郎**与北京立**理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郎**（以下简称原告）与被告北京立*新天地**限公司（以下简称立*公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员高楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人田**到庭参加诉讼，被告立*公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年11月25日，原、被告签订《租赁合同》，被告将北京市通州区九棵树东路甲442号立*新天地大厦F3-×号铺位出租给原告，租赁面积为732平方米。合同约定了租赁期限及免租期。合同签订后，原告依据合同约定支付给被告履约保证金、预交了租金，原告为经营准备进行了场地装修、购买了办公家具、聘请员工等投入了大量的资金。合同签订至今，被告未能按照合同履行义务，不能满足原告正常经营的要求。被告与上手出租**业公司存在合同纠纷，法院最终判决解除被告与永**司的合同，致使原、被告之间签订的合同无法继续履行，被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失。为维护原告合法权益，故起诉至法院要求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告预交租金300579元；3、判令被告返还原告履约保证金200386元；4、判令被告支付原告违约金601158元；5、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告立*公司未答辩。

本院查明

经审理查明：2013年8月1日，案外人北**有限责任公司（以下简称永**司）（甲方）与被**公司法定代表人李**（乙方）签订《租赁合同》，约定永**司将位于北京市通州区梨园镇砖厂村八通线轻轨土桥站对面（京津公路北侧）综合楼整体出租给李**，面积30314.32平方米（除大厦西*F10-F12外，其余B2-F12的所有面积，包括大厦所有公共资源），供乙方经营或出租经营百货商场、配套餐饮、写字楼、酒店以及配套休闲娱乐等经营场所使用，并约定乙方新公司成立后或乙方关联公司地址迁入本合同综合楼后，本合同乙方的权利义务全部转移给新公司或关联公司，合同约定租赁期限为20年，自2014年6月1日至2034年5月31日；合同并载明该综合楼产权归属于北京市通**村民委员会，甲方对该综合楼享有转租权，有权对外出租，同时甲方负责为乙方提供包括但不限于在综合楼地址上办理营业执照、卫生许可证、食品流通许可证、文化娱乐许可证、特种行业许可证等所需的相关材料；合同还约定，甲方有权监督乙方对该综合楼及设备设施的合理、合法使用，有权对乙方进行的装修改造进行审核，甲方负责向乙方及乙方招租商户提供办理经营、工商注册、装修改造所需的或可能发生的环保、水、电、通讯、通信、消防、卫生及其他北京市地方政府规定的申请报批手续等需甲方提供的资料，但具体的申报手续及因办理报批手续产生的所有费用由乙方负责，如果以上政府相关证照手续无法办理，所有损失由甲方承担，相应免租期顺延，乙方有权解除合同，并且全额退还乙方所交押金和已付租金。合同签订后，永**司向李**交付了租赁房屋，李**用于立**司经营，并在合同承租方补盖了立**司公章。此后立**司开始招商，部分商户陆续入驻。

2013年11月22日，原告（乙方）与被**公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市通州区九棵树东路甲442号立*新天地大厦F3-×号出租给乙方经营儿童及青少年教育咨询、服务及相关商品的销售，使用面积732平方米。租赁期限为9年零103天，自2013年11月25日至2023年3月7日，其中免租期自2013年11月25日到2014年3月7日。计租标准为人民币4.5元／平米／天，月租金为人民币100193元，第4年起每2年递增8%。在本租赁期限内，自2014年3月8日至2017年3月7日期间，满3个月为1个计租周期，每个计租周期租金为人民币300579元。租金支付方式为乙方应自本合同签订之日一并向甲方支付首个计租周期租金、履约保证金等费用，以后每个计租周期的付款期限，应于每次计租期限届满前提前15天支付租赁场地下一计租周期的租金及其他费用。履约保证金为人民币200386元。该合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向立*公司交纳了租金300579元、履约保证金（押金）200386元。

2014年5月14日，立**司向永**司发出《告知函》，告知：1、由于永**司未提供综合楼房屋产权证或规划局的规划验收批文和建设部门的验收批文，未提供综合楼配套锅炉房的规划批文，导致招商客户中餐饮、酒店不能办理营业执照正常开业；2、永**司未办理负一层备案手续，导致商户超市无法办理营业执照，面临查封的问题；3、永**司未提供综合楼消防验收材料，导致商户不能取得消防许可资料；4、永**司未提供租金发票，导致被告立**司额外交纳企业所得税112万元之多；5、商户的工商注册材料交付立**司后，村、镇两级单位不能及时盖章，造成商户不能尽快注册；6、永**司未完成电力增容，导致商户电力使用无法按规划执行；7、天桥仍处于封闭状态；8、永**司未提供合同附件规定的资料。故向永**司主张以下权利：1、要求永**司承担上述问题造成的全部损失；2、要求合同免租期顺延三个月，如三个月内本函告知问题未全部解决则免租期顺延至全部解决之日；3、要求租金支付日期后延；4、要求永**司自本函送达后3日内提供完整有效的综合楼资料，同时，保留免租期起始时间延迟至永**司提供完备、有效的附件资料之日的权利；5、敦促永**司2014年5月20日前解决或协调有关方解决环评、消防、工商等全部事宜；6、敦促永**司尽快办理电力增容，务必确保于2014年8月底前完成；7、敦促永**司收到本函后尽快办理天桥开通事宜。

