北京银**有限公司与郭**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京银**有限公司（以下简称银**公司）因与被上诉人郭**合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第19117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成由法官王*担任审判长，法官肖*、法官王**参加的合议庭，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人银**公司之委托代理人谢**，被上诉人郭**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

郭**在一审中起诉称，2013年12月，郭**经朋友介绍得知北京银**有限公司（以下简称银**公司）有房屋出租。2014年1月3日，郭**找到银**公司法定代表人翟**，提出想要承租北京市朝阳区酒仙桥路4号北京时尚设计广场751**区餐饮中心的部分房屋。当日，双方签署《备忘录》，银**公司同意向郭**出租房屋，租赁时间为五年，定金15万元。2014年1月6日，郭**向银**公司支付了定金15万元。此后，在双方进一步协商租赁事宜时，银**公司提出其不具有房屋转租权，故《备忘录》无法继续履行。现为维护合法权益，郭**诉至法院，要求银**公司退还定金15万元，并支付违约金15万元。

银**公司在一审中答辩并反诉称，不同意郭**的全部诉讼请求。2014年1月3日，双方就合作事宜进行接洽并签署《备忘录》。2014年1月7日，郭**向银**公司支付定金15万元，此定金应为缔约定金。为促进双方合作，银**公司一直积极与郭**进行协商，在修改合同的过程中，郭**提出了很多无理要求，银**公司作出了巨大让步，但郭**仍不满意。最终，郭**向银**公司发来终止合作的邮件，其表述的理由系双方多次修改合同仍未能达成一致，此与郭**起诉所称的银**公司不具有房屋转租权明显不一致。银**公司认为双方未能订立合同关系是郭**造成，银**公司并无过错，因在协商期间银**公司一直保持房屋空置，产生巨大损失，故提出反诉，要求郭**赔偿房屋空置损失370811元。

一审被告辩称

郭**针对一审反诉答辩称：不同意银**公司的反诉请求。2014年1月3日，郭**向银**公司提出承租房屋，银**公司同意并签署《备忘录》，此时双方已经完成了有关房屋租赁事宜的要约与承诺。为此，郭**向银**公司支付了定金15万元。之后，因银**公司不具有房屋转租权，双方无法签订正式租赁合同，故银**公司提出新的要约，即与郭**进行合作经营，但经协商，双方未能达成一致。郭**认为房屋租赁与合作经营是两个不同的性质的合同，郭**支付的定金系针对房屋租赁，现因银**公司原因导致无法订立租赁合同，是银**公司违约，理应退还定金并赔偿违约金。因双方并未就合作经营订立合同关系，故银**公司向郭**主张房屋空置损失没有依据。

一审法院查明

一审法院经审理查明：翟卫东系银**公司法定代表人。

2014年1月3日，翟**代表银**公司与郭**签署《备忘录》，内容为：“1.签订时间：3＋2年；2.装修期限：免租期时间不超过五月一日，若提前以实际装修结束日期为截止日期；3.地暖、空调由郭先生负责安装；4.消防：前期我们把主体工程消防做完，后期装修的消防报批我们协助郭*办理；5.电梯安装时间：三月十五日之前肯定安装好；6.中间空的地方楼梯：钢梯；7.合作方式：若二层整体租赁，翟**参与股份，比例双方协商，原则上翟**不做大股东，财务上双方公开；8.房租：二层整租，我们给予房租优惠，若小面积租赁，房租8元；9.定金：郭*支付15万定金，于1月6日支付；10.合同：赶在1月10日前定下来。”2014年1月7日，郭**向银**公司支付了定金15万元。

一审庭审中，郭**提交了由翟**签字且有银**公司盖章的《餐厅租赁意向协议》一份，内容为：“北京银**有限公司法人代表翟**与郭**就北京751时尚设计广场内奥迪设计中心东侧（751园区餐饮中心项目）用于餐厅部分的租赁事宜经过友好协商达成如下协议：1、（751园区餐饮中心项目）建筑为北京银**有限公司租赁，出租人是（北京正**限公司）。2、北京银**有限公司与郭**租赁合同签订期限为5年。3、装修期限：免租期自签订合同之日起到2014年5月1日，若开业提前，则按照实际装修结束日期计算。4、消防：前期消防主体工程由北京银**有限公司负责，后期装修的消防报批由北京银**有限公司协助郭**办理。5、电梯安装：2014年3月15日之前完工。6、合作方式：如租赁面积超过400平方米，翟**参与股份，原则上翟**不做大股东，财务对双方公开。7、如租赁面积不超过400平米，空间挑高4米以下。租赁价格为8元／平米／天，如果租赁面积超过400平米，房租优惠。8、定金：15万元，郭**通过北京艾**有限公司汇入北京银**有限公司账户。如郭**2014年1月31日前未签订租赁合同或无故取消租赁，定金不予退还；如北京银**有限公司2014年1月31日前无故取消租赁，定金全部退还郭**，并补偿郭**15万元。9、争取在2014年1月15日前签订正式合同。”郭**以此证明其交纳的定金系为签订房屋租赁合同，且双方协商确定的租期为5年。银**公司对于此份证据的真实性予以认可，但表示因郭**并未签字，故此协议并未成立。

