黄*与王**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄*因与被上诉人王**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第3613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

黄*在一审法院起诉称，2008年7月30日，我和王**签订《北京市存量房屋买卖合同》，王**将自己所有位于朝阳区1号楼2层3号房屋出售给我，售价70万元。之前我查验了王**的房屋、身份证、房产证及房管部门的登记信息，在确认无误并经王**承诺后，我于签约当日付清了全部70万元购房款并与王**一起办理了过户变更登记手续。在买房之后办理入住时，我遇到了王**的前夫和前公婆的恶意阻挠，无法入住。2008年12月10日王**的前夫李*起诉我要求确认我和王**的购房合同无效。我在订立合同过程中，已经履行了审慎义务，查验了房屋及相关房屋信息，王**是完全所有，房产证也显示其是单独所有权。造成合同无效的原因是王**未向我披露其离婚后未与前夫处理好共同财产的详细情况，合同无效的过错完全在王**一方，王**应当承担法律责任。为此，起诉到法院，要求王**返还借款本金70万元及利息18万元，赔偿我差价损失125.67万元、租房损失158400元，并返还我代付的物业供暖费4954元、出让金1000元、契税损失14700元。

一审被告辩称

王**在一审法院答辩称，黄*说查验了房屋、身份证、房产证及房管部门的登记信息的情况都不属实，其实黄*既没有看房屋，也没有看房产证，更没有到房管部门查询房屋登记信息，我也没有给王**任何承诺，我在卖房的过程中根本没有和黄*见过面，是通过一个叫杨*的人，杨*在2009年的诉讼中出现过，说是黄*的朋友。我当时急着用钱，就跟杨*说把房子卖了，以后再收回来，签订合同后就把合同交给了杨*。当时的价格是49万元，严重低于市场价格，造成无法入住的原因是黄*和杨*，不是李*和公婆，他们也不是恶意阻挠，他们是在合法行使权利。我同意返还70万元，但是黄*绝非善意，因此不同意支付其租金和房屋差价，对于其他主张均不同意。

一审法院查明

一审法院经审理查明：王**与案外人李*曾为夫妻，1982年10月29日登记结婚，并生育一子（已成年），2003年7月28日二人在法院调解离婚，离婚调解书中确认双方自愿离婚，但未涉及财产分割。

北京市朝阳区1号楼2层3号房屋（以下称203号房屋）系房改房优惠购买房屋，原为李*之母季砚勤所在单位分配，2005年1月北京市朝阳区国土资源和房屋管理局向王**颁发了房屋所有权证，2005年、2006年该房屋均曾用于借款抵押。在建筑结构上，203号房屋毗邻204号房屋，李*父母居住在204号房屋内，两户房屋门外安装了一扇共同的防盗门，防盗门内地面铺设了地砖，并有灯光装置，无论进入204号或是203号房屋，均必须先开启该防盗门。

2008年6月王**因欠款案件由本院强制执行。2008年6月23日王**、季**在法院达成协议，季**承诺对王**欠款27万元代为还款，当天支付10万元，两个月后再支付10万元，2008年10月30日前全款还清，203号房屋产权在该案债务及建设银行全部贷款还完之后过户到季**名下，季**及其丈夫死后房屋由李*、王**及二人之子三人继承，房产证在当天交法院保管，2009年2月季**再补偿王**3万元。但该协议嗣后未全部执行，法院将季**支付的款项退还给了季**。

2008年7月30日，黄*与王**在北京**屋管理局办理了203号房屋的买卖合同签订、购房款交付和所有权变更的所有手续，当天203号房屋所有权即变更至黄*名下。

2008年10月黄*起诉至法院，要求季**夫妇腾房、拆除防盗门、赔偿经济损失。

2008年12月李*将王**、黄*起诉到法院，要求确认王**与黄*之间的买卖合同无效，203号房屋过户至李*与王**名下。案件审理中王**下落不明，法院进行了公告送达。在案件审理中经司法鉴定程序，确认在2008年6月30日时203号房屋的价格应为906542元。

2010年10月法院作出（2009）朝民初字第07097号民事判决，确认黄*与王**的买卖合同无效，驳回了李*的其他诉讼请求。黄*不服，提出上诉。2011年10月18日，北京**人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

在上述案件审理过程中的2011年10月11日，黄*与案外人刘*签订了网签版存量房屋买卖合同，并当日办理完毕契税缴纳手续，将203号房屋过户至刘*名下，网签存量房屋买卖合同中记载房屋出售价格为49万元。10天之后即2011年10月20日，刘*又与李*签订了网签版存量房屋买卖合同、办理完毕缴税手续，将203号房屋以52万元价格将房屋出售给李*，并当日将房屋所有权人变更至李*。

2011年11月，李*、王**作为共同申请人，申请诉前保全，要求冻结203号房屋的过户手续。随后，李*、王**作为共同原告，将黄*、刘*、李*起诉至法院，要求三人返还203号房屋，房屋所有权恢复至王**名下。案件审理中黄*下落不明，法院进行了公告送达。2012年4月，法院作出一审判决，要求李*腾空203号房屋，房屋所有权人恢复至王**。判决后黄*不服，提出上诉。2012年12月，北京**人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

黄**审中称其2007年初因居住地区拆迁经中介看到了203号房屋和权属证明，但后来房主又不卖了，因没有拆迁就没有再买房，2008年6月中介的业务员又打电话过来称房主又准备出售该房屋并询问是否再买，所以就没有再看就买了。黄**审中提交203号房屋的所有权证、两份房屋买卖合同、王**是房屋所有权人的房屋管理局查询信息，以证明其为善意。

