告未向原告支付房租。10月26日，被告提出不再承租涉诉房屋。11月4日，原、被告对涉诉房屋进行了交接。

上述事实有《北京市房屋租赁合同》、照片、房屋交割清单及双方当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。涉诉房屋门口出现排泄物，影响房屋周边卫生环境，构成卫生方面的瑕疵，但其程度尚不足以符合双方约定的合同解除的条件，故被告以此为由要求解除合同，构成违约。在原告交付的涉诉房屋出现卫生瑕疵后，被告行使先履行抗辩权暂缓支付下期租金，于法有据。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。鉴于原告交付的房屋存在卫生瑕疵，且违约金约定标准过高，故对于被告要求降低违约金的抗辩意见，本院予以采信，违约金数额由本院酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）刘*向原告（反诉被告）张**支付违约金人民币四万七千元（以刘*向张**交纳的押金四万七千元抵扣）；

二、驳回原告（反诉被告）张**的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）刘*的其他诉讼请求。

案件受理费1113元，由原告（反诉被告）张**负担556.5元（已交纳），由被告（反诉原告）刘*负担556.5元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费1075元，由被告（反诉原告）刘*负担（已交纳）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月二十八日