2014年5月15日，永**司向立**司发出《告知函》，告知立**司应于2014年5月20日交付租金450万元，如未按期交付，永**司三日内有权收回大厦经营权。2014年6月9日，立**司向永**司发出《回复函》，载明永**司未按照合同约定提供相关材料，未完成电力增容，免租期应当顺延，要求永**司给予答复，立即停止封锁大厦、干扰经营的行为，积极推进所有签约商户正常进场装修开业，办理相关政府营业执照，如永**司继续封锁大厦干扰正常经营，立**司视为永**司单方终止合同，一切后果由永**司承担。2014年6月13日，永**司向立**司发出《解除＜租赁合同＞通知书》，告知立**司合同约定立**司应于2014年5月21日前支付房屋租金450万元，经多次向立**司催要租金，立**司仍拒绝支付，且立**司的诸多行为已经伤害了永**司的根本利益，立**司的违约行为包括但不限于招揽违法经营商户进行犯罪活动、私自破坏房屋主体结构，因此依据合同约定通知立**司：1.解除双方于2013年8月1日签订的《租赁合同》；2、立**司向永**司承担所有违约责任，包括但不限于赔偿各项损失、支付违约金、房屋使用费等。

另查，2014年，立**司将永**司诉至我院，要求：1、判令永**司继续履行合同；2、判令永**司给付违约金180万元；3、判令永**司给付延迟履行违约金（从2013年8月21日起以年租金1800万元为基数按日3‰计算至判决确定履行之日止）；4、判令永**司支付物业管理费428521.68元（自2013年8月至2014年7月）；诉讼费由永**司承担。永**司提出反诉，要求：1.依法解除永**司与立**司签订的《租赁合同》及《补充协议》。2.判令立**司腾退位于北京市通州区梨园镇八通轻轨土桥站对面（京津公路北侧）综合楼。逾期腾退一日，立**司支付永**司房屋使用费4.93万元。3.判令立**司支付永**司2014年6月1日至2014年6月13日房屋租金59.16万元。案件诉讼费全部由立**司承担。经我院（2014）通民初字第11296号判决书判决：一、解除北京立*新天地商业管理有限公司与北京永安**责任公司之间的《租赁合同》及《补充协议》；二、北京立*新天地商业管理有限公司将其使用的位于北京市通州区梨园镇砖厂村八通线轻轨土桥站对面（京津公路北侧）综合楼西*九层腾退给北京永安**责任公司，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、北京永安**责任公司退还北京立*新天地商业管理有限公司押金一百五十万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、北京永安**责任公司退还北京立*新天地商业管理有限公司租金二百二十五万元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回北京立*新天地商业管理有限公司的诉讼请求；六、驳回北京永安**责任公司的其他反诉请求。立**司因不服（2014）通民初字第11296号民事判决，向北京**人民法院提出上诉，北京**人民法院作出（2014）三中民终字第14262号民事判决书：驳回上诉，维持原判。

因立**司与永**司之间的纠纷问题，商场至今未能全面正常营业。

庭审中，经本院释明，原告称就涉案房屋的装饰装修损失不在本案一并处理。

本院于2015年3月28日依法向被告邮寄送达起诉状副本及开庭传票，期限届满被告无正当理由未到庭参加诉讼。

上述事实，有《租赁合同》、收据、发票及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《租赁合同》系当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，原、被告应当依约履行。现因被告与永**司之间的纠纷，二者签订的《租赁合同》及《补充协议》经法院生效判决依法予以解除，致使原告与被告签订的合同无法继续履行，被告存在违约行为致使合同目的不能实现，故原告与被告签订的《租赁合同》理应解除。现原告要求解除与被告之间的《租赁合同》，理由正当，本院予以支持。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求立**司退还租金、履约保证金（押金）的主张，理由正当，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金601158元一节，依据不足，故原告的该项主张，本院不予支持。经法院释*，原告在庭审中表示就涉案房屋的装饰装修损失不在本案一并处理，故本院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告郎**与被告北京立*新天地商业管理有限公司签订的《租赁合同》；

二、被告北京立*新天地商业管理有限公司退还原告郎*天租金三十万零五百七十九元，于本判决生效之日起七日内执行清；

三、被告北京立*新天地商业管理有限公司返还原告郎*天履约保证金（押金）二十万零三百八十六元，于本判决生效之日起七日内执行清；

四、驳回原告郎**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七千三百六十元，由原告郎**负担二千九百五十五元（已交纳），由被告北京立*新天地商业管理有限公司负担四千四百零五元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月二十八日