针对203号房屋在此段时间的价格变化，经北京**民法院随机摇号确定，由北京华**有限公司进行评估，2013年7月，北京华**有限公司鉴定认为，2011年9月30日的房屋价格为195.67万元，房地产单价为30511元，同时2011年9月30日至2011年10月18日期间的房地产市场价格基本无变动。

一审法院查明以上事实，有当事人庭审陈述、有（2009）朝民初字第07097号民事判决书、（2011）二**终字第11133号民事判决书、（2011）朝民初字第35805号民事判决书、（2012）二**终字第16441号民事判决书、存量房屋买卖合同、房屋所有权证等证据在案佐证。

一审法院审理后认为：2008年7月30日，黄*与王**就203号房屋签订买卖合同并办理所有权变更登记的行为，已经法院生效判决确认黄*不构成善意取得。以70万元购买90万元房屋、不对房屋进行现场查看、一天之内完成从签约到过户的所有手续等情节，也足以说明购房行为与正常交易有异，故法院对黄*主张其主观为善意、无过错不予采信。同理，王**在此次交易中同样具有过错，王**为取得款项与黄*进行异常交易，置其承诺与他人共有权于不顾，更在此后的有关诉讼中下落不明，不积极解决纠纷，导致诉讼长时间延绵不断，故其应当对此次争议承担一半责任。黄*和王**签订的买卖合同未达到合同目的，房屋已经生效法院判决交还王**，王**应当将黄*交付的款项本金予以返还，关于款项利息因黄*与王**具有同等过错，法院不予支持。关于黄*主张的契税、出让金及物业供暖损失，依同理，由黄*与王**各承担一半。黄*和王**签订合同产生争议后，正值北京地区房地产价格增长趋势加剧，导致事实上未购得房屋一方存在增值损失，但因系黄*与王**共同进行非正常交易是造成争议的根本原因，故双方对房屋差价损失均具有责任，考虑在前次有关诉讼中王**未及时到庭，造成诉讼时间延长，法院酌情判决其应赔偿黄*的损失。关于房屋价格的评估意见，程序合法，实体依据充分，真实性法院予以采信。至于黄*主张的租房损失，没有法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、王**于本判决生效后七日内返还黄*购房款七十万元；二、王**于本判决生效后七日内赔偿黄*差价损失三十五万元；三、王**于本判决生效后七日内赔偿黄*契税损失七千三百五十元、出让金损失五百元、物业供暖费损失二千四百七十七元；四、驳回黄*的其他诉讼请求。如果王**未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明

一审法院判决后，黄*不服，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决，依法改判。王**承担一、二审上诉费用。理由是：1.原审判决事实不清，李*、王**离婚时财产已经分割完毕，黄*与王**之间的合同签订、房款支付、所有权变更并非在一天之内完成；2.一审法院程序违法，黄*申请鉴定的基准日是2011年10月18日，一审法院要求鉴定机构的基准日是2011年9月30日；3.一审法院适用法律错误，黄*并无过错，王**有完全过错，利息损失王**应当承担，房屋差价损失也不符合过错责任的法律原则。

王**同意一审法院判决，不认可黄*的上诉请求和理由。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，黄*提交评估鉴定费发票复印件一份，主张原审法院判决书认定的鉴定费金额有误。王**对此不予认可，认为发票上购货人是郑*，该发票与本案无关。以上事实有当事人在二审期间的陈述及评估费发票复印件一份在案佐证。

本院认为

本院认为，黄*与王**之间的房屋买卖合同已被法院生效判决确认无效，黄*述称其为善意第三人的主张在该生效判决中未被法院采信。本案涉案房屋交易过程中，黄*以明显较低价格购买涉案房屋，不对房屋现场进行查看，与王**在极短时间内完成签约、支付购房款和房屋过户等行为，而王**则置其承诺和他人共有权于不顾，并在之后的诉讼中不积极解决纠纷，依据本案中查明的诸多情节，一审法院认定黄*与王**对本次交易中有同等过错是公允的。

黄*和王**之间的合同产生争议后，正值北京地区房地产价格增长趋势加剧，导致事实上未购得房屋一方存在增值损失。基于双方的过错认定，结合房屋的涨价情况、王**个人的获利情况以及黄*在诉讼期间转卖房屋等情节，法院酌情判决王**赔偿黄*的损失的数额是妥当的。

黄*和王**签订的买卖合同未达到合同目的，房屋已经生效法院判决交还王**，王**应当将黄*交付的款项本金予以返还。关于款项利息，因黄*与王**具有同等过错，且黄*在交易后曾控制房屋并对房屋进行了转卖，一审法院对黄*赔偿其利息损失的诉求不予支持正确。

就交易契税、出让金损失以及物业供暖费损失，一审法院按照双方的过错比例分担，也是妥当的。黄*主张的租房损失，没有法律依据，一审法院不予支持正确。关于房屋价格的评估意见，程序合法，实体依据充分，一审法院对其真实性予以采信并无不妥。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费八千八百三十五元，由黄*负担四千四百一十七元五角（已交纳），由王**负担四千四百一十七元五角（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费两千元，由黄*负担一千元（已交纳），由王**负担一千元（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼保全费五千元，由黄*负担两千五百元（已交纳），由王**负担两千五百元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五千元，由黄*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年三月十九日