杨**与荣*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**（以下简称原告）与被告荣*（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史**任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李*，被告之委托代理人贺**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2015年7月24日，在满懿（上海）房**北京分公司（以下简称满懿公司）的居间下，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告位于北京市朝阳区望京东园六区614号楼1303号房屋（以下简称涉案房屋）；涉案房屋的房屋所有权证号为：京房权证朝私07字第231947号；面积为143.82平方米；总价款为人民币660万元，当日原告向被告交付定金人民币10万元。2015年8月10日，该房屋办理网签手续。后原告发现该房屋于2015年8月16日被查封。根据原、被告双方签订的补充协议的约定，被告已经构成了根本违约，现涉案房屋已经被查封，原告已经无法取得房屋所有权，被告的行为构成根本违约。原告依据上述协议约定于2015年10月18日，向被告发出了《解除合同通知书》，解除与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，被告确认收到解约通知。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2015年7月24日签订的编号为BJ-2015-SKF-01937的《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议；2、被告返还原告定金10万元及自2015年7月25日起至实际返还之日止的利息（以10万元为基数，按照中**银行同期贷款利率计算）；3、被告支付违约金132万元；4、被告赔偿原告装修损失119775元、物业费2649元；5、被告给付原告中介费67500元；6、被告协助原告办理撤销网签、退还税费的相关手续；7、被告赔偿原告自2015年11月11日起至2016年5月10日期间不能入住涉案房屋在外租房的损失48000元及车位费4200元。

被告辩称

被告辩称：被告同意解除双方于2015年7月24日签订的编号为BJ-2015-SKF-01937的《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议合同，但是被告并不存在过错，不应承担违约责任。被告同意原告的第1项、第2项、第5项、第6项诉讼请求，另同意第4项诉讼请求中的物业费。对于原告的其他诉讼请求均不同意支付。

本院查明

经审理查明：2015年7月24日，在满**司的居间下，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：由原告购买被告名下的位于北京市朝阳区望京东园六区614号楼1303号的涉案房屋；涉案房屋的房屋所有权证号为：京房权证朝私07字第231947号；建筑面积为143.82平方米；成交价格为人民币660万元；定金为人民币10万元；被告申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币275万元；双方自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同履行过程中因政策原因导致缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳；被告应当在办理完权属转移登记手续后3日内将该房屋支付给原告；……；双方签订本合同后任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔；如守约方为向居间方支付服务费的一方，此笔服务费应由支付方向违约方追偿。当日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》1份，约定：由原告购买被告位于北京市朝阳区望京新城A1区A组团机动车地下停车位413号；建筑面积为30.18平方米；成交价格为人民币15万元。此外，原、被告及满**司还于当日签订了补充协议1份，约定：甲（即被告）、乙（即原告）双方同意，涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币660万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2014（应为2015）年7月24日向甲方支付定金人民币10万元；乙方支付首付款时，该定金则视为购房款的一部分；甲方应于2015年8月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年8月10日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方应在网签3日内将首付款人民币380万元支付给甲方；甲乙双方应于网签3日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在收到银行批贷函7日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方或乙方必须本人到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任；甲乙双方应当在网签7日内自行办理物业交割手续，丙方（即满**司）陪同；乙方承担契税、营业税；……。2015年7月24日，原告向被告支付了定金10万元。原告向满**司支付了佣金6.75万元。

原告主张其向被告交付定金人民币10万元后，双方于2015年8月10日，办理了涉案房屋的网签手续，此后，其发现涉案房屋于2015年8月16日被查封，致使其已经无法取得涉案房屋的所有权，被告的行为已经构成根本违约，其遂依据协议约定于2015年10月18日，向被告发出了《解除合同通知书》，解除与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，被告已经收到解约通知。被告称合同签订当天收到了原告支付的10万元定金，2015年8月10日双方办理了涉案房屋的网签手续，契税是2015年8月14日缴纳的2015年8月26日去办理过户手续时得知涉案房屋已经被查封了，没有办理成功。