此外，郭**提交了由北京正**有限公司于2014年2月11日出具的《说明函》一份，证明银**公司并无房屋转租权，其内容为：“依据北京正**有限公司与北京银**有限公司签订的合同（ZDEP-2012-ZLHT-005），为解决我公司无高档餐饮服务的问题，将公司原老灯具厂区域改造建设为751餐饮中心，并同意北京银**有限公司在2013年1月1日至2017年12月31日期间作为751餐饮中心房屋的合法使用人，对该餐饮中心统一进行对外招商，并与入驻751餐饮中心的餐饮、文化企业进行合作经营，上述过程的重点环节将得到我们的同步支持与参与及对内容文字结果的确认。我公司对北京银**有限公司的租赁期限为5＋3年，即在2017年12月31日第五年结束时，该公司在同等条件有优先申请续租三年的权利。”银**公司对此证据的真实性予以认可，并认为此函件证明了其公司是房屋合法使用人，并可以对外招商合作。

银**公司提交了北京**证处于2014年5月22日出具的（2014）京方圆内经证字第11192号《公证书》，显示：1、银**公司于2014年1月23日向郭**发送电子邮件，将《计算原则》及《合作协议书》作为附件发送郭**；2、郭**于2014年1月25日回复了银**公司的邮件，就《计算原则》及《合作协议书》提出了自己的意见，并约定2014年1月26日与翟**再次谈判；3、2014年3月27日，郭**向银**公司发送电子邮件，将其修改后的《合作协议书》作为附件发送银**公司；4、2014年3月28日，银**公司在郭**修改的基础上又修改了《合作协议书》，并作为电子邮件附件发送郭**；5、2014年4月1日，郭**对于银**公司发送的前份《合作协议书》中有关定金抵扣、房屋内部及周围改扩建、物业费支付、停车位及广告牌使用以及违约责任等条款提出了异议，并将其再次修改后的《合作协议书》作为电子邮件附件发送银**公司；6、2014年4月4日，郭**向银**公司发送电子邮件称“我们多次修改合同还不能达成一致，郭**先生决定取消合同签订；希望北京银**有限公司翟总退还我们已经交纳的押金15万元整；翟总也多次电话里和谈话中答应我们合作不成功会退15万元押金；请于2014年4月18日之前把钱汇入我们公司户，谢谢！”；7、2014年4月6日，银**公司向郭**发送电子邮件称“我们在2014年1月初将盖章的定金协议交给你了，但是你没有盖章，请将我们盖章的定金协议退还给我。”；8、2014年4月8日，郭**向银**公司发送电子邮件称“郭**先生交付的15万押金，今天先退给我们吧，退完了，都好说，谢谢。今天下午3点押金15万不退还，我们就起诉翟**先生了；考虑到双方时间、精力，和过去几个月我们浪费的时间和精力，还是尽快退还15万押金是明智的选择，大家以后还可以做朋友！”郭**对于此份公证书的真实性及双方电子邮件往来过程予以认可。

一审法院判决认定：民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，通过《餐厅租赁意向协议》的印证，能够证明《备忘录》系郭**和银**公司双方针对751园区餐饮中心项目内房屋租赁事宜所签署的意向协议。此后，郭**交纳的定金15万元，亦为促成双方签订正式房屋租赁合同的立约定金。但郭**和银**公司最终未能达成书面租赁合同，导致此种后果发生的原因系本案的争议焦点。

