济南**总公司与山东**限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告济南**总公司（以下简称王冠实业）与被告山**限公司（以下简称健康药业）、被告济南东**有限公司（以下简称东风医药）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告王冠实业的委托代理人马**、宰淑媛，被告健康药业、被告东风医药的共同委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王冠实业诉称：2008年11月5日，原被告签订《土地租赁合同》，约定原告将位于济南市的5.44亩土地（国有土地使用证号槐**用（96）字第1019012号）的使用权交由被告使用，租赁期限为六年，从2008年1月1日至2014年1月1日。租金交付方式为先付后用，前三年按照每亩每年1万元标准支付，三年租金共计163200元，后三年按照每亩每年1.2万元标准支付，三年租金共计195840元。协议签订后，被告健康药业将前三年租金一次性交纳给原告，而后三年租金没有按时交纳，且截至目前仍然占有使用租赁土地。2014年欠租金65280元，2015年欠租金65280元（暂计算至2015年12月31日）。原告多次催要，被告仍没有履行付款义务。根据合同约定，逾期交纳租金30日以内，被告健康药业应补交所欠租金外还应交付租金日千分之二的违约金，如逾期超过30日，原告有权解除合同，同时，被告健康药业应支付应交租金百分之二十五的违约金。原告诉至法院，请求判令：1.被告支付原告租金130560元（暂计至2015年12月31日，并持续计算至被告完全腾空交付给原告之日止）；2.被告支付原告租金1175.04元（按照中**银行同期贷款利率标准，暂计至2015年12月31日，并持续计算至判决生效之日止）；3.被告支付原告违约金40473.60元及利息971.37元（按照中**银行同期贷款利率标准，暂计至2015年12月31日，并持续计算至判决生效之日止）；4.被告向原告腾交租赁土地；5.本案诉讼费用由被告承担。

审理中，原告王冠实业明确要求两被告承担连带责任，将第二项诉讼请求租金利息1175.04元变更为15014.4元，将第三项诉讼请求违约金40473.60元变更为32640元，并放弃要求两被告支付违约金利息的请求。

被告辩称

被告健康药业辩称：原被告之间的租赁合同于2014年1月1日到期，此后双方没再签订书面合同，被告健康药业一直使用涉案土地至今。原告没有证据证明其曾经要求被告健康药业重新签订新的书面合同。被告健康药业认可原告的第一项诉讼请求，其他的诉讼请求没事实依据，被告健康药业不予认可。

被告东风医药辩称：被告东风医药对原告和被告健康药业之间签订租赁合同没有异议，本案租赁合同之前，土地租赁方是被告东风医药。被告东风医药已经退出合同，在本案中没有任何责任和义务。原告要求被告东风医药承担连带责任是错误的，应驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2008年11月5日，原告王冠实业作为出租方、甲方，被告健康药业作为承租方、乙方，被告东风医药作为第三方、丙方，原被告之间签订《土地租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于济南市的5.44亩土地（国有土地使用证号槐**用（96）字第1019012号）的使用权交付给乙方使用。二、租赁期限为六年，从2008年1月1日至2014年1月1日。三、前三年乙方按照每亩每年10000元的标准支付甲方租金，三年租金共计163200元；后三年乙方按照每亩每年12000元的标准支付甲方租金，三年租金共计195840元。租金交纳采取先付后用的方式，由乙方于本协议签订之日将前三年租金一次性交纳给甲方，在2011年1月1日将后三年租金交付给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付应交租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付应交租金百分之二十五的违约金。四、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，解除合同。五、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。六、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水电暖管网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需要费用有乙方承担，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。九、合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设施、设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。合同期满，乙方享有优先承租权等内容。

合同签订后，被告健康药业使用上述土地进行生产经营。2014年1月1日《土地租赁合同》到期后，双方没有继续签订新的租赁合同，涉案土地仍由被告健康药业继续使用，但被告健康药业没有再向原告王冠实业交纳相应租赁费用。原告王冠实业为此诉至本院，请求判令解除双方之间的土地租赁合同，两被告向其交纳实际使用期间的租赁费用和违约金等款项。两被告均不同意解除土地租赁合同，要求继续使用涉案土地，被告健康药业同意按照合同约定向原告王冠实业支付欠付的租赁费用，但不同意原告王冠实业的其他诉讼请求。

原告王冠实业在审理中提供国有土地使用证【槐荫国用（96）字第1019012号】复印件一份，载明土地使用者为原告王冠实业，用途工业，批准使用年限长期，用地面积3625平方米等内容。庭审后，原告王冠实业又提供其自济南市**荫分局调取的《土地登记申请书》一份，载明土地使用者为原告王冠实业，土地坐落济南市等内容。此后，依原告王冠实业申请，本院到济南市**荫分局调取《土地登记审批表》一份，所载明的内容与原告王冠实业提供的国有土地使用证【槐荫国用（96）字第1019012号】复印件所示内容相同。双方对上述证据均没有异议，两被告认可原告王冠实业为涉案土地的使用权人。

