北京广**限公司与孙*一案二审民事判决书

审理经过

上诉人孙*因物权保护纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第17839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

孙*在原审法院诉称：我是海淀区莲花池东路××号××大厦××室的业主，北京大龙**责任公司（以下简称大龙国**司）是北京市海淀区莲花池东路××号部分房屋（于北京市海淀区羊坊店路××号系同一地址）的经营者，北京广**限公司（以下简称广**司）承担××大厦的物业管理工作。我居住的8层楼房出电梯的通道、楼梯、大堂等公共通行部分前厅及公共走廊面积很大，既宽敞又明亮。2014年1月以来，大龙国**司在未取得规划、消防和城管等部门的许可下，擅自将整个8层的大堂及通道内（其中包括我的房屋紧邻的通道）违建了间壁墙及隔断施工，将宽敞的走廊分割成多个独立的单间，以图出租盈利。大龙国**司私搭乱建的上述建筑不仅是《商品房买卖合同》所附图纸中明确注明的公用通道，也是八层重要的消防通道，大龙国**司擅自改建楼道内公用通道后，我及其他业主多次与大龙国**司交涉，但大龙国*称其搭建系广**司同意的，对我及其他业主要求其停建的要求置之不理，继续施工，在通道内设置障碍并改建成多个独立的房屋；广**司对该行为即不制止又疏于履行其应尽的管理职能。大龙国**司在广**司的默许下侵占业主共有面积、擅自违建的隔壁间不仅会产生卫生和安全问题，而且因私建滥建，将宽阔的前厅及走廊割裂成众多间壁房，即影响了业主的采光和通行，也严重影响了业主的正常生活，并且房间内有门可以直通向我的两个宽大窗户，造成严重的室内财产安全隐患。我认为，作为业主，自己对公共走廊及空间享有使用权和收益权，大龙国**司的行为，侵占了我的公摊面积，造成了出行危险和安全，影响了我房屋的保值增值和经营出租，给我造成了财产损失，广**司作为××大厦的物业公司，其职责是对小区进行管理，但其同意大龙国**司私建的行为已经严重超出了职责范围，侵犯了我作为业主的建筑物区分所有权中的业主共有权，对我的利益造成了严重损害，因此，大龙国**司应承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失的民事侵权责任，广**司未履行其应有的管理职责，允许大龙国**司私建的行为，应与大龙国**司承担连带赔偿责任。根据我国《民法通则》第134条第一款第一、五、七项，《民事诉讼法》第22条第1款，《物权法》第70条，第71条，73条以及《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第l、7、14、15条的相关规定，诉至法院，请求依法判决维护我的合法权益。现起诉请求：1、判令大龙国**司和广**司立即停止侵害，拆除违法搭建的位于海淀区莲花池东路××号8层走廊人行消防通道内及一层大堂违法加盖的房间、间壁墙、隔断等障碍物，恢复原状;2、依法判令大龙国**司和广**司赔偿因擅自搭建侵权行为给我造成的损失11000元;3、依法判令大龙国**司和广**司按照每月租金2000元损失标准支付我的租金损失从2014年1月1日至2014年6月30日止;4、大龙国**司和广**司承担本案诉讼费。

一审被告辩称

大龙国**司在原审法院辩称:

首先，一层大厅有独立产权，本来就是吧台，是我方从北京西**发有限公司（以下简称瑞**产公司）承租的，不属于公摊面积，对大厅的装修改造不涉及公摊面积，因此孙*无权干涉。其次，8层房屋已经拆除并恢复原状。再次，不同意孙*提出的损失，我在8层加盖房屋与孙*降价出租没有关系，不是孙*降价出租的原因。

广**司在原审法院辩称:我方没有搭建任何设施也没有同意大龙国**司搭建房屋，在发现搭建行为时我方进行劝阻，但是我方没有执法权，通过与大龙国**司协商，8层违法建筑已经拆除。关于第2、3项诉讼请求，孙*没有证据证明其存在实际损失，因此请求驳回孙*全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：孙**北京市海淀区莲花池东路××号8层××号房屋（以下简称××号房屋）的所有权人，X京房权证海字第×××××号房屋所有权证载明该房屋规划用途为办公，建筑面积为81.13平方米，套内建筑面积（含阳台）为54平方米，分摊建筑面积为27.13平方米。编号为××××号合同附件二公用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明（商务写字间）01层共有公用面积名称（按名称列出）包括消防值班室、门厅、疏散走道、1#楼电梯间及前室、走道，2#楼电梯间及前室、3#楼电梯间及前室、4B#楼梯间及前室、管道井、5#楼电梯间及前室、风井。

瑞**产公司系北京市海淀区莲花池东路××号房屋的所有权人，X京房权证海字第××××××号房屋所有权证的房屋状况一栏载明，“总层数、建筑面积、套内建筑面积及其它详见房屋登记表（合计54705.48平方米）”。附记一栏载明“依据2010规复函字0104号市规委规划意见复函明确：一层为办公商业”。房屋登记表载明：坐落于海淀区莲花池东路××号1层101-105、108-110号分摊的共有面积为652.84平方米，套内建筑面积（含阳台）为1729.27平方米。