首先，郭**和银**公司往来邮件中的《合作协议书》约定，银**公司为郭**提供房屋使用，但不参与具体经营，郭**向银**公司支付固定收益，据此，双方《合作协议书》名为合作，实为租赁。郭**以其定金系为租赁房屋所付，而与合作无关的陈述，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。其次，双方通过往来邮件对于《合作协议书》中的具体条款进行协商、修改，此行动表明双方均在积极促进租赁合同的签订。根据双方在电子邮件附件中不断修改的《合作协议书》的内容显示，郭**和银**公司已在租赁期限、租金金额、给付方式等方面基本达成一致，并无明显违背《备忘录》中约定的情况存在，但由于对房屋内部及周围改扩建、物业费支付、停车位及广告牌使用以及违约责任等条款仍存在较大差距，导致双方最终未能签订该《合作协议书》。在此过程中，双方均无恶意磋商，或故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况等违背诚实信用原则的行为，双方未能订立正式租赁合同关系是因具体条款未能协商一致造成，不可归责于双方。在此情况下，郭**已交纳的定金，银**公司应当返还。关于郭**主张的违约金以及银**公司反诉的损失，缺乏事实及法律依据，法院均不予支持。

一审法院认为

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十五条之规定规定，判决：一、北京银**有限公司于本判决生效之日起七日内退还郭**定金十五万元。二、驳回郭**的其他诉讼请求。三、驳回北京银**有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

银**公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。银**公司的上诉理由为：双方未能达成书面合同的原因系郭**提出无理要求，导致银**公司无法与其达成一致，系郭**过错，银**公司不应返还定金。一、银**公司与郭**在磋商合同过程中，郭**展次提出无理要求，银**公司虽一再退让，仍无法达到郭**的要求。银**公司认为，郭**在提出种种无理要求后，银**公司仍然尽一切可能满足郭**要求，但是，有些要求并非银**公司自有权利，比如广告牌停车位，正**司才是权利人，只有正**司提供给银**公司，银**公司才能提供给郭**，故银**公司在签署合同时无权承诺。郭**在明知的情况下，仍坚持提出要求不肯让步，故导致合同未能签署.郭**在双方未能签署合同一事上存在过错，理应承担责任，无权要求银**公司返还定金。二、郭**已在邮件附件中明确表示对以后的合作很担心，如果银**公司不想合作，希望退定金（见公证书42页）。郭**明知银**公司提供的房屋以往并未做过餐饮，有很多问题需要与正**司协商解决，却一再提出银**公司现在无法承诺的内容要求银**公司必须在合同中承诺，银**公司有理由相信，郭**提出种种不合理要求仅仅是为退还定金寻找理由。否则，郭**从促成交易的角度，应该对银**公司表达的不能接受相应条款的理由表示认可或者理解，同时积极协商解决分歧，商量出真正的解决之道，而非固守不可能实现的要求不放。综上，银**公司认为，原审法院仅认为双方在房屋内部及周围改扩建、物业费支付、停车位及广告牌使用以及违约责任等条款存在较大差距，未能就银**公司提交的证据提炼出双方未能解决分歧的根本原因，判决银**公司返还郭**定金一项有误，故请求根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条的规定，依法改判，驳回郭**返还定金的请求.维护银**公司合法权益。综上，请求：1、请求依法改判判决书第一项，驳回郭**要求退还定金的请求；2、请求判令郭**承担本案一审、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

郭**服从一审法院判决，针对对方的上诉理由答辩称：不同意其上诉意见，一审判决事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。

本院查明

本院经审理查明，北京银**有限公司于2015年2月27日经北京市**朝阳分局核准，名称变更为北京银**有限公司。其余事实与原审法院查明的事实一致。

以上事实，有双方当事人陈述以及《备忘录》、《餐厅租赁意向协议》、定金收据、《告知函》以及（2014）京方圆内经证字第11192号《公证书》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：公司变更名称前的权利义务依法应当由变更后的公司享有和承担，本案中，银**公司于2015年2月27日将其名称变更为银**公司，故银**公司的权利义务应当由银**公司享有和承担。

郭**向银**公司交纳的15万元定金系为促成双方签订正式租赁合同的立约定金，从本案的证据情况来看，双方签订《备忘录》之后，通过电子邮件对《合作协议书》中的具体条款进行协商、修改，以促成《合作协议书》的签订。但双方对房屋内部及周围改扩建、物业费的支付、停车位及广告牌的使用以及违约责任等条款未达成一致意见，导致双方未能签订《合作协议书》，从双方的协商过程可以看出，双方当事人均无故意或过失的违约行为，双方未达成正式的租赁合同系由于对合同部分条款未达成一致。在此种情况下，郭**交纳的15万元定金，银**公司应该返还。故一审法院判决银**公司退还郭**定金15万元正确，本院予以维持。银**公司上诉所持双方未能达成书面合同的原因系对方提出无理要求，导致双方无法达成一致，故银**公司不应返还定金的主张无事实依据，本院不予采纳。

综上，银**公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费5800元，由郭**负担2500元（已交纳），由北京银**有限公司负担3300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费6862元，由北京银**有限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费3300元，由北京银**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十九日