原告就其主张向本院提交了《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、定金收据、装修报价单及收据、散热器安装订购单及发票、门窗合同及收据、建材订货单、编号为NO.0054832及NO.0054833的物业收费专用小票、物业管理服务费缴费单、车位管理收费单、中**银行持卡人存*、《解除通知书》、EMS**同城快件回执单。被告对《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、定金收据的真实性均没有异议。对装修报价单及收据、散热器安装订购单及发票、门窗合同及收据、建材订货单等证据的真实性均不予认可，并称装修报价明细不合理的畸高，也未进行实际上的施工与安装，此外，房屋尚未过户及进行装修即便有损失也应当由其自行承担。被告对物业收费专用小票、物业管理服务费缴费单、车位管理收费单、中**银行持卡人存*、《解除通知书》、EMS**同城快件回执单的真实性均予以认可，并称其收到了原告寄送的《解除通知书》。原告还提交了《房屋租赁合同》、《车位租赁协议书》。被告对上述证据的真实性不予认可，并称该证据与本案无关联性。

被告向**提交了网签公示打印件、北京市丰台区人民法院送达回证、起诉状、（2015）丰*（商）初字第17453号民事裁定书、《关于规范金融机构使用系统抵押登记草拟功能有关问题的通知》、北京市住房和城乡建设委员会网站截图。原告对网签公示打印件的真实性予以认可；对北京市丰台区人民法院送达回证、起诉状、（2015）丰*（商）初字第17453号民事裁定书的真实性表示无法核实，亦无法确认其真实性；对《关于规范金融机构使用系统抵押登记草拟功能有关问题的通知》、北京市住房和城乡建设委员会网站截图的真实性无法确认，且与本案无关。被告还向**提交了满**司工作人员曾**签字的过户情况说明1份、朝阳区房屋登记预约单1张、房屋户型图及房屋现状照片13张、房屋原状照片5张、涉案房屋的产权登记信息、《最高额保证合同》。原告对曾**签字的过户情况说明的真实性予以认可，并称情况说明中所述的情况基本属实；对朝阳区房屋登记预约单的真实性予以认可；对房屋户型图及房屋现状照片的真实性未提出异议，但称这仅是涉案房屋内局部的照片，并不完整；对涉案房屋原状照片的真实性未提出异议，但称其接收房屋时是空房，没有家具和电器等物品；对涉案房屋的产权登记信息的真实性没有提出异议，但称北京市丰台区人民法院的查封是后来发生的，在法院查封之前，涉案房屋就被限制转让了；对《最高额保证合同》的真实性无法确认，但可能基于此原因导致涉案房屋无法办理过户手续。

庭审期间，本院根据被告的申请向被告出具了调查令，被告到北京市**记事务中心调取了涉案房屋的《房地产权登记信息》。双方对该证据的真实性均没有异议。另，本院根据被告的申请再次向被告出具了调查令，被告到北京**源局调取相关抵押信息。北京**源局于2016年1月25日出具了《北京**源局关于朝**民法院调查令的复函》，该复函的主要内容为：“经查询北京交易权属系统操作日志，位于北京市朝阳区望京东园六区614号楼1303号房屋（房屋所有权证号：京房权朝私07字第231947号），该房屋序号为10936422，于2015年8月11日12：28：57存在一笔草拟最高额抵押登记业务操作记录，于2015年8月8日9：03：53存在该业务的草拟删除操作记录，由于没有相关需求，系统无该业务操作者身份记录”。原、被告对该复函的真实性均没有异议。另，现涉案房屋的房屋所有权证以及钥匙均在原告手中。经询，原告称其要求待该案处理完毕后即同意向被告返还房屋所有权证及钥匙。