（2014）海民初字第10019号判决书认定北京市海淀区莲花池东路××号与北京市海淀区羊坊店路××号系同一地址。

2013年11月9日，瑞**产公司（甲方）和邓**（乙方）签订租赁合同，约定乙方承租的租赁标的位于北京市海淀区羊坊店路××号（××大厦酒店部分），建筑面积为4814.89平方米。该承租单元的具体位置、房号、面积详见附件一。租赁期限为10年，即自2014年1月1日起，至2023年12月31日止。乙方需对租赁标的内的治安、消防、门前三包、卫生、停车等负责全面管理，出现任何事故，由乙方承担全部经济及法律责任，乙方在经营过程中对甲方财产承担安全责任，发生财产损坏损失情况，乙方承担经济赔偿责任，并负责所造成的一切经济法律纠纷。附件一房源明细序号54记载“房本号：102，酒店号：酒店大堂，建筑面积878.95平方米，包含茶吧、商务中心、玉器店及酒店北侧烟店”。

2014年1月23日，北京市公安局西站地区分居消防监督处做出站公（消）行罚决字（2014）0002号行政处罚决定书，西站消防处派员对大**公司进行举报投诉核查，发现6层-10层未经消防审批，擅自搭建房屋，违反消防法规定，决定给予大**公司三万元的行政处罚。

诉讼中，大龙国**司称已经将位于海淀区莲花池东路××号8层走廊人行消防通道内违法搭建房屋拆除，孙*对此予以认可，故撤回该项诉讼请求。但是孙*称大龙国**司并未恢复原状，恢复原状的具体项目包括：将该通道内天花板及地面修复平整；将该通道内缺失的踢脚线、灯及开关恢复安装；将该通道内缺失的墙面壁纸恢复粘贴；将原来的红色地毯重新铺设在地面上。

另查，孙宁主张因大龙国**司搭建房屋的行为导致其房屋租金降低，造成租金损失，就此向法院提交房屋租赁合同、解除房屋租赁合同协议书、收条、房屋租金改动说明、发票机税收交款书予以证明。

庭审中法院向孙**鉴定属于其举证权利，是否就其主张的大龙国**司侵占测绘图上标示的公摊面积申请鉴定，孙*当庭表示不申请鉴定。广上物业公司当庭表示大龙国**司改造的建筑在102号范围内。

上述事实，有双方当事人陈述、房产证、缴费通知书、照片、行政处罚决定书、房屋租赁合同等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。建设单位或者其它行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。孙*系××号房屋的所有权人，大龙国**司未经消防审批在海淀区莲花池东路××号8层的消防通道搭建房屋的行为在客观上将可能妨害孙*对××号房屋享有的物权，虽然大龙国**司在本案审理过程中将上述搭建物拆除，但孙*主张的恢复原状过程中存在未能处理到位项目，故孙*要求大龙国**司将海淀区莲花池东路××号8层2号电梯东侧的消防通道恢复原状的请求于法有据，法院予以支持。瑞**产公司系北京市海淀区莲花池东路××号1层101-105、108-110号房屋的所有权人，大龙国**司通过租赁方式取得102号的使用权，孙*虽然主张大龙国**司侵占公摊面积，但是其并未提供相应证据，故法院对孙*主张大龙国**司和广**司立即停止侵害，拆除违法搭建的位于海淀区莲花池东路××号一层大堂违法加盖的房间、间壁墙、隔断等障碍物，恢复原状的诉讼请求无法支持。

孙*就其主张的大龙国**司擅自搭建造成的损失和房屋租金损失的证据不足以证明上述损失必然发生，且并未造成其共有权灭失或者毁损，故法院对孙*主张的大龙国**司擅自搭建造成的损失和房屋租金损失不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京大龙**责任公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区莲花池东路××号八层二号电梯东侧的消防通道恢复原状，具体包括如下项目：将该通道内天花板及地面修复平整；将该通道内缺失的踢脚线、灯及开关恢复安装；将该通道内缺失的墙面壁纸恢复粘贴；将红色地毯重新铺设到地面。二、驳回孙*的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，孙*不服提出上诉认为：大**公司擅自搭建的侵权行为导致我的房屋周边环境变得恶劣，导致了我的租金减少，给我造成了损失，故原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判被上诉人赔偿我因擅自搭建的侵权行为给我造成的损失11000元及租金损失12000元。

大龙国**司同意原审法院判决，不同意孙*的上诉主张，认为其未对孙*造成影响。

广**司同意原审法院判决，不同意孙*的上诉主张，认为其已经尽到了物业服务义务。

本院查明

各方在二审审理期间均未提供新证据，原审法院对证据的审核符合法律规定，据此认定的事实本院予以确认。

上述事实，有各方当事人在二审期间陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙*上诉主要针对11000元的损失以及12000元的房屋租金损失，但未能向本院提交充分证据以证明该损失必然发生，亦未能证明上述损失与大龙国**司搭建房屋行为有直接的因果关系，故原审法院未支持孙*所主张的因大龙国**司和广**司擅自搭建造成的损失和房屋租金损失并无不妥，本院对此予以维持。原审法院认定事实及适用法律并无不当，本院予以维持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十八元，由北京大龙**责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十六元，由孙*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年六月二日