佳滥室内装饰品（北**限公司与北京市通**村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人佳滥室内装饰品（北**限公司（以下简称装饰公司）因与被上诉人北京市通**村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第02826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
一审原告诉称
2015年1月，装饰公司诉至原审法院称：2000年12月6日，装饰公司与村委会双方友好协商签订了租赁合同，该合同中约定了双方的权利和义务。在合同履行过程中，装饰公司均依合同的约定履行了自己的义务，从未违反合同的约定，在合同履行的过程中，2014年11月30日，村委会的法定代表人李**责令电工把我企业的用电断掉，导致我企业无法正常生产，装饰公司即向通州区张家湾镇政府、供电部门及派出所的相关部门反映事实情况，要求能解决，但均无果。无奈之下，只能求助临近企业帮助，临时借电运行，但因该企业变压器负荷有限，还是影响了我企业的正常生产，由于村委会的断电行为给我的企业造成损失，维护装饰公司的合法权益，故要求法院判令村委会赔偿装饰公司经济损失人民币72967.5元，电费7000元，诉讼费由村委会负担。
一审被告辩称
村委会在原审法院辩称：不同意装饰公司诉讼请求，装饰公司租赁村委会厂房，超面积使用，超了2200平米，只是按照1500平米交钱，停电原因是因为装饰公司不按照村委会要求支付2003年1月1日至2015年1月1日超出约定使用面积租金3153010元，经过村委会负责人多次催促装饰公司，装饰公司一直置之不理，后来就停电了。装饰公司主张电费和损失不同意支付，经济损失不管用什么计算，产生的责任在装饰公司自己，要求支付电费，电费与我们没有关系，电费用谁的电给谁交电钱。
村委会在原审法院反诉称：2000年12月6日，反诉人与被反诉人签了《厂房、厂地租赁合同书》，约定：甲方按乙方提供图纸，经甲乙双方协商一致后，由甲方备料、施工，并在2001年5月20日之前完工，交付使用，具体建筑面积按甲乙双方商定图纸尺寸为主，在总建筑面积中，其中1500平米归乙方使用，其余面积另一家正在申办的公司使用，施工具体规格尺寸要求详见施工图纸说明书。从2003年1月1日至今，被反诉人都是超面积使用，实际使用面积是11.8亩，超出承租面积6365平方米，其中建筑面积3700平方米。现反诉人要求被反诉人支付超出约定使用面积的租金3687451.6元。
装饰公司针对反诉辩称：使用的建筑面积也不是一年、两年了，我说的就是停电的事情，村委会反诉与我起诉没有关系，超出使用面积是客观存在的，但是很多年都是这个样子。
一审法院查明
原审法院经审理查明，2000年12月6日，村委会（甲方）与装饰公司（乙方）签订厂地、厂房租赁合同，约定：为了发展经济、加大招商引资、引税力度，进一步扩大企业的发展，甲、乙双方经友好协商，就乙方租用甲方厂地、厂房事宜、达成如下意向：甲方同意将现有食品厂、厂地、厂房扩大重新翻建，提供给乙方做生产厂房使用，翻建后的工厂面积、房间、车间、规格等按乙方要求经双方协商确定，甲方负责投资翻建及具体施工，甲方按乙方提供图纸，经甲、乙双方协商一致后，由甲方备料、施工，并在2001年5月20日之前完工，交付使用，具体建筑面积按甲、乙双方商定图纸尺寸为准。在总建筑面积中，其中1500平方米归乙方使用，其余面积另一家正在申办的公司使用。合同承租期为20年，自2001年6月1日至2021年5月31日，双方商定年租金，前5年为20万元整人民币，后15年租金减至为年租金15万元整人民币，租金的交纳时间为每年1月1日，合同还就其他事项做出约定。后装饰公司进厂经营，依约交纳租金。
庭审中，装饰公司表示自开始租赁至今，本案诉争的厂房及厂地一直由其实际使用。2014年11月份，装饰公司与村委会因租金问题发生纠纷，村委会曾断过装饰公司的电。
经村委会申请，我院委托北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所对租赁的厂地的建筑面积及占地面积进行了测绘，结论为：全院建筑面积为4072.88平方米，全院占地面积为8123.29平方米。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为