庭审中，原告主张其已经于2015年8月开始对涉案房屋进行装修，但没有装修完毕。被告对原告进行装修的事实予以认可，但称原告仅安装了厨房和卫生间的瓷砖、更换了一两个门窗，水电路是否改造不清楚，与房屋原来的样子不同了。另，原告称其与装修公司的装修合同尚未解除，只是停止施工，其手中无正规的发票。

另查，原告于2015年8月26日向被告支付了购房款288万元，但当日因涉案房屋被查封无法办理过户手续，被告遂于当日将该笔购房款又退还给原告。

以上事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、定金收据、装修报价单、收据、物业收费专用小票、物业管理服务费缴费单、车位管理收费单、中**银行持卡人存*、《解除合同通知书》、回执单、《房屋租赁合同》、《车位租赁协议书》、网签公示打印件、送达回证、起诉状、（2015）丰*（商）初字第17453号民事裁定书、《关于规范金融机构使用系统抵押登记草拟功能有关问题的通知》、网站截图、情况说明、朝阳区房屋登记预约单、照片、涉案房屋的产权登记信息、《最高额保证合同》、《房地产权登记信息》、《北京市国土资源局关于朝**民法院调查令的复函》等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。双方当事人均应遵守。本案中，因涉案房屋被查封，导致在双方当事人约定时间内无法办理过户手续，被告的行为已经构成了违约，应当承担相应的责任。原告依据合同约定向被告发出了解除合同的通知书，被告对原告解除的意思表示予以认可，且无异议，故本院依法确认双方于2015年7月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2015年8月15日解除。关于原告要求确认双方于2015年7月24日签订的编号为BJ-2015-SKF-01937的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》的诉讼请求因于法有据，且被告对此亦予以认可，故本院对此不持异议，依法予以确认。

关于原告要求被告返还定金10万元及自2015年7月25日起至实际返还之日止的利息（以10万元为基数，按照中**银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，因被告对此予以认可，且同意支付该费用，故本院对此不持异议，依法予以确认。

本院认为

关于原告要求被告依约承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；但被告当庭表示原告所主张的违约金数额过高，要求予以降低，经审查，本院认为，根据双方约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给原告造成的实际损失之情形，故本院对此予以调整，具体金额本院将根据房屋买卖合同的履行情况、当前房屋市场的现状、双方在纠纷发生后解决的情况，并结合公平原则和诚实信用原则予以酌定。

关于原告要求被告给付其交纳的物业费2649元的诉讼请求，因被告予以认可，并同意支付，故本院对此不持异议，依法予以确认。

关于原告要求被告赔偿装修损失119775元的诉讼请求，因本院已经在确定被告向原告支付的违约金中对原告对涉诉房屋进行了部分装修的情况予以考虑，故本院对原告的该项诉讼请求不再予以支持。

关于原告要求被告给付中介费6.75万元的诉讼请求，因被告同意支付，故本院对此亦不持异议，依法予以确认。

关于原告要求被告协助办理撤销网签、退还税费的相关手续的诉讼请求，因被告对此予以认可，且当庭表示同意，故本院对此亦不持异议，亦依法予以确认。

关于原告要求被告赔偿其自2015年11月11日起至2016年5月10日期间不能入住涉案房屋在外租房的损失4.8万元及车位费4200元的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，且本院已经在确定被告向原告支付的违约金时考虑了相关的情况，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告杨**与被告荣*于二○一五年七月二十四日签订的合同编号为：BJ-2015-SKF-01937的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○一五年八月十五日解除；

二、被告荣*于本判决生效后七日内返还原告杨**定金人民币十万元及自二○一五年七月二十五日起至实际给付之日止的利息（以十万元为基数，按照中**银行同期贷款利率计算）；

三、被告荣*于本判决生效后七日内给付原告杨**物业费二千六百四十九元；

四、被告荣*于本判决生效后七日内给付原告杨**中介费六万七千五百元；

五、被告荣*于本判决生效后七日内给付原告杨**违约金人民币五十万元；

六、驳回原告杨**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9880元，由原告杨**负担4629元（已交纳）；由被告荣*负担5251元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十四日