审理中，本院组织原被告双方到涉案土地进行现场勘验，并形成勘验笔录、勘验图及勘验录像，原被告对上述勘验材料均无异议。经过勘验，涉案场地勘验时有传达室、医务室、食堂、中药提取间、包装材料库、质管部、职工澡堂、质量检验室（二层）、原料药车间（二层）、机房（二层）、抗肿瘤口服制剂车间（部分）合计十一处地上物。原被告均认可上述地上物均为被告东风医药建设。受勘验条件限制，双方均同意，如需要拆除，地上物面积以当时实际测量面积为准。

审理中，被告东风医药陈述，在原被告于2008年11月5日签订《土地租赁合同》之前，涉案土地由被告东风医药租赁使用，被告东风医药作为第三方签订上述土地租赁合同仅表明其同意将涉案土地再租赁给被告健康药业使用，其已经退出租赁合同，也没有实际使用涉案土地，其不应承担任何合同义务。原告王冠实业对此不予认可，认为两被告应承担连带责任。

以上事实，有原告王冠实业提供的《土地租赁合同》、国有土地使用证复印件、土地登记申请书、工商公示信息、照片复印件等证据，本院调取的《土地登记审批表》、制作的勘验笔录、勘验录像等证据及原被告的陈述为证。

本院认为

本院认为，原告王冠实业提供的国有土地使用证复印件、土地登记申请书及本院调取的《土地登记审批表》均显示原告王冠实业为涉案土地的合法使用权人。原被告于2008年11月5日签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按照约定履行各自权利义务。双方在合同第九条约定在约定的租赁期限届满后10日内办理交接手续，该《土地租赁合同》于2014年1月1日到期后，双方没有再签订新的租赁合同，被告健康药业实际使用涉案土地，原告王冠实业对此没有提出异议，即以默示的方式续订租赁合同，原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。即原租赁合同的其他内容不变更的情况下，延长租赁期限。对于不定期租赁，除了法律另有规定外，当事人的任何一方均有随时解除的权利。现原告王冠实业诉至法院要求解除双方之间的土地租赁合同，于法有据，本院予以支持。两被告辩称在此处生产经营多年，合同到期后又实际使用涉案土地故而不同意解除合同的意见，没有合法依据，本院不予采纳。

合同约定期限到期后，对于租金支付等义务双方仍应按照原合同继续履行。原告王冠实业实际使用涉案土地至今，但未交纳相应租赁费用，未履行其交付租金的义务，于法无据。对于原告王冠实业要求被告健康药业支付租金的请求，本院予以支持。审理中，被告健康药业也同意按照原合同标准支付此间租赁费用，本院予以准许。

被告健康药业未及时支付租金的行为属于违约，且逾期超过30日，按照合同约定，应支付相应违约金。原告王冠实业要求被告健康药业支付违约金的请求，本院予以支持。被告健康药业辩称租金支付时间可以不参照原合同履行，原告王冠实业并未向其主张租金，其可以不予支付的意见，既没有证据支持，也不符合合同约定，本院不予采纳。

对于原告王冠实业要求被告健康药业支付租金利息的请求，本院认为违约金是当事人违约后承担责任的形式之一，实质是损失赔偿的预定，当事人只需在违约金和损失赔偿的计算方法中选择一种即可，且原告王冠实业未能举证证明其损失超过被告健康药业应承担的违约金。故对其该项请求，本院不予支持。

对于原告王冠实业要求被告健康药业腾交土地的请求，其解除双方租赁合同的请求于本案于2015年11月18日开庭审理时已经到达被告健康药业，双方的租赁合同已经于该时间解除。合同解除后，被告健康药业作为承租方应将涉案土地返还给原告王冠实业。对于原告王冠实业的该项请求，本院予以支持。

对于地上物，双方均认可为被告东风医药于十多年前建设，现由被告健康药业用于生产经营，囿于被告健康药业商业秘密和生产医药产品的特殊需要，对于地上物内的设施、设备，无法查实。双方签订的《土地租赁合同》第九条约定“合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设施、设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净”。双方对增设地上物的归属未作其他约定，因此，涉案土地现有地上物及设施、设备应由被告健康药业在将涉案土地腾交给原告王冠实业之前自行拆除、腾清。

原告王冠实业还要求被告东风医药与被告健康药业承担连带责任，但不论是土地租赁合同约定的权利义务还是此后涉案土地的实际使用情况来看，均没有合法依据，对其该项请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告山**限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南**总公司支付租金（按照每亩每年12000元的标准，自2014年1月1日至实际腾交土地之日止）；

二、被告山**限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南**总公司支付违约金（以第一项租金数额乘以25%）；

三、被告山**限公司于本判决生效之日起六十日内向原告济南**总公司腾交坐落于济南市的土地【槐荫国用（96）字第1019012号】；

四、驳回原告济南**总公司要求被告山**限公司支付租金利息的诉讼请求；

五、驳回原告济南**总公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3764元，由被告山**限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省**民法院。

裁判日期

二〇一六年四月十九日