原审法院审理后认为：公民、法人的合法权益受法律保护。村委会与装饰公司签订了租赁合同，村委会将厂房及厂地租赁给装饰公司，装饰公司理应支付村委会相应的租金。在合同履行过程中，村委会因租金问题断了装饰公司的电确属不妥，但装饰公司提供的证据无法证明因村委会的断电行为给其造成了相应的经济损失，现装饰公司要求村委会赔偿损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；装饰公司主张的电费诉讼请求，因该笔电费是装饰公司借电产生，根据合同约定，水、电应由承租方自行负担，与村委会无关，故法院不予支持。关于村委会反诉要求装饰公司支付超出面积的租金的诉讼请求，因根据双方签订的合同，租金数额与租赁面积直接相关，根据现场的测量，装饰公司实际使用的建筑面积确实远远高于合同约定的使用面积，如依然按照合同约定租金标准交纳租金属于显失公平，故对于村委会要求装饰公司支付超出面积部分的租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，但要求支付的租金数额法院本着公平公正的原则，依照合同约定的租金标准，酌定装饰公司支付村委会超面积部分的租金为514576元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，佳滥室内装饰品（北**限公司支付北京市通**村民委员会租金人民币五十一万四千五百七十六元；二、驳回佳滥室内装饰品（北**限公司的诉讼请求；三、驳回北京市通**村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
判决后，装饰公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，超出使用面积的时间没有进行确认，适用法律错误，原审计算超出租金存在问题，超出使用面积部分已经过诉讼时效，综上请求二审法院撤销原审判决发回重审或改判支持我方全部诉讼请求，驳回对方全部反诉请求。
村委会同意原审法院判决。
本院查明
本院查明的其他事实与一审法院一致，二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为
本院认为：本案的争议焦点有二：一是是否应当支持装饰公司的经济损失，二是村委会要求超出面积的租金是否应当得到支持。
对于争议焦**，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，装饰公司主张在租赁合同履行过程中因被断电遭受损失，应当对受到的损失进行举证，装饰公司提供的证据为销售合同及解除销售合同的通知书，但该通知书真实性存疑，亦无证据显示装饰公司支付了违约金，且该证据也无法证明与村委会断电行为的关联性，故本院难以采纳。装饰公司对损失举证不足，应当承担不利的后果，故本院对于装饰公司的该部分上诉理由不予支持。
对于装饰公司上诉的电费损失，鉴于双方当事人合同明确约定，电费由承租方自行承担，故装饰公司应自行负担其借电产生的费用，本院对装饰公司的该点上诉理由不予支持。
需要指出的是，村委会在合同期内擅自断电的行为是错误的，本院希望村委会能够尊重合同，遇到纠纷应当理性对待，在法律框架内解决问题，本院对村委会擅自断电的行为提出批评。
对于争议焦点二，根据装饰公司一审的反诉答辩意见及一审庭审笔录，装饰公司已经认可了多年超面积使用的事实，装饰公司还在庭审中表示其租赁的是院子并不是多少平米，并认可装饰公司是大院的实际使用人，故可以认定装饰公司已经自认己方所使用的是整个院子。故原审法院根据测绘报告等证据认定装饰公司实际使用的建筑面积确实远远高于合同约定的使用面积的事实是正确的。鉴于本案的租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体租赁范围，且租金数额与租赁面积直接相关，本院认为，装饰公司应当就超出面积部分向村委会支付合理费用。
装饰公司上诉对超出面积租金提出时效抗辩，本院认为：根据《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：”当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”经查询一审庭审笔录，装饰公司并未在一审提出时效抗辩，且二审诉讼期间并未提出新证据，故本院对装饰公司二审期间才提出的时效抗辩意见不予支持。鉴于装饰公司一审未提出时效抗辩，本院认为原审法院原审法院结合测绘报告、合同约定的租金标准，综合考虑全案案情，根据公平公正原则酌定的金额并无不当。
综上所述，装饰公司的上诉理由均无事实和法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
测绘费13569元，由佳滥室内装饰品（北**限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
一审案件受理费1800元，由佳滥室内装饰品（北**限公司负担（已交纳）。一审反诉案件受理费36012.16元，由佳滥室内装饰品（北**限公司负担5200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京市通**村民委员会负担30812.16元（已交纳）。
二审案件受理费8946元，由佳滥室内装饰品（北**限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一五年十一月十六日
